ת"א: האזורים שבהם המחירים לא יירדו

העיר תל-אביב הייתה ועודנה אחת הערים היקרות ביותר למגורים בישראל. בשבוע שעבר בחנו את המאפיינים של אחד האזורים היקרים בעיר - רצועת החוף ברחוב הרברט סמואל, שנחשבת לאזור מועדף להשקעה עבור אלה שהפרוטה מצויה בכיסם, עם מחירים שחוצים את רף 100 מיליון השקלים בקו ראשון לים. בעקבות זאת, בדקנו באילו אזורים נוספים בעיר ללא הפסקה מחירי הדירות לעולם לא יירדו, כנראה, חרף תוכניות הממשלה להוזלת הדיור.

• סקירה: איפה תרוויחו מהשקעות נדל"ן בת"א?
• שוק דירות היוקרה בעולם: תל-אביב בראש
• ת"א בין 20 היעדים החמים בהשקעות נדל"ן
  

מבדיקה שביצע יו"ר לשכת שמאי המקרקעין, אוהד דנוס, עבור ynet עולה כי קיימים לפחות 4 אזורי מגורים בתל-אביב שבהם אין צפי לירידת מחירים בתקופה הקרובה.

לדבריו, לצד אלה יש גם אזורים זולים יחסית, "עם דגש על יחסית, שמעניקים ערך מוסף - אם בפוטנציאל לעליית ערך בעתיד ואם במגורים בתנאי מחייה אותנטיים, המעניקים חוויה ייחודית למשתמש". דנוס מתכוון בדבריו לשכונות כמו כרם התימנים, שבה נכסים פנויים הם נדירים.

עם זאת, בשכונות שיש בהן בנייה רוויה של בניינים שנבנו בשנות ה-70 וה-80 של המאה הקודמת ללא ממ"ד, חניה ומרפסות - תיתכן ירידת מחירים לטווח של 10 שנים קדימה. "דירות בבניינים אלו הן פחות אטרקטיביות למשפרי דיור", מסביר דנוס, "היות שהבניינים האלה מאפיינים בעיקר אזורים בצפון תל-אביב, הנחשבים ליקרים ומיועדים למשפרי דיור, נראה שתהיה שם עצירה במחירים וייתכן שאף ירידה".

שכונת נווה שרת

שכונת נווה שרת בצפון-מזרח העיר מהווה את מעוז ההתחדשות העירונית של תל-אביב ולדברי דנוס - גם את הדרך היחידה לקנות דירת ארבעה חדרים בצפון העיר בקצת יותר משני מיליון שקל. לשכונה המתחדשת, הממוקמת ממזרח לשכונת צהלה היוקרתית, יש תוכניות גרנדיוזיות הכוללות פרויקטים של פינוי-בינוי וכניסת אוכלוסיות צעירות ועמידות יותר, שיחזקו את האוכלוסייה הוותיקה החלשה יחסית.

בנוסף לתוכניות הפינוי-בינוי, שצפויות להוסיף לשכונה כ-2,200 יחידות דיור, התוכנית העירונית מאפשרת עיבוי על ידי תוספת של עד שתי קומות למבני השיכון הקיימים. זאת ועוד, ממזרח לשכונה יש עתודת קרקע, אותה מייעדת תוכנית המתאר לאזור חדש למוסדות ציבור.

על פי מדד אתר מדלן, העוסק בניתוח שוק הנדל"ן לרוכשי הדירות, המדד החברתי-כלכלי בשכונה הוא 6 מתוך 10, אך כאמור הוא צפוי לעלות. בשלב זה אחוז האקדמאים בשכונה עומד על 28% והמשכורת הממוצעת על 7,630 שקל בחודש. מחיר ממוצע לדירה על פי המדד עומד על 2.01 מיליון שקל, המשקף כ-22 אלף שקל למ"ר.

שכונת נווה שרת בעיצומו של הליך הריסת בניין, במסגרת פרויקט פינוי-בינוי(צילום: אמיר ישראלי)

שכונת הגוש הגדול

שכונת הגוש הגדול בצפון-מערב תל-אביב היא שכונה חדשה ומודרנית הממוקמת על חוף הים התיכון, ממזרח לשדה התעופה שדה דב, ליד שכונת אזורי חן ומצפון לשכונות כוכב הצפון ושיכון ל'. לדברי דנוס, עם פינוי שדה התעופה בשנת 2016, תתחבר השכונה ישירות להמשך רחוב אבן גבירול ולחוף הים - פעולות אשר ישדרגו באופן משמעותי את איכות החיים בה, וכן את שווי הנכסים בהתאמה.

שכונת הגוש הגדול נמצאת בימים אלה בבנייה מסיבית וחלקה מאוכלס. על פי תוכניות עיריית תל-אביב, השכונה צפויה לגדול עוד יותר ולכלול עוד אלפי דירות, בין היתר, כאמור, בשילוב עם התוכניות לפינוי שדה דב והקמת רובע מגורים חדש. בשנתיים האחרונות הוסרו חסמים להקמת מאות בנייני מגורים, ועל פי התוכנית האחרונה שיצאה לדרך לפני כחודשיים, ייבנו באזור לא פחות מ-18 אלף יחידות דיור.

לדברי דנוס, מחירה של דירת ארבעה חדרים כיום עומד על כ-2.8 מיליון שקל, ועל פי הערכת לשכת השמאים, עתיד לטפס בעוד עשרות אחוזים. על פי מדד אתר מדלן, מחיר ממוצע לדירה עומד על לא פחות מ-3.02 מיליון שקל - המשקף 26,900 שקל למ"ר.

מטוס ממריא משדה דב על רקע שכונת הגוש הגדול. פינוי השדה יגדיל את השכונה עוד יותר(צילום: תומריקו)

שכונת מונטיפיורי

תתפלאו, אבל גם שכונת מונטיפיורי הממוקמת בחלקה המזרחי יחסית של העיר, ממערב לנתיבי איילון ובסמוך לקניון עזריאלי, נחשבת לשכונה שבה מחירי הדירות הגבוהים אינם צפויים לרדת בקרוב. בצידה הדרומי היא משמשת בעיקר את תעשיית הרכב והחלפים; אך בצדה הצפוני חל השינוי הגדול.

בשנים האחרונות נבנו בשכונה, שהרחוב המרכזי שלה הוא שדרות יהודית הנושק למגדלי גינדי החדשים במתחם שרונה המחודש, מבני מגורים משותפים בבנייה מרקמית (של עד 5 קומות). לצד מבני המגורים, שמאפשרים מגורים בדירות חדשות במרכז העיר, הוקמו בתי קפה וברים שכונתיים. לדברי דנוס, דירת 3 חדרים בשכונה עולה כ-1.7 מיליון שקל בממוצע, "והמחירים עוד צפויים לעלות".

על פי מדד אתר מדלן, דירה ממוצעת עולה בשכונה 1.72 מיליון שקל - המשקף 27,300 שקל למ"ר, ובשנה החולפת בוצעו 14 עסקאות מקרקעין בשכונה. מגמת המחירים, כאמור, בעלייה. לשם השוואה, ב-2012 המחיר הממוצע של דירה חדשה בשכונה עמד על 1.34 מיליון שקל וב-2010 עמד המחיר על 1.03 מיליון שקל.

שכונת מונטיפיורי. הצד הדרומי טרם שינה את פניו(צילום: ירון ברנר)

אזור שוק הפשפשים

אזור שוק הפשפשים, הממוקם בצפון יפו, מאופיין בפרויקטים חדשים למגורים לצד מבנים ישנים שמעניקים לו חזות אותנטית. בשנים האחרונות התמלא האזור בפעילות מסחרית וחברתית, בשילוב של גלריות, בוטיקים וחנויות רהיטים, במרחק קצר מחוף הים, העיר העתיקה וכיכר השעון. לדברי דנוס, המחיר הממוצע של דירת 4 חדרים חדשה באזור השוק עומד על כ-3 מיליון שקל ולא צפוי לרדת.

על פי מדד אתר מדלן, בשנה האחרונה כבר בוצעו 5 עסקאות מקרקעין עבור דירות 4 חדרים חדשות במחיר ממוצע של 3 מיליון שקל לדירה. המחיר הממוצע עומד על 2.17 מיליון שקל לדירה חדשה, אולם אפשר למצוא דירה מיד שנייה במחיר ממוצע של 1.5 מיליון שקל. בסך הכל, המחיר הממוצע לדירה בשכונה משקף 28,600 שקל למ"ר.

המדד הכלכלי-חברתי גבוה למדי ביחס לעיר יפו ועומד על 7 מתוך 10. לשם השוואה, המדד במרכז יפו עומד על 4 בלבד מתוך 10. בשנתיים האחרונות הוקמו לא מעט פרויקטים חדשים למגורים באזור, חלקם מיועדים לעשירון העליון וחלקם לאוכלוסייה אמידה ולמשפרי דיור.

אזור שוק הפשפשים ביפו. חדש לצד ישן(צילום: ירון ברנר)