איך תשפיע הטבת המע"מ על דירות יד שנייה

הממשלה אישרה היום (א') את הצעת החוק להטבת מע"מ 0% על רכישת דירה ראשונה מקבלן, וכעת צפויה להגיע לכנסת. שם, לאחר שתעבור קריאה ראשונה, תגיע לדיון בוועדה הרלוונטית ואז תחזור להצבעה בקריאה שנייה ושלישית. ההטבה תחול על עסקאות שיעמדו בקריטריונים החל מ-1 בספטמבר 2014, ובהם שמחיר דירה לא יהיה גבוה מ-1.6 מיליון שקלים עבור זכאים שביצעו שירות צבאי או אזרחי, ולא יותר מ-950 אלף שקל עבור זכאים שלא ביצעו שירות זה.

חוק המע"מ - כותרות נוספות בערוץ הנדל"ן :

• ועדת השרים אישרה את הטבת המע"מ 0%
• 4 חדרים ב-950 אלף? נחשו איפה אפשר לקנות
• איפה יש דירות בפחות מ-950 אלף שקל
• דירות ב-1.6 מיליון שקלים: הבדיקה המלאה
  

אבל לבשורה על הוזלת המע"מ עשויות להיות השלכות על שוק הנדל"ן כולו, ולא רק על שוק הדירות מיד ראשונה. למעשה, בעוד שהצפי המיידי הוא לירידת מחירים בשוק הדירות החדשות, שרי קבינט הדיור של הממשלה מייחלים גם לירידות מחירים בשוק הדירות מיד שנייה.

בדיקת "ידיעות אחרונות", באמצעות חברת שיווק הנדל"ן אלדר, מחירון לוי יצחק ולוח WinWin, מעלה כי כל עיר ואזור מגיבים אחרת, אך בשורה התחתונה ההכרזה עצמה כבר גרמה לשינוי, לא רק בדירות החדשות.

יבנה: קיפאון במכירות

על פי הבדיקה, ביבנה מסתמן קיפאון במכירות דירות בימים אלה. דירת 4 חדרים חדשה בשכונת יבנה הירוקה, המבוקשת בקרב זוגות צעירים ומשפרי דיור - חלק ממרכז הארץ - נמכרת ב-1.28-1.32 מיליון שקלים. בשכונה מתקיימות גם עסקאות מיד שנייה: דירת 4 חדרים בבניין בן 5 שנים נמכרת ב-1.18 מיליון שקלים בממוצע.

עוד עולה מהבדיקה כי בשכנות נאות בגין, המאוכלסת בבניינים בני 10-20 שנה, היו עד לאחרונה ביקושים ערים. כך, למשל, דירות 4 חדרים נמכרות ב-1.05-1.25 מיליון שקלים - תלוי בגיל הבניין ומצב הדירה. מחיר דירת 5 חדרים באותה שכונה עומד על 1.2-1.3 מיליון שקלים.

יבנה. "בעלי הדירות יהיו חייבים להתפשר"(צילום: אליעד לוי)

ברגע שזכאים ינצלו את זכותם לרכוש דירות בשכונה הירוקה ללא מע"מ, עתיד מחיר דירות יד שנייה לרדת בכ-200 אלף שקל. אם בעליהן ינסו לשמור על המחיר הגבוה, הדירות פשוט לא יימכרו. "הם יהיו חייבים לישר קו להתפשר, ולמכור במחיר אטרקטיבי כדי למקסם את אפשרויות הרכישה", מסביר לוי יצחק.

דרום ת"א: מחירים זהים

דירות חדשות ודירות יד שנייה בעלות נתונים דומים בדרום-מזרח תל-אביב נמכרות במחירים זהים. על פי הבדיקה, מחירי דירות בפרויקטים חדשים באזור זה עומדים על כ-1.6 מיליון שקלים - למשל בשכונת כפר שלם, ברחוב אונטרמן וברחוב מח"ל. דירות מיד שנייה נמכרות במחיר דומה כשהן יותר "מושקעות". עם זאת, אם הן בבניינים ישנים יותר, מחירן נמוך בכ-20%.

מכירה לזכאים ב-0% מע"מ עתידה להשפיע מאוד הן על הביקוש באזור, והן על שוק הדירות מיד שנייה. ממילא קהל היעד מורכב מזוגות צעירים ומשפחות צעירות שייהנו מזכאות, שכפי הנראה לא ייפנו לשוק יד שנייה, משום שהעסקה אינה כלכלית.

כפר שלם. גל של עליות מחירים(צילום: יהונתן צור)

באזור יש היצע גדול של דירות מיד שנייה, אשר נהנה מעליית מחירים גבוהה בשנים האחרונות. עורכי הבדיקה טוענים כי אפשר לומר בביטחון שבקרוב, כשההחלטות יאושרו, נצפה בירידה גדולה בביקושים לדירות מיד שנייה, ירידת מחירים, וניסיון מצד הבעלים להעלות את האטרקטיביות שלהן - ולעגל מחירים כלפי מטה.

באר יעקב: עסקאות התפוצצו

בבאר יעקב נמכרות דירות יד שנייה במחיר גבוה ב-3% ממחיר דירות חדשות. עסקאות רבות "התפוצצו" בבאר יעקב אחרי הכרזת שר האוצר. לא רק זוגות צעירים, גם משפרי דיור שמתגוררים ברמלה, לוד, רחובות וראשון לציון, ומתעתדים לרכוש דירה בבאר יעקב - החליטו ברגע האחרון לעצור.

דירת 4 חדרים חדשה נמכרת ב-1.35-1.45 מיליון שקלים. לעתים מזומנות מאוד, דירות מיד שנייה בבניינים בני 5-7 שנים נמכרות במחירים גבוהים מהדירות החדשות. זאת מאחר שהדירות זמינות יותר ולפעמים מושקעות יותר.

באר יעקב. עסקאות התפוצצו(צילום: אבי מועלם)

ואולם, בעקבות הורדת המע"מ המצב עתיד להשתנות. רוב הביקושים ינותבו לדירות חדשות על מנת לזכות בהנחה המשמעותית, דירות יד שנייה יהיו חייבות ליישר קו או שכמעט לא יימכרו. המוכרים מודעים לכך - ומוכנים כבר היום למכור בפשרה משמעותית.

נשאלת השאלה מדוע היזמים "לחוצים" לסגור עסקה בימים אלה, מציעים חוזים מיוחדים ומתחייבים לקונים החזר מע"מ ברגע שהתוכנית תאושר - ובלבד שירכשו עכשיו. הסיבה היא שהקבלנים חוששים מקרקעות מוזלות במקום בו הם בנו. הם רכשו את המגרשים במחיר גבוה, וחוששים מבנייה מסיבית באזור במחיר נמוך יותר. יש להם התחייבויות כבדות לבנקים, הדירות בשלבי בנייה מתקדמים והם מעוניינים למכור כמה שיותר וכמה שיותר מהר.

ב"ש: דירות ישנות יקרות יותר

גם בבירת הנגב, בדומה למתרחש ב"בירת הנדל"ן" תל-אביב, מתנהלים שני שווקים נפרדים. המשקיעים עדיין רוכשים דירות זולות וישנות להשקעה, ומשכירים אותן לסטודנטים, כמו בשכונה ד' למשל. אמנם שיעור המשקיעים ירד בכמה אחוזים, אבל עדיין ברור שאם יש כמה מאות שקלים להשקעה, באר שבע היא המקום הנכון לעשות זאת. מחיר ממוצע של העסקאות: 450-550 אלף שקל.

השוק השני, "היוקרתי" יותר של באר שבע, מתרכז בעיקר בשכונת רמות ומצוי במצב דומה למגמה הארצית: קיפאון בביקושים וירידה חדה במספר העסקאות. למעשה, דירות מיד שנייה בשכונת רמות נמכרות באותו מחיר כמו דירות חדשות, ואף ב-1% יותר.

שכונת רמות בבאר שבע. השוק "היוקרתי"(צילום: הרצל יוסף)

כך, למשל, מחיר דירת 4 חדרים חדשה בשכונה עומד על כ-790 אלף שקל ומחיר דירת 5 חדרים עומד על מיליון שקל. לעומת זאת, דירת יד שנייה חדישה ומפוארת ברחוב ישראל גלילי בשכונה נמכרה ממש לפני ההכרזה על ביטול המע"מ במיליון שקל. היום, רק חודש וחצי אחרי, היא הייתה נמכרת ב-10% פחות.

עד עתה, כאמור, דירות יד שנייה בשכונה נמכרו לעתים קרובות במחיר גבוה ממחיר הדירות החדשות. זה כבר לא יקרה. מי שירצה למכור, עתיד להתפשר. גם במחיר של מיליון שקל - ההטבה היא לא פחות מכ-150 אלף שקל.

חיפה: ליזמים קשה למכור

בחיפה מוצעות כיום אלפי דירות חדישות בטווח מחירים שיוכלו להתאים לזכאים. באזור רמת הנשיא (רמת חביב), הנושק לכרמל המערבי מצד אחד ולנווה דוד מצד שני, נמכרות בימים אלה יותר מ-1,000 דירות חדשות במגדלים במחירים של 1.2-1.29 מיליון שקלים ל-4 חדרים, וסביב 1.6 מיליון שקלים ל-5 חדרים. בשכונת נווה שאנן דירת 4 חדרים במגדל חדש עולה כ-1.46 מיליון שקלים, ודירות 5 חדרים עולות 1.65 מיליון שקלים.

באותה השכונה קיים גם מגוון רחב של דירות יד שנייה, חלקן במחירים נמוכים יותר: מחיר דירות 3 חדרים נע סביב 800 אלף שקל. מחירים אלה היו ברי תחרות לדירות החדשות, אך המהלך הצפוי, שיפחית כ-150 אלף שקל ויותר ממחירי הדירות החדשות, יהפוך את שוק דירות יד שנייה כמעט ללא רלוונטי.

חיפה. מגוון רחב של דירות יד שנייה(צילום: אבישג שאר-ישוב)

סביר מאוד שכדי למכור, בעלי הדירות יהיו חייבים להתפשר במידה רבה כלפי מטה. רוכשי דירות בשכונות רבות על הכרמל, כמו אחוזה למשל, אינם עתידים ליהנות מהפחתת המע"מ, משום שמחירי הדירות החדשות גבוהים: דירת 3 חדרים חדשה תעלה כ-1.8 מיליון שקלים ודירת 4 חדרים 2.2 מיליון שקלים.

יצוין כי בימים אלה היזמים מתקשים למכור וגם שוק הדירות מיד שנייה מצוי בעמדת המתנה. בעלי הדירות מוכנים לפשרה, אך רק קונים מעטים מגיעים. היזמים מנסים לשדר עסקים כרגיל, אך מיעוט העסקאות מעיק. כך או כך, אישור המהלך המתוכנן של 0% מע"מ עתיד להגביר את המכירות של הדירות החדשות על חשבון שוק דירות מיד שנייה בחיפה.

נתניה: קיפאון לצד פשרה

גם בעיר נתניה נתון שוק הנדל"ן בקיפאון בימים אלה - מהבדיקה עולה כי רוכשי הדירות ממתינים לאישור התוכנית כדי לקנות דירות עם פטור ממע"מ. אולם מבחינת מחירים, באזורים הסמוכים לים - 1.6 מיליון שקלים הוא לא מחיר שמתמחרים בו דירות. בשכונת עיר ימים, למשל, העסקאות מתחילות ב-2.2. מיליון שקלים וצפונה, וכך גם בשאר הרחובות הסמוכים לים. אלא שכאן קהל היעד של דירות אלה אינם זוגות צעירים וגם לא משפרי דיור - אלא משקיעי חוץ אמידים המעוניינים בנוף לים ובדירות יוקרה.

אבל נתניה כמו נתניה, משופעת במגוון סוגי דירות: בשכונת אגמים החדישה, דירת 4 חדרים תעלה החל מ-1.44 מיליון שקלים, ודירת 5 חדרים חדשה תעלה 1.585 מיליון שקלים. בשכונת קריית השרון נמכרת דירת 4 חדרים חדשה ב-1.5 מיליון שקלים, בעוד דירות יד שנייה באותה שכונה נמכרות ב-1.35-1.4 מיליון שקלים. ובשכונת בן ציון מציע פרויקט חדש דירות 4 חדרים במיליון שקל ודירות 5 חדרים ב-1.5 מיליון שקלים.

עם אישור תוכנית הפטור ממע"מ, שוק הדירות מיד שנייה בעיר נתניה, בעיקר בדירות בנות 5-15 שנים, עתיד למצוא את עצמו תקוע - עם היצע דירות שמחירן יהיה גבוה ממחירי הדירות החדשות האטרקטיביות. בעלי הדירות מודעים לכך שהם יחויבו בפשרה כדי למכור, וחלקם הגדול, שמעוניין בעצמו בשיפור דיור אך אינו זכאי להנחה, יתקשה לממן את הנכס הבא. 

הכתבה המלאה תתפרסם בגליון "ידיעות הנדל"ן" של לוח WinWin.co.il-ידיעות אחרונות, אשר יחולק לקוראי "ידיעות אחרונות" ביום ג' הקרוב