חוק המע"מ יוזיל את הדירות? הדעות חלוקות
תמיכה ממשלתית בהצעת חוק המע"מ יש, לאחר שאתמול אישרה אותה ועדת השרים; אך גם מתנגדים שטוענים כי ההטבה תהפוך את שוק הנדל"ן למונופול בידי הקבלנים, ותיצור ציפיות מוגזמות אצל הזוגות הצעירים במצב של היצע נמוך. מי בעד ומי נגד החוק ומי ממשיך לקנות דירות מבלי לחכות?
האם הצעת חוק המע"מ 0% לרוכשי דירה ראשונה מקבלן, כפי שאושרה אתמול (ב') בוועדת השרים לחקיקה , אכן תוזיל את הדירות? תלוי את מי שואלים. בפורום קבוצות הרכישה טוענים בתוקף כי החוק במתכונתו הנוכחית זורע עיכובים בהליכי חקיקת החוק ואף מכשיל את תוכניתו של שר האוצר ויו"ר קבינט הדיור, יאיר לפיד, להורדת מחירים בשוק הנדל"ן.
- המשנה ליועמ"ש נגד הטבת המע"מ של לפיד
- 4 חדרים ב-950 אלף? נחשו איפה אפשר לקנות
- איפה יש דירות בפחות מ-950 אלף שקל
- הטבת המע"מ: הועלה הרף ל-950 אלף שקל
ישראל זעירא, יו"ר פורום קבוצות הרכישה ומנכ"ל חברת באמונה המארגנת קבוצות רכישה בחריש, התייחס אתמול לניסיונות של הפורום בחודשים האחרונים מול אנשי האוצר ורשות המסים להכליל גם את רוכשי הדירות בהתארגנות בהטבת המע"מ. "אחרי הכל, מדובר ברוכשי דירות שחלקם עונים על הקריטריונים שנקבעו, אז אין סיבה שאלה יופלו לרעה", טען זעירא.
לדבריו, "יש דרך להיטיב ולהכליל גם את קבוצות הרכישה במנגנונים הקיימים בטבת חוק המע"מ. התעלמות מהתארגנות קבוצות הרכישה והחלת ההטבה רק על הקבלנים, משמעה הפיכת שוק הנדל"ן למונופול בידי חברות הנדל"ן בלבד - ומחיקת קבוצות הרכישה מהשוק".
ח"כ איציק שמולי (העבודה), חבר בוועדת הכלכלה של הכנסת ויו"ר שדולת הדיור החברתי, התייחס אף הוא להחלטה והזהיר כי "למרות השיפור המסוים בקריטריונים, הבעיה העיקרית בהצעה היא שהיא יוצרת אצל אלפי זוגות צעירים 'הר של ציפיות', בשעה שיש מספיק דירות רק לכמה אלפים. ברגע שאנשים יבינו את זה, הם יירדו מהגדר - והקיפאון יהפוך לשיטפון ולהתנפלות על שוק הנדל"ן, מה שיוביל לעליית מחירים".
גם ד"ר מיכאל שראל, הכלכלן הבכיר שהתפטר באחרונה ממשרד האוצר בעקבות הצעת החוק, אמר בתחילת השבוע דברים דומים. בכנס שנערך שלשום בנושא יוקר המחיה לציון 3 שנים למחאה החברתית, במסגרת החוג לפוליטיקה ותקשורת במכללה האקדמית הדסה, טען שראל כי הרווח הצפוי מהצעת החוק "יגיע בעיקר לכיסם של הקבלנים".
שראל הוסיף כי בסופו של דבר, "מי שייהנה מההטבה אלו משקי הבית המבוססים שיש להם את ההון העצמי - ואלו לא כל הזוגות הצעירים. מי שיוכל הוא מי שיש לו הורים שיכולים לתת את ההון הנדרש, ובעצם יווצר מצב שבו רק המשפחות המבוססות יותר - יוכלו לקנות את הדירה".
"ראוי שהצעד להוזלת הדירות יחל במישור המס"
למרות הטענות נגד החוק במתכונתו הנוכחית, מומחים בענף הנדל"ן אמרו אתמול מנגד כי מדובר בחוק שייטיב עם הציבור הרחב. "בראש ובראשונה החוק מהווה מפגן של אומץ ומשילות", אמר ל-ynet עו"ד משה שקל המתמחה במסים, "במשך שנים, תחת ממשלות קודמות ומדיניות מוניטרית של בנק ישראל, הלכה ותפחה בועת הנדל"ן; ועליית המחירים הדרמטית הפכה את רעיון רכישת הדירה לזוג צעיר במעמד הביניים למשימה בלתי אפשרית".
שקל הבהיר כי "איש לא משלה את עצמו שהרעיון של מע"מ 0% מהווה פתרון סופי לעליית מחירי הדירות, אבל חוק זה - בצירוף שיטת מחירי המטרה וצעדים נוספים לעידוד ההיצע - מלמדים שלפחות מנסים כעת לעשות מעשה. חוקי מס ומדיניות פיסקלית לא יכולים להוות פתרון לכל מצוקותינו הכלכליות, אך ראוי שהצעד הראשון בפתרון המצוקה יחל במישור המס - שעה שלאורך השנים ממשלות ישראל ורשות המסים ראו ברכישת דירות מכרה זהב לגביית מסים".
לדברי שקל, השאלה העיקרית היא לא כיצד הדבר ישפיע על הביקוש וההיצע של דירות קבלן בטווח הקצר - אלא כיצד המהלך ישפיע על עיקר השוק שנמצא בדירות יד שנייה, שמכירתן אינה חייבת במע"מ אך מחירן יכול לעלות או לרדת בהתאם לביקושים. "אני תקווה שמתן אלטרנטיבה זולה יותר לחלק מהביקושים, ישפיע על השוק העיקרי של דירות יד שניה - ואת זה ימים יגידו".
אמיר ווינשטוק, ממייסדי אתר מדלן, חיזק את הדברים: "הממשלה הוכיחה שהיא מוכנה לנקוט אמצעים לא שגרתיים להשפיע על שוק נדל"ן. עליית המחירים הקשתה בעיקר על זוגות צעירים, והטבת מע"מ 0% מנסה לסייע להם ברכישת דירתם הראשונה. אפקטיביות התוכנית תלויה בתקרת המחיר למ"ר שתיקבע לכל אזור בידי השמאי הממשלתי. התקרה תקבע במידה רבה כיצד תתחלק ההטבה בין הרוכשים למוכרים - וכתוצאה מכך את המגמה בשוק הנדל"ן".
לוי יצחק: קיפאון בקרב זוגות צעירים
אז האם חלה כבר ירידת מחירים מאז יזם שר האוצר את הטבת המע"מ? מבדיקה שערך לוי יצחק, עורך מחירון הדירות, עולה כי ב-3 החודשים האחרונים חלה ירידה מינורית של כ-2% בממוצע במחירי דירות חדשות ומיד שנייה. הסיבה לכך נעוצה בעובדה שמרבית רוכשי הדירות שכן ביצעו עסקאות נדל"ן אינם זוגות צעירים או זכאים שעומדים בקריטריונים של ההטבה, אלא משפרי דיור (בעלי דירה שמוכרים אותה ורוכשים חדשה במטרה להשתדרג) ומשקיעים.
זאת ועוד, מהבדיקה עולה כי זוגות צעירים ורווקים מעל גיל 35 שעומדים בקריטריונים של חוק המע"מ, שרכשו דירה בתקופה האחרונה, הצליחו לגייס הון מספיק כדי לקנות דירות במחיר גבוה יותר מ-1.6 מיליון שקלים. למעשה, מהבדיקה עולה כי הזוגות הצעירים והרווקים בגיל המתאים רכשו דירות בשני מיליון שקלים ויותר, אם כי מדובר בשיעור נמוך מקרב הרוכשים.
על פי הבדיקה, שיעור המשקיעים בקרב רוכשי הדירות שנבדקו עומד על כ-30%. יותר מ-60% מהעסקאות נעשו על ידי משפרי דיור, ורק כ-4.5% מהעסקאות בוצעו על ידי משפחות צעירות או רווקים. "הטבת המע"מ 0% הובילה לשינוי במגמה הקיימת, ולמעט מספר זעום של זכאים בעלי יכולת, כל שאר הזוגות הצעירים עצרו כל מהלך נדל"ני", הסבירו בלוי יצחק.
מהבדיקה עולה כי ירידות מחירים שנרשמו ב-3 החודשים האחרונים, הן בדירות חדשות והן בדירות מיד שנייה, ניתן לראות בשכונת הר חומה בירושלים ובערים יבנה, ראש העין וטבריה (ירידה של 2%); וכן בדירות יד שנייה בפתח תקווה ובדירות חדשות בשכונת נווה גן בעיר, בבאר יעקב, בגבעת שמואל ובחדרה (ירידה של 1%).
