אל תתערבו בנדל"ן - תנו לשוק לאזן את עצמו

התוכניות החדשות של משרד האוצר אמנם שונות אחת מהשנייה, אך דבר מהותי אחד שזור ביניהן: ביטול המע"מ על רכישת דירה; הנהגת פיקוח על שוק השכרת הדירות; הגבלת ההוצאה המוכרת למס על שכר הבכירים בבנקים ובחברות הביטוח; איסור על כפל דמי ניהול בהשקעות של משקיעים מוסדיים - כולן שגויות. לכאורה, מדובר בארבע הצעות חוק מתחומים שונים ובעלות אופי ומבנה שונים, אבל למעשה המכנה המשותף הוא שכולן מציגות מדיניות שלילית.

כתבות נוספות בערוץ הכלכלה של ynet:

יבנה נגד הסכמי הגג: לא נבנה בלי מחלף

רוב תאונת העבודה הקטלניות: בבניין

חריש: 15 אלף תושבים בספטמבר 2015

התוכניות הללו מתיימרות להיות בעלות נופך "מדיני-חברתי", לייצר פתרונות קסם, אך ארבעתן שגויות ומהוות התערבות לא מאוזנת בפעילות השוק. ארבעתן יפגעו ביוזמה הפרטית והן כרוכות בהגדלת הבירוקרטיה ובגיוס מפקחים ופקידים חדשים.

האוצר נגרר אחרי המחאה החברתית

תוכניות המדף החדשות של האוצר מאמצות חוקים גרועים שמיושמים בחלק מהעולם המערבי, שנזקיהם ברורים ותועלתם לא הוכחה. ישראל עשתה נכון כשנמנעה מהם עד היום. העובדה שמשרד האוצר החליט ליזום את כולן בבת אחת, מעלה חשש שהממשלה הפכה מגוף אחראי ורציני ברמה בינלאומית, לגוף שנגרר אחרי המחאה החברתית.

אני מניח שדבריי מקוממים כעת רבים מכם, שתומכים בהצעות הללו מתוך רצון כן להקטין את הפערים החברתיים ולסייע לשכבות החלשות ולמעמד הביניים. לכן, אני מציע שנתרכז בניתוח ענייני של הפרטים.

הגבלת הטבות המס על השכר. בישראל, נראה כי תיקון 20 על מדיניות התגמול בפועל של הבכירים דווקא הגדילה אותו עוד יותר – גם במקומות שבהם חלה ירידה קטנה בשכר הבסיס, יש פיצוי גדול ברכיבי ה"מענקים" למיניהם.

בארה"ב למשל, הגבלה על הטבות המס על שכר הבכירים קיימת מאז שנות ה-90'. מאז, שכר הבכירים בשוק ההון האמריקני עלה במאות אחוזים. מנהלים אמריקנים לא הפסיקו להפריש לעצמם משכורות עתק – הם פשוט משלמים עליהם מס. בעלי המניות, החוסכים, המשקיעים הקטנים, למעשה, משלמים כפול: גם את משכורות העתק נטו וגם את תוספת תשלומי המס.

גביית כפל דמי ניהול: גם כאן, הכוונה הייתה טובה – לצמצם את גביית דמי הניהול מציבור החוסכים כאשר הגופים המוסדיים – קרנות פנסיה, בתי השקעות – משקיעים בקרנות שמשקיעות בתעשייה, ולמנוע את המצב שבו גם הקרן וגם הגוף המוסדי גובים דמי ניהול. אבל מאז שמשרד האוצר הכריז שהוא מתכוון לבצע הגבלה כזאת, הגופים המוסדיים פשוט הפסיקו להשקיע בתעשייה; מפעלי התעשייה, שגם כך משוועים לאשראי ולהשקעות, הפסידו השקעות פוטנציאליות, והתוצאה עלולה להיות צמצום או הפסקת פעילות של מפעלים ואף פיטורים.

פיקוח על השכירות: האם שכר הדירה בערים שבהן מונהג פיקוח – מונטריאול, סידני, שטוקהולם, פריז, ברלין – נמוך ביחס לערים ללא פיקוח - תל-אביב, ירושלים, מדריד או לונדון? והיכן יש מבחר גדול יותר של דירת להשכרה וקל ומהר יותר למצוא אותן? והאם באמת ניתן לאכוף חוק כזה, שמהווה התערבות בחוזה אישי בין שני אנשים פרטיים?

כיום, מוטלת חובת תשלום מס הכנסה על הכנסה משכירות רק מעל סכום מסוים. אלא שמרבית המשכירים נוקבים בסכום רשמי נמוך יותר, ומחייבים את הדיירים לשלם מעבר לסכום הזה כ"הוצאות מיוחדות". רשות המסים כבר הודתה, שאין לה יכולת אמתית לגבות מס על השכרת דירות. במקרה של הפיקוח על השכירות, תוקם, מן הסתם, רשות שתטפל בנושא. היא תקבל תקציבים, תעסיק אנשים, תחייב את משכירי הדירות למלא טפסים שונים, אך בסופו של דבר, לא תביא תוצאות.

פטור ממע"מ על דירות: עוד פטנט שנוסה ונכשל ברוב העולם המערבי – האם הוא יוריד את המחירים? מדוע שיזמי הנדל"ן לא יעלו את המחירים בהתאמה, ב-18% – או יותר, בהתאם לעלייה בביקושים? שוק הדיור בישראל סובל ממחסור בהיצע; הדרך לטפל בו היא להגדיל את ההיצע. במקום זאת, לפיד יצר תוכנית שתביא להגדלת הביקוש וכוח הקנייה של הציבור.

מה שיקרה בפועל, הוא שאחרי ירידה זמנית קצרה במחירים של חוזי מכר שכבר נקבעו מראש ודירות שכבר הוצעו למכירה, המחירים ימשיכו לעלות, כך שבתוך מספר חודשים, חברות הנדל"ן יגבו את אותם מחירים בדיוק, ופשוט יגלמו את המע"מ בהעלאה במחיר הדירות.

יתרה מזאת, מאז שהממשלה החלה לדון בתוכנית, חלה עצירה של העסקאות בשטח. עצירה כזאת משמעותה גם האטה של עבודות הבנייה, וחשש מפשיטות רגל של קבלנים קטנים שלא יהיו מסוגלים לעמוד בו, מה שיביא להאטה נוספת של הבנייה בעתיד. במלים אחרות: ההיצע, הקטן בלאו הכי, עלול לקטון עוד יותר. מעבר לכך, שלא ברור מנין יבואו שלושה, ארבעה או עשרה מיליארד השקלים למימון ההטבה הזאת – וכבר מתחיל דיון מדאיג מאוד בממשלה ובבנק ישראל על השאלה, כיצד להגדיל את התקציב הבא?

אי של יציבות

אני מתקשה להבין את ההיגיון הפנימי ברעיונות הללו. מדוע לבטל את ההוצאה המוכרת למס ולא להגביל את השכר עצמו? מדוע להגביל את העלאת שכר הדירה ולא להקפיאו לגמרי? מדוע לבטל את המע"מ ולא להקפיא את מחירי הדירות? ואם התשובה (הנכונה) היא "כי זה שוק חופשי", ו"כי השוק יודע הכי טוב לאזן את עצמו" מדוע הממשלה מנסה בכלל להתערב ולהגביל אותו? ואיך כל זה מתיישב עם הצהרת שר האוצר עצמו "נאבק ברגולציה שהפכה כאן לסוג של עריצות"?

כלכלת ישראל נחשבה עד כה לאחת היציבות והמאוזנות בעולם. אי של יציבות בעולם שהתמודד עם משבר פיננסי קשה, קריסות ענק ואבטלה גואה. "המדיניות התקציבית של ישראל היא  דוגמה ומופת למדיניות הנכונה המתחייבת בתנאי המשבר שידע העולם", נכתב בדו"ח שהכינו כלכלני קרן המטבע העולמי עם ביקורם בישראל ב-2010.

אבל מאז פרצה המחאה ברוטשילד, אל הכנסת נכנסו פוליטיקאים צעירים הלהוטים למחוק את הפערים וליצור בין-לילה חברה אידיאלית. את פרמיית חוסר-הניסיון שלהם אנחנו משלמים כעת, ונשלם יותר בשנים הבאות. והיכן נמצא ראש הממשלה, שחילץ את ישראל מהמיתון של 2002, ומדוע לא שומעים את קולו?

הכותב הוא מייסד קרן איתן – קרן השקעות לצמיחה