השכונות שייהנו מהטבת המע"מ: הצצה לעומק
פסגות אפק בראש העין, רסידו סיטי בבאר יעקב, השכונה הירוקה ביבנה וקריית יובל באור עקיבא: הכירו את השכונות החדשות שמאפשרות לזכאי הטבת המע"מ לקנות דירה ב-1.6 מיליון שקלים - ואולי גם להשביח את ערכה בעתיד
בסוף אולי גם נרוויח משהו? אחת המסקנות שעלו בעקבות בחינת הערים שבהן יוכלו זכאי חוק המע"מ לקנות בית, היא שדירות חדשות העולות פחות מ-1.6 מיליון שקלים - נמצאות בשכונות בבנייה. כן, אם אתם רוצים לקבל את מה שמגיע לכם ולא ממש להתרחק מהמרכז, כנראה שתצטרכו לקנות דירה "על הנייר". מנתוני רשות המסים לשנת 2013 נראה כי לא מעט דירות כאלה נמכרו.
הטבת המע"מ - כותרות אחרונות בערוץ הנדל"ן :
- הטבת מע"מ 0%: כך נראה החוק המלא
- דירה ב-1.6 מיליון ש' - יש באזורי הביקוש?
- איפה אפשר לקנות דירה ב-600 אלף שקל?
לצד החסרונות הטבעיים שברכישת דירה "על הנייר", מומחים בענף הנדל"ן דווקא סבורים כי היתרונות עולים על החסרונות. "התוכנית הזאת בעצם מזמנת לרוכשי הנדל"ן רווח כפול", טוען מתכנן הערים אלון גרינברג, מנכ"ל חברת סביבות מגורים, "מצד אחד הם יחסכו בעלויות המע"מ, ומצד שני ירוויחו מהשקעה בשכונות בעלות צפי פיתוח חיובי, ופוטנציאל להשבחת הנכסים בטווח הבינוני והארוך".
שכונת "פסגות אפק" בראש העין היא שכונה התואמת את התזה של גירינברג. זוהי שכונת הדגל של העיר, אשר צפויה לכלול כ-14 אלף דירות ולהכפיל את אוכלוסיית ראש העין תוך עשור. כמו כן, בין הממשלה לעירייה נחתם "הסכם גג" להבטחת התקציב לבניית תשתיות ומבני הציבור, במקביל לבניית השכונה.
השכונה ממוקמת בגבעות המזרחיות של העיר על שטח של כ-3,000 דונם. במסגרת הפרויקט, ייסלל כביש עורקי שיחבר את כביש 444 לכביש 5 וייבנה מחלף חדש בכביש 5. השכונה מתוכננת לבנייה רוויה של 3-18 קומות, לצד כמה מאות צמודי קרקע. מחירן של דירות 4 חדרים עומד על כ-1.25 מיליון שקלים בממוצע, ודירות 5 חדרים עולות 1.45 מיליון שקלים בממוצע.
בין הקבלנים הבונים בשכונה ניתן למצוא את החברות דונה, אביסרור, גיא ודורון, צרפתי שמעון, יורו, תדהר, שיכון ובינוי ועוד רבים אחרים. "לאור גודלה העצום של פסגות אפק, הסכם הגג שנחתם, מיקומה האסטרטגי בלב המדינה, סמיכותה למוקדי תעסוקה מרכזיים ומחירי הדירות, השכונה נהנית ותהנה מביקושים גבוהים במיוחד, ובטווח הארוך קיים פוטנציאל השבחה", סבור גרינברג.
רסידו סיטי, באר יעקב
גם באר יעקב, שעד לאחרונה נחשבה ליישוב מנומנם וסמי-כפרי, מצויה בעיצומה של מהפכה אורבנית: הקמת שכונות מגורים חדשות שהגביהו את קו הרקיע של היישוב, התחדשות עירונית במרקם הוותיק ושדרוג תשתיות. היישוב, שמאכלס כיום כ-15 אלף תושבים, מתוכנן לאכלס כ-80 אלף איש ב-2030 ובקרוב צפוי להיות מוכרז כעיר. לבאר יעקב סמיכות לצירי תחבורה ראשיים, בהם כביש 431 ששידרג משמעותית את הנגישות ליישוב.
שכונת רסידו סיטי החדשה בבאר יעקב מושכת זוגות צעירים ומשפרי דיור בחתך סוציו-אקונומי גבוה יחסית, שנהנים ממחירים נמוכים בכ-15% ביחס לראשון לציון הסמוכה. היא כוללת מעל 4,000 יחידות דיור במגוון תצורות: קוטג'ים דו-משפחתיים, דירות גן-גג ובנייה רוויה עד לגובה של 23 קומות. דירות 4 חדרים בשכונות נמכרות ב-1.37 מיליון שקלים בממוצע.
בין הקבלנים הבונים בשכונה ניתן למצוא את חברת רוטשטיין, קבוצת יצחקי, חברת צרפתי, שמעון, פרץ בוני הנגב, אלמוג כ.ד.א.י ואחרים, שמתכננים בין היתר גם הקמה של מרכז מסחרי שיתווסף לקניון הראשון של באר יעקב שייפתח בעוד כשנתיים. לדברי גרינברג, "בד בבד עם המשך פיתוחה המואץ של באר יעקב, בטווח הארוך מחירי הדירות צפויים ליישר קו עם המחירים בראשון לציון".
השכונה הירוקה, יבנה
הבנייה בשכונה הירוקה ביבנה בעיצומה, והיא צפויה לכלול כ-3,300 יחידות דיור חדשות, בבניינים של 7-24 קומות. השכונה מסמלת את תחילת הפיכתה של יבנה מיישוב פרברי קטן, לעיר בינונית שתכלול כ-60 אלף תושבים תוך כעשור, המתחרה בערים חזקות יותר מצפון לה, משם גם מגיעים לשכונה הירוקה מרבית הרוכשים.
עם הקבלנים הבונים בשכונה ניתן למנות את החברות צרפתי שמעון, גיא ודורון, דונה ומבנים ונתיבים, שמוכרים דירות 4 חדרים חדשות במחיר ממוצע של כ-1.3 מיליון שקלים. זאת לעומת 1.4 מיליון שקלים בממוצע לדירה דומה ברחובות; 1.6 מיליון שקלים בממוצע בראשון לציון; ו-1.7 מיליון שקלים בממוצע בנס ציונה ובחולון.
"הדינמיקה בשוק הנדל"ן בחלקו הדרומי של מטרופולין תל-אביב, לצד התפתחות היישוב, בנייה ירוקה, מערכת חינוך איכותית, תחנות רכבת באזור ומחלף חדש המתוכנן בכביש 4 - כל אלו מבטיחים פוטנציאל טוב להשבחת נכסי הנדל"ן בשכונה הירוקה", חוזה גרינברג.
צור יצחק
צור יצחק מיצבה את עצמה כאלטרנטיבה "כפרית" וזולה יחסית עבור זוגות צעירים מאזור השרון. כ-40% מרוכשי הדירות ביישוב הקהילתי, שהוקם לפני 7 שנים, הם במקור מהמשולש כפר סבא-הוד השרון-רעננה. היישוב הצעיר, הממוקם צפונית לכוכב יאיר, יאכלס תוך שנים ספורות כ-10,000 תושבים ב-2,650 יחידות דיור, רובן בבנייה רוויה.
היישוב נהנה מקרבה לכביש 6 (מחלף אייל) ועם סיום סלילתו של כביש 531, תושבי צור יצחק יזכו לנגישות קלה יותר לתל-אביב. היישוב מתאפיין בקהילה צעירה ומגובשת בחתך סוציו-אקונומי גבוה יחסית, ובסמיכות לערכי טבע ונוף כמו שמורת נחל אלכסנדר ויער מצפה ספיר.
בין הקבלנים הבונים בצור יצחק ניתן למצוא חברות כמו צמח הרמרמן, דונה, מבני תעשייה ואחרות, אשר יהיו מעורבות בין היתר בבנייה של יחידות דיור נוספות ביישוב. כמו כן, בעוד כשנה צפוי להיפתח ביישוב מרכז מסחרי גדול, לצד פארק מרכזי המצוי בהליכי פיתוח, כאשר כיום קיים ביישוב מרכז מסחרי קטן בלבד.
המחירים נמוכים משמעותית מהשכנות הגדולות והוותיקות ממערב: כ-1.2 מיליון שקלים לדירות 4 חדרים וכ-1.5 מיליון שקלים לדירות 5 חדרים. "היישוב ממוקם רק 10 דקות מכפר סבא, אבל מאפשר הפרש של כחצי מיליון שקל", אומר גרינברג, "עם החלת התוכנית לביטול המע"מ - ההפרש כנראה יגדל אף מעבר לכך".
הצפון החדש, כפר יונה
כפר יונה, שסבלה בעבר מתדמית שלילית, כמעט ושילשה את עצמה ב-15 השנים האחרונות ומאכלסת כיום כ-20 אלף תושבים. בפברואר האחרון הוכרזה על ידי משרד הפנים כעיר. הצביון הפסטורלי של היישוב (יותר ממחצית יחידות הדיור הן צמודות קרקע), יחד עם המיקום ליד הכבישים 6, 4 ו-2, הפכו את העיר לאטרקטיבית עבור משקי בית חזקים, בעיקר מאזור השרון.
הדבר שיפר פלאים את התדמית של כפר יונה, ולאחרונה אף הלמ"ס העלה את הדירוג החברתי-כלכלי של היישוב מאשכול 6 ל-7, בדומה ליישובים כמו רמת גן ונס ציונה. מרבית הבנייה החדשה מתרכזת כיום מצפון לכביש 57, ובמתחם המכונה "הצפון החדש" נבנות כמה מאות יחידות דיור בבנייה רוויה.
בין הקבלנים הבונים בכפר יונה ניתן למצוא חברות כמו בריגה, קבוצת יצחקי ואחרות, שצפויות להקים עשרות יחידות דיור, במסגרת התוכניות העירוניות לבניית 4,000 דירות ב-4 מתחמים שונים ביישוב. בסמוך לצומת בית ליד מתוכנן אזור תעשייה על שטח של כ-400 דונם, ובנוסף מתוכנן גם מרכז מסחרי עירוני חדש.
המחירים עומדים על כ-1.31 מיליון שקלים בממוצע לדירת 4 חדרים, ועל 1.41 מיליון שקלים בממוצע עבור דירת 5 חדרים. זאת, בזמן שבשכנתה המפורסמת ממערב, שכונת קריית השרון בנתניה, מחירי דירות חדשות עומדים על 1.45 מיליון שקלים ו-1.65 מיליון שקלים בהתאמה. לדברי גרינברג, ניתן לצפות שעם השנים פערי המחירים בין שתי השכונות יצטמצמו.
קריית היובל, אור עקיבא
שכונת קריית היובל בצפון אור עקיבא נחשבת לספינת הדגל של העיר בכל הקשור לאיכות המגורים והאוכלוסייה. לשכונה נגישות לכבישים 2 ו-4, כמו גם למרכזי תעסוקה ומסחר עירוניים ואזוריים. על פי התוכניות, היא אמורה לכלול בין 1,750-2,100 יחידות דיור חדשות, וכוללת תמהיל מגוון של בנייה רוויה ברבי קומות לצד בתים צמודי קרקע.
השכונה ומחלף אור עקיבא החדש מסמלים מפנה שחל בעיר בשנים האחרונות, במסגרתו מתוכננים מספר פרויקטים: הקמת מע"ר (מרכז עסקים ראשי) חדש; בנייה חדשה למגורים, כולל פרויקט גדול של פינוי-בינוי; פיתוח תיירותי וסביבתי; הרחבה של אזור התעסוקה; שוק מקורה; הקמת קאנטרי קלאב; ועוד. לעיר גם תוכנית מתאר חדשה לשנת 2025.
לדברי גרינברג, מערכת החינוך העירונית נחשבת לאחת האיכותיות בארץ, ונתוני הזכאות לבגרות הם הגבוהים באזור. "למרות צביונה הסמי-עירוני של אור עקיבא, ביישוב היצע רחב של שירותי ציבור, כגון היכל תרבות, ספרייה עירונית, מתנ"סים, קונסרבטוריון ועוד", הוא מסביר. עם הקבלנים הבונים בשכונה ניתן למנות את החברות לווינשטיין, אשדר וקבוצת שכטר, אשר מוכרים בממוצע דירות 5 חדרים חדשות ב-1.2 מיליון שקלים.
"רק בשנה האחרונה עלו המחירים בשכונה ב-11% בממוצע", מסכם גרינברג, "הדינמיקה בשוק הנדל"ן באזור זה יוצרת מנוף להאצה נוספת של קצבי האכלוס והפיתוח של העיר. זאת, על בסיס חיזוק משמעותי בכוח המשיכה שלה כלפי אוכלוסייה חזקה מהסביבה, ואפילו מאזור המרכז".
