האם כדאי להשקיע בנדל"ן בחיפה? בדקנו
עלייה של 23% בביקוש לדירות חדשות, זינוק של 23.8% במחירי 4 חדרים ותוכנית להוספת 60 אלף תושבים - הם רק חלק מהנתונים המראים כי חיפה הפכה ליעד מבוקש בקרב משקיעים. מהו הפוטנציאל של חיפה והמטרופולין שסביבה, והאם התשואה הצפויה מצדיקה השקעה? ניתוח מיוחד
שני מחקרים שפורסמו לאחרונה - האחד של בנק ישראל והשני מחקר שנערך עבור ynet - גילו כי משקיעי הנדל"ן עוזבים את מרכז הארץ לטובת מטרופולין חיפה. למעשה, על פי המחקר של בנק ישראל, רכישת דירה בעיר חיפה קלה יותר מבכל עיר אחרת בארץ. על סמך ממצאים אלו נשאלת השאלה כיצד הפכו העיר התחתית ושכנותיה ליעד בקרב משקיעים, והאם גם רוכשי הדירות למגורים יכולים לראות בה חלופה ראויה לאזורי הביקוש.
על כך מנסה להשיב מתכנן הערים אלון גרינברג, מנכ"ל חברת סביבות מגורים, בסקירה שערך על העיר. "הרצל תיאר את חיפה כעיר העתיד: עם נמל מודרני, גנים פורחים, רכבת חשמלית וחיים עירוניים תוססים", הוא מנסה להסביר את המגמה, "וערב קום המדינה נדמה היה שחזונו של הרצל קורם עור וגידים. עם זאת, מעמדה הידרדר מאז בהדרגה, וליבת הפעילות הכלכלית, הפוליטית והתרבותית התרכזה בתל-אביב ובירושלים".
לדברי גרינברג, אחד הסממנים הבולטים של ירידת קרנה של העיר הוא שבעשור הראשון של המאה ה-21 היא סבלה מקצב גידול אוכלוסייה שלילי, תוך הזדקנות האוכלוסייה ובריחת צעירים לפרברים ולמרכז הארץ.
חיים פייגלין, יו"ר ארגון קבלני חיפה והצפון, מגדיל ואומר כי כשסוקרים את חיפה על פני 50 שנים לאחור - רואים שמספר התושבים שבה עלה בכ-20% בלבד. "על פי נתוני ארכיון העירייה", הוא אומר, "לפני 50 שנה היו בחיפה 230 אלף תושבים, וכיום יש רק 270 אלף. זה בולט בעיקר על רקע העובדה שגלי העלייה ב-50 השנים האחרונות פשוט פסחו על חיפה".
ואולם, בשנים האחרונות זכתה חיפה לעדנה מחודשת, ולפני כחודשיים הופקדה תוכנית הבינוי שלה, שאמורה להוסיף לעיר עוד 60 אלף תושבים. אף שפייגלין סבור כי יש לשאוף לתוספת רבה יותר של תושבים, כמו גם מתן היתרי בנייה רבים יותר למגורים ולא רק לשטחי תעסוקה - נראה כי כניסת יזמי הנדל"ן לעיר מעידה בכל זאת על מגמה הולכת וגדלה בתחום הנדל"ן למגורים.
על פי הסקירה של גרינברג, שהסתמכה בין היתר על נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה (הלמ"ס), בשנת 2013 נרשמה בחיפה עלייה של 32% בביקוש לדירות חדשות, לעומת עלייה של 21% בירושלים ומול ירידה של 29% בתל-אביב. גם מספר התחלות הבנייה בעיר קפץ מקצב שנתי של כ-2,300 יחידות דיור בין השנים 2009-2007, לקצב של למעלה מ-4,000 יחידות דיור ב-4 השנים האחרונות.
גרינברג אף בחן מחקר שערך באחרונה השמאי הממשלתי, לפיו מחיר ממוצע של דירת 4 חדרים בחיפה עומד כיום על 1.24 מיליון שקלים - זינוק של 23.8% ב-3 השנים האחרונות. זאת בזמן שבאותה התקופה מחירי הדירות בתל-אביב התאפיינו בעלייה מתונה יותר של 15.2%; בראשון לציון בעלייה של 9.5% ובירושלים בעלייה של 9.1%.
פוטנציאל, תעסוקה ואספלט
אמנם מחירי הדירות זינקו בשנים האחרונות, אך בכל זאת מדובר בסכומים נמוכים ביחס לערים שמייחסות לעצמן קרבה ל"מטרופולין". כך למשל, בשכונת רמת הנשיא בחיפה, אשר החלה להיבנות לפני כשנתיים, דירות 4 חדרים נמכרות סביב 1.27 מיליון שקלים; ודירות 5 חדרים סביב 1.55 מיליון שקלים. 4 שכונות חדשות נוספות, שצפויות לכלול מעל 3,500 יחידות דיור, הן רמת חביב, רמת זמר, המבואות הדרומיים (נאות פרס) ואלרום כרמל.
"התחלנו לבנות בחיפה כי זו עיר עם פוטנציאל - בעוד מחירי הקרקעות עדיין אינם יקרים כמו באזורי הביקוש, המיקום שלה מדהים", מסבירה יפה סדן, סמנכ"לית השיווק והמכירות של חברת הנדל"ן יוסי אברהמי, הבונה 3 פרויקטים למגורים בשכונת נאות פרס. גם כאן המחירים נעים סביב 1.3 מיליון שקלים לדירות 4 חדרים.
שכונה אחרת שנחשבת מבוקשת בחיפה היא שכונת הדר כרמל, שבה בוצעו לא מעט עסקאות נדל"ן מיד שנייה בשנת 2013. "מחירי הדירות גרמו לכניסה של משקיעי נדל"ן, שהתרכזו בעיקר בנכסי יד שנייה סביב המוסדות האקדמיים, בשכונות הדר הכרמל ובת גלים", מסביר גרינברג, "מצד שני בפרויקטים חדשים, מרבית הרוכשים הם תושבי חיפה והסביבה - זוגות צעירים לצד משפרי דיור".
גם המהפכה התחבורתית סימנה את הדרך למשקיעים. מנהרות הכרמל קיצרו את זמן הנסיעה בין הדרום למזרח; וכביש 22 (עוקף קריות) מקשר את העיר התחתית עם צפון הקריות ועם עכו. לדברי גרינברג, הקריות התחזקו עוד יותר עם הפעלת המטרונית, שמקשרת באמצעות 3 קווים חלקים שונים בקריות לעיר התחתית, לחוף הכרמל ולהדר הכרמל. בנוסף, העבודות על מסילת העמק צפוי להסתיים ב-2016. עם זאת, הוא מודה כי לעתים יש תחושה שהעיר הפכה ל"מפלצת אספלט" - שמשרתת יותר כלי רכב מאשר בני אדם.
לצד כל אלה, השתנה בהדרגה הבסיס הכלכלי של העיר. אמנם כבר משנות ה-70 החלה לפעול בה תעשייה עתירת ידע וטכנולוגיה, הנשענת על הטכניון; אך בשנים האחרונות התופעה צברה תאוצה. בפארק מתם להיי-טק ועסקים, למשל, מועסקים כ-10,000 עובדים ב-50 חברות היי-טק כגון אינטל, גוגל, יאהו, מיקרוסופט, אלביט ועוד. לאחרונה גם אפל הצטרפה לרשימה, לצד שני מתחמי היי-טק חדשים.
זאת ועוד, אף שנראה כי מרבית ההתחדשות עירונית מתרכזת במרכז הארץ, גם עיריית חיפה יזמה בשנתיים האחרונות פרויקטים לשיקום עירוני, במסגרתם צירי מסחר ראשיים עברו שיפוץ, בעיקר באזור הנמל. אם תוכנית "חזית הים" של העירייה תמומש, היא צפויה "להחזיר" את הים לתושבים לפי דגם שנעשה בברצלונה. בנוסף, הוקם בחיפה אצטדיון סמי עופר - אצטדיון גרנדיוזי הכולל כ-30 אלף מושבים, ובהם תאי צפייה אישיים ומפוארים.
"הצעירים בעיר כבר לא בורחים ממנה", טוען גרינברג, "לאחר שנים של הידלדלות האוכלוסייה - לאחרונה נבלמה מגמת ההגירה השלילית".
עוקפות חיפה - השתדרגו בזכותה
התחזקותה של חיפה מסייעת לחלקים נוספים במטרופולין, בעיקר בקריות. כך למשל, בקריית אתא הוקם לפני כשנתיים קניון של עזריאלי והשנה נפתח בה סניף איקאה; ובנוסף נבנית בעיר שכונת גבעת אלונים החדשה, הכוללת כ-2,000 דירות ממזרח לכביש 79. דירות 4 חדרים בשכונה נמכרות בכ-1.1 מיליון שקלים בממוצע, ודירות 5 חדרים ב-1.27 מיליון שקלים.
גם בקריית מוצקין הוחל בפרויקט פינוי-בינוי של 300 דירות ביוזמת אלי פפושדו, ובנוסף מתוכננת בעיר שכונת ההמשך של משכנות האמנים שתכלול 3,500 יחידות. דירות 4 חדרים חדשות נמכרות בשכונה ב-1.26 מיליון שקלים בממוצע ודירות 5 חדרים ב-1.6 מיליון שקלים. בכלל העיר, מחיר דירת 4 חדרים עומד על כמיליון שקל - עלייה של 21% ב-3 השנים האחרונות. כמו כן, בקריית ביאליק מתוכננות כ-9,000 דירות בשתי שכונות ענק, במסגרת הסכם גג שנחתם עם הממשלה.
בטירת הכרמל הסמוכה הוחל בבנייתן של 621 יחידות דיור בשנת 2013 - זינוק של לא פחות מ-290% ביחס לשנת 2012. האחראית העיקרית לכך היא שכונת גלי כרמל, בה נבנות כ-1,800 יחידות דיור בבנייה רוויה וצמודת קרקע. אף שלטירת הכרמל דירוג חברתי-כלכלי 4 בלבד, הקרבה לחיפה והמחירים הנוחים יחסית מושכים זוגות צעירים חיפאים. דירות 4 חדרים חדשות בשכונה נמכרות ב-1.03 מיליון שקלים - מחיר הנמוך בכ-20% ביחס לשכונת נאות פרס בחיפה המצויה במרחק של שני ק"מ בלבד מגלי כרמל.
גם עכו הסמוכה עוברת מתיחת פנים, שכוללת פיתוח תיירותי, שדרוג תשתיות והשקעה במערכת החינוך. לדברי גרינברג, "כביש עוקף קריות טישטש במשהו את אפיונה כפריפריאלית, לצד נתוני פתיחה טובים כמו מיקום על קו החוף ומוקד משיכה תיירותי, אגן תעסוקה רחב ומסילת רכבת".
על פי נתוני הלמ"ס, בשנים 2013-2012 ממוצע התחלות הבנייה לשנה עמד על 325 יחידות דיור - עלייה חדה לעומת 8 השנים שקדמו להן, אז הממוצע השנתי עמד על פחות מ-60 יחידות דיור. בחלקים שונים של העיר נבנים מספר פרויקטים חדשים למגורים, ודירות 5 חדרים חדשות נמכרות בפחות ממיליון שקל בממוצע. שוק הדירות מיד שנייה נחשב פעיל ביחס לגודלה של העיר, שכן הוא מציע תשואות גבוהות יחסית הנעות סביב 5.5%.
הפיתוח מתנהל בעצלתיים
אמנם חיפה היא העיר הראשית והמרכז התעסוקתי של המטרופולין הצפוני, אך עדיין אין לה דומיננטיות כמרכז פיננסי ותרבותי. לדברי גרינברג, "העיר אופיינה במחירי נדל"ן נמוכים באופן יחסי, שהלכו יד ביד עם שיעור גידול אוכלוסייה שלילי. המשבר בשוק הנדל"ן הביא לחיפה גל של משקיעי נדל"ן שחיפשו מחירים זולים - והעלייה בביקושים הביאה לעליית מחירים, בעיקר בשכונות הוותיקות וה'זולות' כמו הדר ובת גלים".
"ואולם", הוא ממשיך, "אוכלוסיית השוכרים נשארה אותה אוכלוסייה והביקוש לשכירות לא השתנה באופן מהותי, כך שמחירי השכירות לא הדביקו את העלייה במחירי הדירות. כך יצא שהתשואות על ההשקעה נשחקו באופן משמעותי, בעיקר באזורים הוותיקים של חיפה. בשכונת בת גלים, למשל, המשקיעים ציפו ל'ערך מוסף' עקב הקירבה לחוף הים, אך הפיתוח התיירותי והסביבתי שתוכנן למקום מתנהל בינתיים בעצלתיים".
למרות השחיקה בתשואות, עו"ד אורי שילה, מומחה נדל"ן ושותף מייסד במשרד עוה"ד א. שילה ושות, סבור שחיפה מתאימה למשקיעים סולידיים. "יש בעיר היצע רחב של דירות במחירים של 2-1 מיליון שקל ואף פחות מזה", הוא אומר, "היא מתאפיינת ביציבות מחירים ובעליות קבועות במחירי הדירות ובשכר הדירה.
"תחום ההתחדשות העירונית פעיל למדי בעיר ואנו רואים פרויקטים של הריסה ובינוי (תמ"א 38/2) אשר מתוכננים בצורה מודרנית ואיכותית - בלי לפגוע באיכות החיים" הוא ממשיך. "תחום זה עשוי להניב תשואה סבירה למשקיע הסולידי המעוניין בתשואה משמעותית, אך אינו מעוניין להסתכן בביקוש הנמוך ובעליות המחירים הפחות יציבות באזורים אחרים".
