פינוי-בינוי: כך תחתמו על חוזה הוגן מול היזם

בימים אלו מתוכננים ומוקמים עשרות פרויקטים של פינוי-בינוי ברחבי הארץ. המשפחות המשתתפות בפרויקטים מעין אלה נדרשות לחתום על חוזים משפטיים ארוכים ומסובכים מול היזם הנבחר, ולמעשה לאחר מו"מ על התמורות שיקבלו דיירי השכונה במקום דירתם הישנה, נרקם החוזה המשפטי בינם לבין עורכי הדין שמייצגים את היזם.

• פינוי-בינוי ענק ביפו: 888 דירות ליד בת ים
• פינוי-בינוי בבת ים: 100 יחידות דיור ליד הים
• "באזורי ביקוש יש פוטנציאל ל-400 אלף יח"ד"
  

רוצים פינוי-בינוי? כך תגייסו את השכנים

בדרך כלל, בעקבות רצונם לקדם את הפרויקט ולשפר את איכות חייהם, רבים מבעלי הדירות חותמים על חוזה עם היזם - לאחר קבלת תקציר מעורך הדין המייצג אותו; ואולם, דיירים אחרים חוששים, לעתים, לנכס המקרקעין שלרוב הוא היחידי שברשותם - ומעוניינים להביא נציג משלהם לבדוק את החוזה.

לפניכם מספר סעיפים שיש לוודא כי הם כתובים בחוזה בטרם החתימה, וכן כמה הנחיות שבלעדיהן - יציאה לפועל של פרויקט פינוי-בינוי לא תהיה משתלמת עבורכם.

1. כל ההוצאות ימומנו על ידי היזם: מיום חתימת הדיירים על החוזה ועד כניסתם לדירה ורישומם בטאבו, לא יחולו עליהם תשלומים כל שהם.

2. החוזה המשפטי צריך לכלול: הגנות כלכליות, משפטיות וחוזיות למניעת הפסד עתידי כלשהו שעלול להיגרם לדיירים עקב מחדלים של היזם.

3. לוחות זמנים: עורך הדין המייצג את הדיירים צריך לבחון את כל הצעדים התכנוניים העתידיים שינקוט היזם עד לקבלת היתר הבנייה. לאחר מכן, ובהתייעצות עם גורמי התכנון, עליו לדאוג להכניס לחוזה לוחות זמנים צפופים ככל הניתן, כדי להניע את הפרויקט בזמן הקצר ביותר; וכן לייצר נקודת יציאה מהחוזה במקרה של אי-עמידה בלו"ז סביר.

אל תשכחו לדרוש את המגיע לכם

• התמורות: בחוזה פינוי-בינוי יוקדש אחד הפרקים לתמורות הכלכליות שלהן יזכו דיירי השכונה בתמורה לדירתם הישנה. בפרק צריך להיות פירוט לגבי גודל הדירות, המרפסות, המחסנים והחניות.

כמו כן, מומלץ לכלול בפרק זה אפשרות לשדרוג הדירה בהנחה מוסכמת על שני הצדדים, וכן לכלול הפנייה למפרט הטכני של הדירה ובה יפורט האבזור לדירה (כגון מיזוג, מטבחים, חלונות ודלתות, תכנון כללי לבניין העתידי ותוספות שונות).

• ביטחונות : בדרך כלל נדרשים הדיירים לצאת מבניין מגוריהם ולהתגורר בשכירות לצורך הריסת המבנה ובנייתו מחדש. בטרם יצאו הדיירים מפתח ביתם, עליהם לקבל שני ביטחונות: ערבות חוק מכר בגובה שווי דירתם העתידית (שווי הדירה/הערבות תיקבע על ידי שמאי מוסכם); וערבות לשכר הדירה (ערבות בנקאית בגובה שכר הדירה לכל תקופת הבנייה).

כמו כן, נדרש היזם להפקיד את דמי השכירות למספר חודשים מראש. גובה דמי השכירות יקבעו על ידי שמאי, אך אם לא תימצא דירה תואמת באזור מוגדר מראש (בגובה קביעת השמאי), יידרש היזם לממן עלות דירה בשכר דירה גבוה יותר. יש לדאוג לכך שתבוצע הובלה על חשבון היזם ושתשתיות הדירה יועתקו על חשבונו.

• לוחות זמנים: יש לדאוג לכך שהיזם יפעל בלוחות זמנים צפופים ככל שהדבר נתון לשליטתו. צריך לזכור שרשויות התכנון המוניציפליות והממשלתיות עובדות בקצב שונה בכל אזור ואזור והן אלו שצריכות לאשר את התב"ע (תוכנית בניין עיר) ואת היתר הבנייה בטרם אכלוס הדירות החדשות.

• ביטוחים: היזם צריך לבטח את הפרויקט בביטוחים שונים. למשל, ביטוח העבודות בגבול אחריות, שלא יפחת מעלות בניית כל בניין; וכן ביטוח אחריות מקצועית, ביטוח צד ג', ביטוח אחריות מעבידים וכו'. הביטוחים אמורים להגן על חיובי היזם אך בעקיפין מגנים על הדיירים, כמו גם מונעים הפסדי עתק ליזם אם יקרה מקרה לא מתוכנן שיפגע ברווחיות הפרויקט ויגרום לעצירתו.

• סנקציות: בכל מקרה של אי עמידה בלוחות הזמנים לגבי מסירת הדירה, ובדומה לחוזי מכר רגילים, יפצה היזם את הדיירים עבור התקופה בה עוכבו בכניסתם לדירה.

• מכירת הדירה: תינתן לדייר האפשרות לבצע פעולות משפטיות בדירה, ובכללן מכירת הדירה בכל עת מיום החתימה על החוזה עם היזם. כמובן שהבא בנעלי המוכר יצטרך לחתום על החוזה המשפטי עם היזם כדי לא לעכב את הפרויקט.

• נקודות יציאה: במקרה שבו דייר ספציפי אינו מעוניין להתאכלס בבניין החדש או מעוניין לממש את דירתו, כדאי לכלול בחוזה המשפטי סעיף לכך. הדבר יאפשר לדייר לקבל שירותי שיווק ומכירה של דירתו על ידי היזם, יחד עם הדירות אותן יעמיד למכירה בפרויקט העתידי .על ידי פעולה זו יזכה הדייר לממש את דירתו ולקבל את תמורתו מוקדם מיום אכלוס הדירות החדשות.

הכותב הוא עו"ד ומגשר, בעלי משרד עוה"ד גילעד ושדי המתמחה במקרקעין, עסקאות פינוי-בינוי, תמ"א 38, עסקאות קומבינציה, חוזי מכר ושכירות