איפה יש דירות בפחות מ-950 אלף שקל

חריש, אשקלון, באר שבע, עפולה ובית שמש: אלה 5 הערים המובילות בישראל במכירת דירות חדשות בפחות מ-950 אלף שקל - כך עולה מבדיקה שנערכה עבור ynet על ידי אתר מדלן, המנתח את שוק הנדל"ן לרוכשי הדירות. הבדיקה נערכה בעקבות הודעת משרד האוצר אתמול (ג'), לפיה רף הטבת המע"מ בשיעור 0% לרוכשי דירה ראשונה מקבלן, שלא ביצעו שירות צבאי או אזרחי, הועלה מ-600 אלף שקל ל-950 אלף שקל. הרף המקסימלי למי שביצע שירות לאומי או צבאי יישאר על רמה של 1.6 מיליון שקלים.

כותרות אחרונות בערוץ הנדל"ן של ynet:

• ניצחון חלקי: הירוקים חזרו לוועדות התכנון
• נזילה וריצוף שבור: כשהקבלנים לא רצים לתקן
• לאן נעלמו הכספים ממכירת הדירות הציבוריות
• ליברמן: משכנתא 90% לדירה ראשונה ליוצאי צבא
  

הרף קובע את המחיר המקסימלי שניתן יהיה לגבות עבור דירה שהמע"מ עליה יהיה בשיעור של 0%. עם זאת, אין זה אומר שכל דירה שתעלה פחות מהמחיר המקסימלי תזכה בהטבה, שכן פקידי השמאי הממשלתי במשרד המשפטים יקבעו מחירי מקסימום נפרדים לאזורים שונים בארץ.

כל שהרף עושה הוא מציב גבול עליון למחירים המקסימליים השונים שיקבע השמאי הממשלתי, כך שגם באזור היקר ביותר במדינה לא ניתן יהיה ליהנות מההטבה, אם מחיר העסקה עולה על 1.6 מיליון שקלים לרוכש שביצע שירות צבאי או אזרחי, ו-950 אלף שקל לרוכש שלא שירת.

הקריטריונים הנוספים, מעבר לשירות צבאי או לאומי, נותרו זהים. על פי קריטריונים אלה, הזכאים להטבה הם: זוג נשוי, לרבות ידועים בציבור, שלהם ילד אחד לפחות; הורה במשפחה חד הורית שלו ילד אחד לפחות בחזקתו; זוגות ללא ילדים שאחד מבני הזוג בן למעלה מ-35; רווקים מעל גיל 35; וזכאים לקצבת נכות כללית או בעלי דרגת נכות של לפחות 75% המקבלים קצבת נפגעי עבודה או קצבה לפי חוק הנכים.

המחוזות הצפון  והדרום בראש

"עדכון סף ההטבה ל-950 אלף שקל הפך את ההטבה לרלוונטית גם לאזרחים שלא שירתו בצבא מסיבות שונות", מסביר אמיר ווינשטוק, ממייסדי אתר מדלן, "ב-5 הערים המובילות שציינו כאן בוצעו מתחילת שנת 2013 ועד היום בין 350-500 עסקאות מקרקעין בכל אחת מהן". לדבריו, "לעומת זאת, במחוז המרכז ובמחוז תל-אביב יחד נמכרו בסך הכל פחות מ-500 דירות תמורת כ-950 אלף שקל או פחות - רובן דירות קטנות של 1-2 חדרים".

עוד מדגיש ווינשטוק כי "קשה להצביע על המצב בערים הערביות בישראל מאחר שיש מעט מאוד מידע על מחירי הדירות ברשות המסים, מה גם שבנייה רוויה בדרך כלל אינה נפוצה בקרב אוכלוסיות אלה. עם זאת, אני יכול לציין כי בעיר נצרת, 16 דירות חדשות שדווחו כי נמכרו בפחות מ-950 אלף שקל מהוות כ-40% מכלל המכירות של דירות חדשות בעיר".

על פי הבדיקה, במחוז הצפון בוצעו בשנה החולפת 1,446 עסקאות למכירת דירות שעלו עד 950 אלף שקל - כ-51% מכלל העסקאות החדשות שבוצעו באותה התקופה במחוז. במחוז הדרום בוצעו מאז שנת 2013 כ-1,891 עסקאות דומות - כ-38% מכלל העסקאות החדשות. בהמשך הרשימה אזור יהודה ושומרון עם 515 עסקאות בלבד - אך אלה מהוות כ-31% מכלל העסקאות החדשות שבהן נמכרו דירות בעד 950 אלף שקל.

במחוז חיפה נמכרו 1,153 דירות חדשות בלא יותר מ-950 אלף שקל - המהוות כ-20% מכלל העסקאות החדשות במחוז. במחוז ירושלים נמכרו רק 479 דירות דומות (16%), במחוז המרכז נמכרו 325 דירות חדשות בלבד בפחות מ-950 אלף שקל (רק 2%) וכך גם במחוז תל-אביב נמכרו 135 דירות דומות בלבד (2%).

מבדיקה לפי ערים דורגה הרשימה לפי מספר העסקאות ולא לפי גובה האחוז (כפי שדורגו המחוזות). לפי הבדיקה, בחריש בוצעו מאז שנת 2013 ועד היום 563 עסקאות למכירת דירות חדשות במחיר של עד 950 אלף שקל - המהוות לא פחות מ-94.5% מכלל העסקאות החדשות ביישוב הנמצא בימים אלה בבנייה. באשקלון בוצעו 504 עסקאות דומות, המהוות 37.3% מכלל העסקאות החדשות בעיר; בבאר שבע בוצעו 456 עסקאות (32.3%); בעפולה בוצעו 441 עסקאות (70.7%); ובבית שמש בוצעו 365 עסקאות (39.8%).

"בעשירייה פותחת" נמצאות ברשימה גם הערים נצרת עלית עם 220 עסקאות למכירת דירות חדשות במחיר של 950 אלף שקל, המהוות 93.2% מכלל העסקאות בעיר. אחריה העיר חיפה עם 212 עסקאות (13.3%); בית"ר עלית עם 207 עסקאות (50.9%); קריית גת עם 179 עסקאות (69.9%); וקריית אתא עם 172 עסקאות למכירת דירות חדשות בפחות מ-950 אלף שקל (29.6% מכלל העסקאות).

העיר תל-אביב, המאופיינת ביוקר הדיור, נמצאת באמצע הרשימה - עם 57 עסקאות למכירת דירות חדשות בפחות מ-950 אלף שקל (2.6% מכלל העסקאות). בתחתית הרשימה נמצאות הערים רחובות, עם 34 עסקאות בלבד (2.9%); רמת גן עם מספר דומה של עסקאות (3.3%); ופתח תקווה בסוף הרשימה עם 28 עסקאות בפחות מ-950 אלף שקל (1.5%). את מיקומן של ערים נוספות בתחתית הרשימה, כמו מעלות תרשיחה, אריאל וחצור הגלילית, ניתן להסביר בכך שאין בהן בנייה חדשה מסיבית.

קבלנים: "זו מהפכה חרדית"

בעקבות ההודעה על העלאת רף הטבת המע"מ לא איחרו תגובות אנשי הנדל"ן להגיע. יקי רייסנר, סמנכ"ל חברת צ. לנדאו ומנכ"ל חברת רייסדור, טען כי "זה היה תרגיל צפוי. כשהאוצר גילה שאין שיווקים לחרדים הוא הסכים לעלות את הרף - שהוא ממילא לא יקר. זוהי מהפכה חרדית. אין ספק כי המחיר 950 אלף שקל לחרדים זו הצלחה מסחררת. החרדים קונים דירות עד רף של 800-850 אלף שקל, כך שהם מאוד מרוצים".

עו"ד זיו כספי, שותף במשרד עוה"ד גינדי-כספי העוסק בנדל"ן, העריך כי יישומו של החוק לא יהיה פשוט. "אני מקווה שבהצעה שתוגש ביום ראשון לממשלה, יינתן פטור ממע"מ גם בפרויקטים של התחדשות עירונית - מה שיוכל להקל על היתכנות של פרויקטים שכן ניתן יהיה להסתפק בצפיפות נמוכה יותר כדי ליצור כדאיות כלכלית. עם זאת, מאחר שחוק המע"מ יחול על אוכלוסייה מאוד מצוממצת, ראוי שהממשלה תקדיש את עיקר משאביה לגידול בהיצע הקרקעות הזמינות".

עו"ד חיים מסילתי, שמאי מקרקעין, הוסיף כי "העלאת הרף ל-950 אלף שקל הגיונית יותר בהשוואה למצב הקודם, אך זו לא התרופה האמיתית למשבר הדיור. הפתרון חייב להיות הגדלת ההיצע, יחד עם הורדת מסים. עד שהמדינה לא תכניס את היד לכיס - משבר הדיור לא יסתיים".

אוהד סבן, סמנכ"ל חברת דונה, ציין כי "הרחבת מעגל הזכאים הוא מהלך הוגן וחשוב ליצירת תחושה של לכידות ושיוויון בין אזרחי המדינה. בניגוד להגבלה הקודמת של 600 אלף שקל, הגבלה של 950 אלף שקל מאפשרת מבחר הגיוני של דירות בפריפריה הקרובה".

כמאל שגראוי, יו"ר ובעלי חברת שגראוי, הוסיף כי "זוהי הצעה מצוינת שתביא כבר בתקופה הקרובה לזינוק רבתי בפריפריה, ובמיוחד בערי פריפריה קרובות יחסית למרכז דוגמת יוקנעם, נצרת עלית, רמת ישי, פרדס חנה ועוד. מדובר בפער משמעותי ביותר שעשוי להגיע במקרים מסוים לכ-300 אלף שקל פחות על מחיר הדירה".

ארז כהן, לשעבר יו"ר לשכת שמאי המקרקעין, הבהיר כי הוא מתנגד בכל מקרה להטבה. "אני רואה בעיה מהותית בחלוקה בין הקריטריונים ליוצאי צבא לבין אלה שאינם יוצאי צבא", אמר, "יש להוריד מסדר היום את נושא ביטול המע"מ, ובמקום זאת שכל רוכש דירה ישלם את המחיר הרגיל כולל מע"מ, ורק לאחר מכן יקבל 'קופון' משלטונות המס של החזרה דיפרנציאלית של החלק היחסי של המע"מ שלו הוא זכאי. באופן כזה יוכלו הן יוצאי צבא והן סקטורים נוספים באוכלוסייה שזכאים להטבות, דוגמת משפחות במצוקה או מרובות ילדים, ליהנות מההחזר".

גם דגן רונן, מנכ"ל משותף במועדון הצרכנות של עובדי ההיי-טק "היי-טק-זון", טען כי הטבת המע"מ אינה רלוונטית. לדבריו, "התוכנית אינה רלוונטית למעמד הביניים ולכן הדבר העיקרי בעינינו הוא הגדלת ההיצע או לחילופין להעלות עוד את רף הפטור - לכל האוכלוסיות. מחירי הדירות הגבוהים אינם בעיה רק של מי שידו אינה משגת דירה במיליון שקל, אלא גם מי שיכול לשלם יותר וחייב לגור במרכז הארץ מפאת אילוצים תעסוקתיים".