דירה מול הפארק: מה משפיע על מחיר הנכס?

מחיר הדירה נקבע לפי השטח ומחיר הקרקע שלה, אבל בכל דירה יש יתרונות וחסרונות, אלמנטים פיזיים או סביבתיים, שעשויים למשוך את המחיר מעלה או מטה במאות אלפי שקלים. אם אתם במו"מ לרכישת דירה, כדאי שתכירו כל פרמטר בדירה שיכול לשים אתכם בעמדת מיקוח טובה יותר מול המוכר; ואם אתם מוכרים דירה, כדאי שתלמדו להעריך נכון את הנכס שלכם.

• איך משפיעה הסביבה על מחיר הדירה שלכם?
• לגור ליד שמורת טבע: כמה זה עולה לנו?
• החלום: לגור ליד הים. המחיר: יקר בהרבה
• זה זמן הנדל"ן: מה ערך דירה עם נוף לים?
  

בדיקה מיוחדת שנערכה עבור ynet על ידי שמאי המקרקעין ארז כהן, מצאה כי במקרים שבהם דירה סובלת ממפגעי רעש, אינה משופצת או ממוקמת בבניין ישן, מוזנח ולא משופץ  - ערך הדירה עלול לרדת ב-10%-15%. לעומת זאת, אם יש לכם את האפשרות לשדרג את עצמכם לדירה עם נוף לים, אל תתפלאו אם מחיר הנכס יזנק ב-30% יותר.

הכלל הראשון שצריך לדעת הוא שלכל אלמנט או מאפיין בדירה יש מחיר שעשוי להשפיע על מחירה הכללי. נחזור אל הנוף לים, שבאופן לא מפתיע מהווה את אחד הפרמטרים החזקים ביותר שתורמים לעליית שווי הנכס. "שווי הנוף לים בדירות גבוהות על קו הים מהווה כ-30% משוויה. בדירה שבה רואים ים אך מתרחקים מבחינת ק"מ, ינוע שווי הים מערך הדירה סביב 20% - אם הראות מצוינת והמרחק עד 5 ק"מ. בדירות המרוחקות מהים בין 5-10 ק"מ, שווי הים מוסיף כ-15% משווי הדירה, במידה שהראות אליו טובה מאוד", מסבירה שמאית המקרקעין והמשפטנית, נחמה בוגין.

גם גלעד המאירי, מנכ"ל פירמת שמאות המקרקעין אהוד המאירי, מזהה עלייה של עד 30% בערך נכס עם נוף לים, אך מבהיר כי העלייה בערך אינה דומה בכל האזורים. "דירה בהרצליה פיתוח או בתל-אביב עם נוף לים לא תהיה שווה כמו דירה בנהריה. כך גם מגרש של דונם בהרצליה פיתוח הפונה לים יכול להימכר ב-20 מיליון דולר, ואילו מגרש אחר באותו אזור ללא הנוף לים, ימכר ברבע מזה".

חוף הים בהרצליה פיתוח. מגרש אחר באותו אזור ללא נוף לים יימכר ברבע מחיר(צילום: אייזנברג גרופ)

זאת ועוד, הוא אומר כי "דירה ברחוב הירקון בתל-אביב עם נוף לים לא מקבילה לדירה דומה בנתניה שגם משקיפה לים. בנתניה יש אזורים שלמים עם נוף פתוח לים, אך הם לא נמצאים במרכז העיר; ואילו בתל-אביב נהנים מכל היתרונות של דירה במרכז העיר וגם מהנוף המשקיף לים הכחול. לכן העלייה בערך הדירה תהיה גבוהה יותר בתל-אביב".

גם הירוק מוסיף ערך

דירה שפונה לנוף ירוק תיהנה מתוספת לערך הדירה, אך היא תהיה צנועה יותר בהשוואה לנוף לים. פארק ירוק או נוף פתוח יעלה את ערך הנכס ב-8%-12%. "הערך של קרבה לפארק בא לידי ביטוי לא רק בעצם העובדה שרואים נוף של פארק, אלא בעיקר הפארק עצמו - שבו משפחות יכולות לצאת לטיולים, ליהנות מספורט ובילויים. לכן, ובמיוחד בערים גדולות שאינן משיקות לאזורים ירוקים יש לכך ערך משמעותי", מסביר כהן.

כדוגמא נותן כהן את בנייני המגורים בצפון הישן של תל-אביב ובשכונת כוכב הצפון. "אלה בניינים הפונים לפארק הירקון ונהנים מביקוש גבוה ומפרמיה על המחיר בגובה של עד 10%-15% לעומת דירות שאינן נהנות מקרבה מיידית או מנוף לפארק", הוא אומר.

המחשה נוספת לעלות בפועל של הקרבה לפארק - דירה בהרצליה תשמש דוגמא לתג המחיר של קרבה לנוף הירוק. כך לדוגמא, מחירה של דירת 4 חדרים ברחוב ההגנה בהרצליה שפונה לנוף ירקרק עומד על 2.7 מיליון שקלים - כ-13% יותר ממחירה של דירה דומה בת 4 חדרים באותו רחוב בהרצליה, רק שאינה משקיפה לפארק ירוק.

פארק הירקון. נוף לפארק מקפיץ את ערך הנכס(צילום: ירון ברנר)

המאירי מציין גם הוא שהיתרון הוא לא בנוף עצמו אלא בעצם הקרבה לפארק. "הקרבה לפארק שווה יותר ועשויה לתרום 5%-10% לערך הדירה", הוא טוען. "כאשר הדירה קרובה לים, מה שחשוב זה המראה הכחול הנשקף מהדירה, בפארק ובגינה פחות חשוב המראה אלא דווקא הקרבה והסמיכות", מוסיף ד"ר בועז ברזילי מביה"ס לנדל"ן במכללה האקדמית נתניה, שמאי מקרקעין ומומחה בתכנון עירוני.

בוגין מזהה עוד יתרון לנוף הירוק. "פארק ירוק מסמן הבטחה לא רק לעליית ערך הנכס, אלא עוד הבטחה לכך שהנוף הפתוח מול ביתו יישמר. במיוחד כאשר מדובר על רכישת דירה במתחם חדש שבנייתו טרם הושלמה".

על רעש תשלמו פחות

אם הדירה לא שקטה ופונה לרחוב רועש, זה עשוי לבוא לידי ביטוי במחיר ולהוביל לירידת ערך. "דירה שפונה לרחוב רועש קשה למכור, ובמקרים רבים ניתן להוריד משמעותית את המחיר בטווח 5%-10%", אומר כהן. דוגמא לכך אפשר לראות בדירת 3 חדרים בגבעתיים ברחוב כצנלסון, שם נמכרה דירה חזיתית לרחוב סואן ב-1.2 מיליון שקלים; לעומת דירה דומה באותה שכונה שנמכרה ביותר מ-1.3 מליון שקלים, רק בגלל העובדה שהדירה עורפית ופונה לרחוב שקט.

"מחקרים מראים על ירידת ערך של 0.95% בקירוב בכנס, בגין עלייה של כל דציבל", מספר ד"ר ברזילי. "הרעש מהווה פרמטר שלילי שמביא לירידת ערך, אשר יכולה להגיע עד ל-10% ממחיר השוק האמיתי של הדירה בהשוואה לנכסים דומים", מוסיף עו"ד בועז אופק, המתמחה בנדל"ן.

אחד ממקורות הרעש לדירה הוא הסמיכות הגדולה מדי לכבישים ראשיים או סמיכות רבה למוסדות ציבוריים. כך, למשל, דירה שקרובה יתר על המידה לבתי ספר או גנים עלולה לסבול מירידת ערך של 8%-10%, על פי הבדיקה של כהן. "דירות שנמצאות בשורה הראשונה הסמוכה ביותר לבתי ספר או גנים, יסבלו ממטרד רעש באופן ישיר, ולכן הירידה בערך הדירה תתבטא ב-5%-15%", מחזק את הדברים ד"ר ברזילי.

למרות זאת, נראה כי הסמיכות למוסדות ציבוריים לא בהכרח מורידה את ערך הדירה ואף יכולה לעתים להוות יתרון - השאלה באיזה מוסד ציבורי מדובר ועד כמה אנחנו קרובים אליו. "משפחות עם ילדים עשויות להעדיף את הקרבה לבתי ספר או לגנים, זה עניין סובייקטיבי", מסביר המאירי.

אף אחד לא ירצה לגור ליד תחנת מכבי אש(צילום: מוטי קמחי )

לדבריו, "מרחק של כמה מטרים ממוזיאון, בתי ספר או גנים יכול להוות יתרון למשפחות מסוימות. הורדת הערך תהיה בין 5%-10%, וגם זה בהסתייגות; וכמובן שהדבר תלוי בסוג המוסד הציבורי, ברור שאף אחד לא ירצה לגור ליד תחנת מכבי אש".

אז איזה מוסד ציבורי הוא הבעייתי ביותר? "סמיכות לבתי חולים מורידה מהשווי של הדירה באחוזים ניכרים של עד 25% במקרים קיצוניים", טוען ד"ר ברזילי, "ככל שהקרבה גדולה יותר, אחוזי הפחתת הערך גבוהים יותר. הדיירים סובלים גם מרעש של סירנות של מגן דוד אדום. בתי עלמין נתפסו בעבר כגורם מפחית ערך, אך היום כבר לא מורגשת הפחתה בעקבות סמיכות".

ללכת דווקא על דירה לא משופצת?

החלטתם לקנות דירה שעברה שיפוץ? באופן טבעי השיפוץ יגולם במחיר הדירה, מה שיקפיץ את ערך הנכס בעשרות אחוזים. הבדיקה של כהן מגלה כי שיפוץ רגיל נושא עלייה של 10%-20% תוספת לערך הדירה. "שיפוץ בסיסי של דברים קטנים בלבד לא צריך לעלות יותר מ-5% תוספת לערך הדירה, אולם שיפוץ רציני שהופך את הדירה לחדשה ומודרנית עשוי להוסיף אחוזים ניכרים של 20%-30% לערכה", מוסיף המאירי.

אך מה אם הדירה לא משופצת בכלל, האם בבואנו לקנות דירה לא משופצת אפשר להתעקש במו"מ על ירידת ערך הדירה? לפי כהן, דירה לא משופצת אמורה להוריד 15%-25% מערך הדירה, "אולם ירידת המחיר מגולמת בדרך כלל כבר במחיר. בלב תל-אביב, למשל, מחיר דירה לא משופצת עשוי להיות 20%-30% פחות לעומת אותה דירה לאחר שיפוץ, לכן מבחינה כלכלית כדאי לרכוש דווקא דירה לא משופצת. בדרך כלל, השיפוץ יעניק פרמיה משמעותית למחיר הדירה, הרבה מעבר לעלות השיפוץ".

עו"ד אופק מדגיש כי דירה לא משופצת בדרך כלל לא תעלה פחות ממחיר השוק שלה. "צריך להבין שגם דירות שיש בהן פרמטרים שליליים, בדרך כלל אינן נמכרות במחיר נמוך ממחיר השוק שלהן - אך דירות שיש בהן יתרונות ברורים שמעלים ערך, הן אלה שנמכרות במחיר הגבוה בכמה אחוזים מהמחיר האמיתי שלהן", הוא מסביר.

לצפייה בטבלה בגדול המלא לחצו כאן  

(באדיבות שמאי המקרקעין ארז כהן)

לצפייה בטבלה בגדול המלא לחצו כאן

אגב, אם אתם מוכנים להתפשר על בניין ותיק ולא משופץ, רוב הסיכויים שתזכו להקלה, שכן בניין ישן בדרך כלל מוריד את ערך הנכס בהשוואה לדירה בבניין חדיש יותר. עם זאת, לפי הבדיקה של ארז - ירידת המחיר מגולמת גם היא בדרך כלל במחיר הדירה.

"בבניינים בני 40 שנה, הפער בין הדירות בבניינים כאלה לעומת חדשים, יכול לעמוד על 20-25%. צריך רק לקחת בחשבון שבאזורים מבוקשים שבהם יש בניינים ישנים ומתוחזקים כי אין אלטרנטיבה ואין כל כך פרויקטים חדשים (כמו ברמת אביב), הפער הזה בהחלט יכול להצטמצם באופן משמעותי. דירה משופצת בתוך בניין מתוחזק כזה בסביבה מבוקשת עם הרבה בניינים ישנים, יכולה לצמצם עוד יותר את הפער", מסביר גלעד המאירי.

עליית ערך רק בתום התמ"א?

סוגיית ההתחדשות העירונית נדונה בתקופה האחרונה רבות בקרב דיירים. אחת השאלות המעניינות היא האם בניין שעבר תמ"א 38 מעלה את ערך הדירות. התשובה הראשונית היא כמובן כאן, אך התמונה מעט מורכבת יותר. "מאות פרויקטים של תמ"א 38 מקודמים כיום, אבל הדרך למימוש ארוכה מאוד", אומר המאירי. לטענתו, "גם אם הבניין עבר תמ"א 38, לא ממש רואים הבדלים - כי כבר יש תמ"א בכל האזור לכן אף אחד בבניין לא יכול להגיד שהדירה שלו שווה יותר".

כהן סבור שהליך תמ"א 38 צריך להיות מגולם במחיר הדירה. "בניין שנמצא בהליך ושעדיין לא עבר את התמ"א, מחיר הדירה בו יהיה נמוך לעומת בניין שלא עובר בכלל תמ"א 38 בגלל ההליך המסורבל. מצד שני, המחיר יהיה גבוה יותר, לעתים בעוד 10%-15%, לעומת דירה מקבילה בבניין שלא ניתן בכלל לבצע בו תמ"א", הוא מסביר.

"פרויקט של תמ"א 38 יכול להביא לעליית ערך של 15%-30% לעומת דירה בבניין דומה באותה שכונה שלא עבר תמ"א 38", מוסיף ד"ר ברזילי. בוגין, לעומת זאת, רואה עליית ערך הרבה יותר משמעותית בבניין שכבר עבר את התמ"א. "צירוף כל המרכיבים החדשים הנוספים לנכס בעקבות הליך תמ"א מעניק תוספת שווי ערך של לא פחות מ-50% ויותר לנכס", היא סבורה.

לדבריה, מבדיקה שערכה עולה כי קיימים פערים של כ-40% בין נכסים קרובים זה לזה - שהאחד עבר הליך תמ"א והשני לא. גם בבניינים שטרם עברו את ההליך, מזהה בוגין פוטנציאל לעלייה במחירי הדירות. "ההערכה היא שעל דירות בעלות פוטנציאל לתמ"א אנשים מוכנים מראש לשלם יותר, ולכן עוד לפני הליך התמ"א ובהנחה שמחיר הדירה צפוי לעלות באחוזים ניכרים - רוכשים מוכנים לשלם עליה יותר ממחירי השוק, בשיעור של כ-10% לפחות".