איפה אפשר לקנות דירה ב-600 אלף שקל?
על פי בדיקה מיוחדת שערך אתר מדלן עבור ynet, בשנת 2013 בוצעו כ-500 עסקאות בלבד של דירות חדשות בפחות מ-600 אלף שקל - כלומר רק כ-1.3% מכלל העסקאות החדשות שנעשו. מרבית העסקאות - במסגרת קבוצות רכישה לחרדים בחריש, בפרויקטים למשקיעים בחיפה או ביישובים מחוץ לקו הירוק
תהיה או לא תהיה? זאת בהחלט השאלה שבמערכת הפוליטית ובענף הנדל"ן דנים בה ביומיים האחרונים לגבי תוכנית הטבת המע"מ שמקדם שר האוצר, יאיר לפיד. בעוד ששר הבינוי והשיכון, אורי אריאל, טען הבוקר בתוקף כי לפי הקריטריונים שנקבעו התוכנית לא תצא לפועל; היועץ לקבינט הדיור, אורי שני, הודיע בראיון לאולפן ynet כי התוכנית צפויה להיכנס לתוקף בעוד לא פחות מ-4 חודשים בלבד, ולא רק זאת - היא תוביל להורדה במחירי הדירות.
סערת המע"מ - כותרות אחרונות:
- אורי שני: "חוק המע"מ לא מהווה אפלייה"
- שר השיכון: "תוכנית הטבת המע"מ לא תהיה"
- בנק ישראל: מע"מ 0% יוריד הביקוש לדירות
על פי הקריטריונים שנקבעו אתמול, מי ששירת בצבא יהיה זכאי להטבה בגין רכישת דירה ששווייה עד 1.6 מיליון שקלים, בעוד שמי שלא שירת יהיה זכאי להטבה בגין רכישת דירה ששוויה עד 600 אלף שקל בלבד. בעזרת אתר מדלן, המנתח את שוק הנדל"ן עבור רוכשי הדירות, בדקנו אם יש דירות במחיר כזה בנמצא. במסגרת הבדיקה, נבחנו כלל העסקאות לדירות חדשות שדווחו לרשות המסים החל משנת 2013 במחיר של עד 600 אלף שקל.
לדברי אמיר וינשטוק, ממייסדי אתר מדלן, בסך הכל מדובר בכ-500 עסקאות בלבד על פני כל התקופה - כלומר כ-1.3% מכלל העסקאות החדשות שנעשו במהלך השנה האחרונה. "מספר הדירות שנמכרו בשנת 2013 בפחות מ-600 אלף שקל מסתכם במאות בודדות, ורובן ממילא במסגרת קבוצות רכישה ביישוב חריש או בפרויקטים למשקיעים - כך שלמעשה ההגבלה החדשה לא שינתה את הכוונה המקורית להעניק בפועל הטבות רק למי ששירת בצבא", מסביר וינשטוק ל-ynet.
לדבריו, "הצעת שר השיכון להעמיד את הרף על 950 אלף שקל מכניסה להטבה פוטנציאל של כ-4,500 דירות, המהוות כ-15% מסך הדירות החדשות, רובן בפריפריה; כאשר הערים המובילות הן אשקלון (כ-415 עסקאות), באר שבע (כ-390 עסקאות), עפולה (כ-340 עסקאות) ובית שמש (כ-225 עסקאות)".
במפה האינטראקטיבית המצורפת ניתן לקבל נתונים מלאים לגבי השכונות שנבחנו, כאשר הקלקה על כל עיר מציגה את מחירי הנדל"ן שבה. השכונות נצבעו בסולם צבעים של כחול ואדום: הצבע הכחול מצביע על מחיר נמוך מהממוצע הארצי (ככל שהוא כהה יותר - המחיר נמוך יותר). הצבע האדום מצביע על מחיר גבוה מהממוצע הארצי (ככל שהוא כהה יותר - הוא יקר יותר). הצבעים ירוק/חום/אדום/כחול מצביעים על השכונות המרכזיות שנבחנו במסגרת הבדיקה.
לצפייה במפה האינטראקטיבית בגודל מלא לחצו כאן או על המפה
רוב הדירות ב-600 אלף שקל - בשכונות חרדיות
אחת הביקורות שהוטחה על תוכנית המע"מ הייתה כי מדובר בתוכנית המפלה את המגזר החרדי והערבי שאינו משרת בצה"ל. ובאמת, מפילוח העסקאות שביצע אתר מדלן לפי ערים ושכונות, עולה כי באזור צפון הארץ בוצעו עסקאות נדל"ן בפחות מ-600 אלף שקל בעיקר בשכונות חרדיות ובערים מעורבות (מגזר יהודי ומגזר ערבי).
עם זאת, בערים המעורבות העסקאות בוצעו בפרויקטים למשקיעים - והנתונים לא מצביעים בהכרח על פרויקטים המיועדים למגזר הערבי. למעשה, לדברי פאיז שתיווי, עורך אתר "אל ערב" למגזר הערבי, בערים מעורבות מחירי הדירות זהים למגזר הערבי ולמגזר היהודי כאחד. "בערים ערביות כו שפרעם, טמרא, אום אל פאחם וסכנין אין בכלל בנייה - ואם יש המחירים הרבה יותר גבוהים, כי מעורבים שם קבלנים", הוא אומר.
לדבריו, "בערים הערביות הגדולות יש מיזמים קטנים מאוד אך בוודאי שהדירות במיזמים לא עולות כ-600 אלף שקל אלא מעל 900 אלף שקל בבנייה רוויה". שתיווי התייחס לקריטריון לפיו זוג נשוי עם לפחות ילד אחד חייב להיות מחוסר דירה. "הנוהג במגזר הערבי הוא שכדי להתחתן על החתן לקנות דירה - מה שמוציא את הזוגות הנשואים במגזר הערבי מרשימת הזכאים לחוק", הוא טוען.
מהבדיקה עולה כי ביישוב חריש שבוואדי ערה בוצעו בשנת 2013 כ-191 עסקאות נדל"ן בפחות מ-600 אלף שקל. אמנם היישוב חריש כבר איבד זה מכבר את צביונו כיישוב חרדי בלבד, אולם על פי הבדיקה מדובר בעיקר בעסקאות של דירות 3 חדרים בשטח של כ-75 מ"ר - במסגרת קבוצות רכישה לציבור החרדי.
בעיר טבריה בוצעו בשנת 2013 כ-34 עסקאות נדל"ן בפחות מ-600 אלף שקל בשתי שכונות חרדיות - "פאר" ו-"פלוס 200". מרבית העסקאות גם כאן הן של דירות 3 חדרים בשטח של כ-75 מ"ר בממוצע.
בחיפה בוצעו בשנה האחרונה כ-25 עסקאות נדל"ן בפחות מ-600 אלף שקל בשכונת זיו. מדובר בעיקר בעסקאות שנועדו למשקיעים בפרויקט שכולל דירות להשכרה בנות 1.5-2 חדרים, בשטח של 40-50 מ"ר, ליד הטכניון. עם זאת, אף שמדובר בעיר מעורבת, העסקאות כאן אינן מצביעות בהכרח על בנייה למגזר הערבי.
| עיר | שכונה | מספר עסקאות | הערות |
| חריש | - | 191 | בעיקר דירות 3 חדרים כ-75 מ"ר בקבוצות רכישה לחרדים |
| בית"ר עלית | - | 54 | התנחלות חרדית. דירות 3 חדרים, 80-90 מ"ר |
| טבריה | פלוס 200, פאר | 34 | שכונה חרדית. דירות 3 חדרים כ-75 מ"ר |
| רמלה | נאות יצחק רבין | 34 | פרויקט בת אבות/דיור מוגן. דירות 1.5 חדרים כ-35 מ"ר |
| חיפה | זיו | 25 | רוב העסקאות בפרויקט למשקיעים. דירת להשכרה ליד הטכניון. דירות 1.5-2 חדרים 40-50 מ"ר |
| נצרת עילית | הר יונה ג' | 20 | שכונה חרדית. דירות 3 חדרים כ-80 מ"ר |
| אילת | - | 18 | רוב העסקות בפרויקט למשקיעים. דירות 1-2 חדרים, כ-30 מ"ר |
| אפרת | - | 15 | התנחלות. דירות 3 חדרים כ-75 מ"ר |
בנצרת עלית, עיר מעורבת גם היא, בוצעו במהלך שנת 2013 כ-20 עסקאות נדל"ן עבור דירות חדשות בפחות מ-600 אלף שקל. גם כאן העסקאות בוצעו בקרב המגזר החרדי - בשכונת הר יונה ג' החרדית, עבור דירות 3 חדרים בשטח ממוצע של כ-80 מ"ר.
מבדיקת אתר מדלן באזור מרכז הארץ עולה כי בהתנחלות החרדית בית"ר עלית בוצעו בשנה החולפת כ-54 עסקאות נדל"ן עבור דירות חדשות בפחות מ-600 אלף שקל, בעיקר עבור דירות 3 חדרים בשטח של 80-90 מ"ר. בהתנחלות הדתית-לאומית אפרת בוצעו בשנת 2013 כ-15 עסקאות דומות, עבור דירות 3 חדרים בשטח של כ-75 מ"ר.
בעיר רמלה בשכונת נאות יצחק רבין, בוצעו כ-34 עסקאות נדל"ן בפחות מ-600 אלף שקל בפרויקט בית אבות/דיור מוגן. מדובר בדירות בנות 1.5 חדרים בשטח ממוצע של כ-35 מ"ר. בדרום הארץ, עולה מהבדיקה כי בשכונת הדקל באילת בוצעו כ-18 עסקאות נדל"ן בפחות מ-600 אלף שקל - בפרויקט למשקיעים. מדובר בדירות 1-2 חדרים בשטח ממוצע של כ-30 מ"ר.
בדיקת משרד השיכון: ב-2013 בוצעו 364 עסקאות
על פי נתונים שפרסם היום משרד השיכון, שבחן את נתוני עסקאות בדירות חדשות במחיר של עד 600 אלף שקל בין השנים 2012-2013, עולה כי בשנת 2013 היו 364 עסקאות בלבד בסכום הנמוך מ-600 אלף שקל (כולל מע"מ), ובשנת 2012 היו 212 עסקאות כאלה בלבד.
במשרד השיכון ביקשו לציין כי מספר זה כולל גם עסקאות למכר חלקי דירות ודירות במסגרת מסלול "מחיר למשתכן", אשר על פי החלטת קבינט הדיור לא יכללו בהטבות המע"מ או עסקאות בדירות בפרויקט של פינוי-בינוי וכיו"ב.
"היקף העסקאות של דירות במחיר של עד 600 אלף שקל הוא זניח", הסבירו היום במשרד השיכון. "הפילוח מלמד כי בשנת 2013 הוצעו כ-198 עסקאות במחיר עד 600 אלף שקל ביישוב חריש, וכ-20-24 עסקאות בכל אחת מהערים נצרת עילית, בית"ר עילית ועפולה - כאשר למשל העסקאות בבית"ר עילית לא יכולות לקבל לפטור ממע"מ, לאור העובדה שהדירות שווקו במכרזי מחיר למשתכן".
עוד נמסר ממשרד השיכון כי "בכל הארץ כולה בוצעו פחות מ-1.4% מרכישות הדירות מקבלנים ב-2013 (זאת בהנחה שכל העסקאות היו בדירות ולא בחלקי דירות) במחיר של עד 600 אלף שקל, ומעשית הרבה פחות, כאמור בשל העובדה שלא מדובר בעסקאות שלמות".
עוד הבהירו במשרד השיכון כי "בשום עיר בארץ לא עמד המחיר הממוצע של דירות חדשות על פחות מ-600 אלף שקל. יתרה מזאת, גם אם יופחת שיעור מע"מ מהמחיר הממוצע ב-2013, רק ב-3 ערים יעמוד המחיר על פחות מ-600 אלף שקל: נצרת עילית, חריש ובני עי"ש".
מה חושבים היזמים על התוכנית?
"עלות בניית דירה מינימלית, ללא רווח ליזם, עומדת כיום על כ-600 אלף שקל, וזאת לפני עלות הקרקע והפיתוח הסביבתי, לא משנה היכן ממוקמת הדירה - באזורי הביקוש או הפריפריה", אמר נסים בריח, מנכ"ל משותף ובעלי חברת שיווק הנדל"ן נווה העיר. "לכן, נכון להיום בישראל לא קיימות דירות חדשות מקבלן במחיר של עד 600 אלף שקל".
לדברי ארז כהן, לשעבר יו"ר לשכת שמאי המקרקעין, "העובדה שמכל אלפי הפרויקטים הנבנים במדינת ישראל נמצאו בקושי שני פרויקטים העונים על הקריטריונים של מחיר עד 600 אלף שקל אומרת דרשני לגבי ההחלטה להגביל את הסכום לכאלה שאינם יוצאי צבא. הייתי ממליץ להשאיר את העדפה המתקנת, אך לצמצם את הפער לסביר והגיוני יותר גם עבור יתר המגזרים".
כמאל שגראווי, יו"ר ובעלי האחים שגראווי, הוסיף כי "ממשלת ישראל החמיצה הזדמנות פז לשדרג ערים ויישובים בפריפריה דוגמת יוקנעם, רמת ישי ועוד, בכך שהגבילה לחלקים משמעותיים לציבור הרוכשים את הפטור ל-600 אלף שקל בלבד. דווקא היום, כשבממשלה מצהירים על חשיבות פיתוח הפריפריה ומושקע הון עתק של מיליארדים בתשתיות, אין סיבה שלא לעשות עוד צעד וליישר את הסיוע, הן בצפון הארץ והן בדרומה, לכל הזכאים ל-1.6 מיליון שקלים".
אהוד המאירי, יו"ר קבוצת שמאות המקרקעין אהוד המאירי ושות', ציין כי "ברור שקביעת רף של 600 אלף שקל אינה רלוונטית. הקריטריונים שנקבעו פוגעים באוכלוסיית הערבים ובאוכלוסיית החרדים - היכן ימצאו דירות במחיר של 600 אלף שקל? אי אפשר לשלוח חרדים למצוא דירות בערבה, כי הם תלויים בקהילותיהם, ולא יחפשו דירה כבודדים; וברור שמרבית האוכלוסייה הערבית שחיה בכפרים, בונה דירות בבנייה עצמית וכלל לא רוכשת דירה מקבלן, כך שהנושא הוא בגדר אחיזת עיניים מבחינתה".
ארנון פרידמן, מנכ"ל חברת אשדר מקבוצת אשטרום, טען כי "הממשלה הבטיחה שניסוח התוכנית ייקח מספר ימים, אולם עברו כבר חודשיים ואנחנו עוד לא קרובים ליציאה לדרך. בינתיים מה שקרה זה שקובעי המדיניות הכניסו את השוק לקיפאון, והתוצאה שלו היא שהקבלנים לא מוכרים דירות - וכשהם לא מוכרים דירות התוצאה היא צמצום התחלות בנייה".
גם בפורום קבוצות הרכישה מתחו ביקורת על התוכנית. "משרד האוצר בהחלטותיו יצר העדפה סקטוריאלית לחברות הנדל"ן, מה שהביא לפגיעה של מאות התארגנויות נדל"ניות, בהן שותפים אלפי רוכשי דירות צעירים העונים על כל הקריטריונים שנקבעו", האשים ישראל זעירא, מנכ"ל חברת באמונה ויו"ר פורום קבוצות הרכישה.
חמי בר אור, מנכ"ל חברת חריש הירוקה, אמר כי "יש אי-בהירות לגבי תחולת החוק ויכולת הביצוע שלו - האם הוא יחול בדיעבד, מה התקצוב לחוק ומאיפה יבוא התקציב? גם מנגנון השמאי שאמור ללוות את החוק ולקבוע את ערך הדירות אינו ברור וודאי יגיע למבחן בג"ץ. העננה סביב סימני השאלה הכבדים באמת לא הוסרה".
חיים פייגלין, מנכ"ל צמח המרמן, הודה כי "אנחנו תומכים בכל יוזמה שמטרתה להפחית את המס על דירות חדשות", אולם הבהיר כי "הבעיה היא שהתוכנית בפועל אינה מאוזנת חברתית וכלכלית, ולכן אני צופה קושי הן בחקיקה והן ביישום בשטח". לדבריו, "מבחינת היישום מאוד קשה לקבוע בכל אזור הגבלת מחיר. אם המדינה רוצה לתת הטבה - שתיתן אותה על כלל הדירות בישראל, וכך תחסוך הררי בירוקרטיה".
רק דדי ריזל, מנכ"ל קבוצת שכטר, צידד בתוכנית ואמר כי מדובר "בהחלטה ציונית וחברתית אמיצה". לדבריו, "כבוגר ישיבת הסדר, שגם שירת 20 שנה כקצין קרבי וכמ"פ במילואים וגם כאבא לקצין בגולני, אני לא מבין את תגובת שר השיכון. יש לי תחושה שהוא שכח את מי הוא מייצג. דווקא מנציג הכיפות הסרוגות בממשלה הייתי מצפה להוביל את המהלך הציוני והחברתי הגדול הזה, שנותן עדיפות ברורה לבוגרי שרות צבאי או לאומי, בטח לא להתנגד לו".
