במקום לבנות - תמסו את משכירי הדירות

אחד הפתרונות המוצעים למשבר הדיור הנוכחי הוא בנייה ממשלתית נרחבת של דירות להשכרה . הממשלה, אומרים תומכי התוכנית, תבנה עשרות אלפי דירות במפרט איכותי, בשכירות מפוקחת ובאזורי ביקוש. המימון יגיע ממשקיעים מוסדיים, כדוגמת קופות גמל, עבור תשואה נאה שתלך, לפחות בחלקה, לפנסיה שלנו.

דיור להשכרה - כתבות נוספות בערוץ הנדל"ן :

• מכרזים לדירות להשכרה בפיקוח. מה המחיר?
• לפיד מבקש מהסינים לבנות פה דיור להשכרה
• 150 אלף דירות להשכרה? לא בשנים הקרובות
  

בתיאוריה, הרעיון נשמע נפלא. בפועל, למרות כל הכוונות הטובות, התוצאות עלולות להיות קשות. ראשית, הבנייה הממשלתית תהיה באיכות נמוכה ורמת התחזוקה תהיה ירודה (בדומה לבנייני עמידר של הדיור הציבורי). שנית, בשל סיבות שיפורטו מיד, המדינה תיאלץ לסבסד בכבדות את המשקיעים או לממן את הבנייה בעצמה. אם לא ניזהר, קרקע איכותית לבנייה ומיליארדי שקלים מכספי ציבור יהפכו למשכנות עוני מודרניים לנגד עינינו.

התוכנית לבנייה ממשלתית מבקשת למלא את החלל הקיים כיום בתחום השכירות לטווח ארוך, הנגרם מכך שכמעט אין פעילות של חברות בשוק הדיור להשכרה בישראל. אך בעשותה זאת, הממשלה מתעלמת מהעובדה שהיא זו היוצרת את הבעיה מלכתחילה. חברות לא נכנסו בעבר לשוק הדיור להשכרה, ולמרות העידוד הממשלתי ממאנות להיכנס אליו גם היום, בגלל סיבות טובות מאוד.

הסיבה העיקרית היא עיוות בחוקי המיסוי, המפלה חברות מול משכירים פרטיים: בעוד שחברה המשכירה דירה תיאלץ לשלם את מלוא המס עבור הכנסותיה משכר הדירה, אדם פרטי פטור מתשלום מס עבור שכר דירה עד לסכום של 5,000 שקל, ואמור לשלם 10% מס על שכר דירה גבוה יותר, אם הוא מואיל לדווח על הכנסתו. לפיכך, החברות אינן יכולות לעמוד בתחרות. בעלי דירות פרטיים יכולים לגבות שכר דירה נמוך יותר מחברה מסחרית ועדיין להשיג תשואה גבוהה יותר על השקעתם.

נוסף לכך, כאשר מדובר בהשקעה ארוכת טווח, חברות זקוקות לסביבה רגולטורית יציבה ותומכת. בשוק השכירות בישראל החוקים והתקנות משתנים חדשות לבקרים, לעתים באופן הנראה שרירותי, והחברות חוששות שזכויותיהן תפגענה בהמשך הדרך לטובת שוכרים קשי יום.

הנהנים העיקריים הם העשירים

אם כן, בשוק הדיור להשכרה ממתינים לחברות שולי רווח נמוכים מהממוצע בשוק, סביבה רגולטורית בלתי צפויה וסיכוי לעימות ציבורי מול אוכלוסיות חלשות - עניינים שאינם מהווים גורמי משיכה למגזר העסקי, בלשון המעטה.

הפטור ממס על הכנסה משכר דירה לא רק דוחק חברות מסחריות אל מחוץ לשוק הנדל"ן להשכרה, אלא גם מהווה גורם משיכה להשקעה בנדל"ן עבור אנשים פרטיים, ובכך מעלה את הביקוש ואת מחירי הדיור. הנהנים העיקריים מכך הם העשירים, כיוון שלהם נכסי נדל"ן רבים יותר כפי שניתן לראות בתרשים.

(מקור: נעם גרובר, מרכז טאוב)

כך "משיג" פטור זה מטרות רבות: הוא מונע כניסת חברות לשוק הנדל"ן להשכרה, דבר שהיה מאפשר שכירות ארוכת טווח; מעלה את הביקוש לדירות להשקעה, ובכך מעלה את המחירים ומקשה על זוגות צעירים לרכוש דירה; ופוטר את עשירי ארצנו ממס על ההכנסה מהונם, וכך מגדיל את אי-השוויון במשק.

במקום להוציא כספי ציבור על התערבות בלתי נחוצה בשוק, על הממשלה לתקן את העיוות שיצרה ולהטיל מס הכנסה מלא על שכר דירה. אמנם ביטול הפטור עלול להעלות את שכר הדירה, כיוון שהמשכירים יגלגלו חלק מהעלות על השוכרים; אך במקביל, הוא צפוי גם להוריד את הביקוש לדירות להשקעה - ובכך להוריד את מחירי הדירות ולהקל על זוגות צעירים לרכוש דירה.

מחירי דירות נמוכים יורידו את הביקוש לשכירת דירות, כיוון שמשקי הבית יעדיפו לרכוש אותן, וכך ימשכו גם את מחירי השכירות כלפי מטה. נוסף על כך, ביטול הפטור יקל על כניסת חברות לשוק הנדל"ן - דבר שיביא עמו את האפשרות לשכירות ארוכת טווח, יעשיר את קופת המדינה ויצמצם את אי-השוויון.

כפי שאפשר לראות בתרשים, שיעור הולך וגדל ממשקי הבית בישראל מחזיקים בדירה להשכרה. ניתן ורצוי לגבות מס על הכנסה זו, פעולה שעלותה למדינה אינה גבוהה. את הכסף שיתקבל אפשר לנצל למטרות ראויות רבות, בהן סיוע בשכר דירה למשקי בית מעוטי הכנסה. זו חלופה טובה בהרבה מבנייה ממשלתית להשכרה.

הכותב הוא חוקר בכיר במרכז טאוב