קונים דירה חדשה? תתכוננו לליקויי הבנייה

חולמים על דירה חדשה? זה בהחלט החלום הרטוב של כל ישראלי, אך לעתים הוא עלול להתגלות כ"רטוב" מדי. אחת הבעיות הנפוצות שמתגלות כאשר מקבלים דירה חדשה מקבלן היא רטיבות בתקרה או בקירות, לצד סדקים ובעיות בריצוף. פניות שממשיכות להגיע ל-ynet באמצעות הדואר האדום, ממחישות שוב ושוב עד כמה ליקויי הבנייה גורמים לרוכשי הדירות החדשות תסכול, טרטור ממושך ותחושה שהקבלנים גוררים אותם למלחמת התשה.

מדריכים נוספים על ליקויי בנייה בערוץ הנדל"ן :

• גיליתם ליקויי בנייה בדירה? מדריך לפעולה
• דירה מיד שנייה: לקבלן יש עדיין אחריות?
• לפני שהבניין קורס: כך תזהו ליקויי בנייה
  

"כבר 6 שנים שאנחנו סובלים מנזילות ורטיבות מהתקרה, כל חורף זה חוזר וזה גורם לנו לנזק בקירות", כך מתאר בשיחה עם ynet אבישי חיים, תושב גדרה, שרכש לפני 6 שנים דירה בפרויקט חדש ברחוב זירקון בעיר.

"אנחנו כל הזמן מנסים לתפוס את הקבלן ולבקש פתרון לבעיה, מבטיחים לנו, באים בקיץ, מורחים קצת צבע - ואז בחורף הכל חוזר. אנחנו רודפים אחריהם בטלפונים, מיילים, הם מבטיחים לנו אך לא עושים דבר. הסיפור הזה נמשך כבר שנים, הם מנסים למשוך את הזמן עד שיעברו 7 שנות האחריות שלהם על הדירה", ממשיך חיים.

נחום אטליס, מהנדס בניין, שרכש דירה לפני שנתיים בפרויקט "ארבע עונות" של חברת חנן מור בעיר יבנה, טוען כי ראה את הליקויים כבר בשלב הבנייה, בטרם נמסרו הדירות לדיירים. "אני מגיע לאתר הבנייה לפחות פעם בחודש - עבודות האינסטלציה על הפנים, הצינורות עקומים, הצנרת עטופה בצורה מרושלת".

ליקויי בנייה שצילם גולש בפרויקט ביבנה(צילום: נחום אטליס)

(צילום: נחום אטליס)

לטענתו, הפועלים משתמשים "בשקיות של הסופרמרקט כדי לאטום צינורות וזה עלול לגרום לפיצוצים בצנרת בזמן הקרוב, וגם צורת הריתוך לא מקצועית. הם צריכים לפרק את כל הריצוף כדי להנמיך אותו ולא עושים דבר, החברה מצדה 'מורחת' אותנו ומתחמקת, הם פשוט לא עושים שום דבר כדי לפתור את ליקויי הבנייה".

פיקוח, פיקוח, פיקוח

אז מה הגורמים לליקויי הבנייה - עלויות נמוכות? חומרים זולים? בעיית כוח אדם? נראה כי כל התשובות נכונות, אלא שמעל הכל מרחפת בעיה אחת מרכזית שהיא האחראית המיידית לכל ליקויי הבנייה - בעיית היעדר פיקוח. "העבודה היא לקויה ואין שום פיקוח, חוסכים בפיקוח וזה בא לידי ביטוי אצל כל החברות ללא יוצא מן הכלל. בעיית הפיקוח היא הגורם הדומיננטי ביותר בכל הקשור לליקויי בנייה", מסביר עו"ד צבי שטיין, מומחה בתחום ליקויי הבנייה.

גם קובי אורון, בעלי חברה לביקורת, מסכים שהבעיה המרכזית היא חוסר הפיקוח על הקבלנים המבצעים ועל הפועלים. "אם בזמן העבודה היו בקרות בתדירות גבוהה, לא היינו מגיעים למצב הזה של ליקויי בנייה רבים כל כך", הוא אומר. "כל מנהל עבודה יכול לראות את הליקויים שאני רואה בשלב מאוחר יותר בבדק בית, פשוט מנסים להשאיר את הבעיות פתוחות. אם היה מפקח מטעם היזם, היה אפשרי לחסוך 90% מהליקויים".

בכלל, אם אתם קונים דירה חדשה, כדאי שתקחו בחשבון שהסיכוי שלכם לא למצוא בכלל ליקויים הוא אפסי. "אני כבר 40 שנה במקצוע ומעולם לא ראיתי דירה עם אפס ליקויים", אומר שטיין. על השאלה אם הבחנתם בליקויים בשלב בניית הדירה - האם תוכלו לסרב לקבלה אם הקבלן לא מטפל בבעיה, הוא משיב: "דייר לא יכול להחליט שהוא לא מקבל את הדירה, אלא אם היא לחלוטין לא ראויה למגורים - כלומר אין בה דברים בסיסיים כמו חיבור לחשמל, למים וכו'".

אורון מחזק את הדברים. "לרוב הליקויים הם ברמה הקוסמטית ולא ברמה של מפגע בטיחותי. אם אין מפגע שכזה הדייר לא יכול לסרב לקבל את הדירה", הוא מוסיף.

כך מורחים את הדיירים?

שטיין טוען שיש קבלנים שיעשו מה שהם יכולים כדי להתיש את הדיירים. "אם יש בעיה של רטיבויות או התפוררויות בקיר, הקבלן ישלח שיפוצניק שיגרד את הקיר ויצבע את המקום, ואז הנזק יחזור שוב כי הקבלן לא נתן מענה אמיתי לבעיה", הוא אומר.

לדבריו, "זה לא טיפול בגורם אלא רק בתוצאה, ולכן הבעיה תחזור וזו מלחמת התשה מכוונת. קבלנים מכירים את הנוסחה שלפיה רק 10%-15% מהדיירים בפרויקט בסופו של דבר יהיו עקשנים ויפנו לבית המשפט. עם סדר גודל כזה של תביעות, הם מוכנים להתמודד".

עוד ממליץ שטיין לעשות בדק בית בטרם הכניסה לדירה. "הרבה אנשים חושבים שלא כדאי לעשות את הבדיקה, אבל אני לא מכיר מישהו שיקנה רכב ולא יבדוק אותו לפני", הוא אומר. "תמוה איך דווקא את הדירה, שהיא ההשקעה הגדולה בחיים, לא טורחים לבדוק. היום רק 40%-50% עושים בדק בית עם מומחה".

למעשה, יש אפשרות לבצע את הבדיקה לפני הכניסה לדירה, כך שתוכלו למסור דו"ח ליקויים ולזכות לטיפול בבעיות עוד בטרם עשיתם את ההובלה. ואולם, חברות בנייה רבות לא תמיד מספקות לדיירים פרוטוקול ראשוני שכזה בטרם המסירה. "מי שלא נותן את האפשרות לבצע את הבדיקה הראשונית, בונה על ויתור של הדיירים על הליקויים", טוען אורון.

חפשו דירה שיש לה "אבא"

אז איך בכל זאת אפשר להימנע מבעיית ליקויים? מעט שיעורי בית מקדימים על היזם והקבלן לפני רכישת הדירה עשויים לתרום לכך. "לא הייתי קונה דירה מקבלן קטן ולא ידוע, כי בעתיד זה עלול להתגלות כבעיה אמיתית", אומר שטיין. "קבלנים קטנים לא לוקחים ערבות אישית משלהם, והם מקימים חברה עצמאית לכל פרויקט ופרויקט. אפשר להגיש תביעה נגד הקבלן, אבל סביר להניח שלא תראו שקל מהתביעה הזו", הוא מזהיר.

לעומת זאת, לפי שטיין, חברות גדולות ומוכרות בדרך כלל יותר "חרדות" לשמן הטוב. "עדיף תמיד ללכת על חברה קבלנית גדולה ומוכרת, חברה עם ותק, כך לשלדירה יש לפחות איזשהו 'אבא', לקבלנים הקטנים אין גם את ה'אבא', כך שאין עם מי לדבר", הוא אומר.

אגב, גם אם מצאתם ליקויים בדירה לא חדשה ששיפצתם, יש לכם למי לפנות. לדברי ערן סיב, יו"ר התאחדות קבלני השיפוצים, רשם הקבלנים פועל למיסוד ענף השיפוצים, כך שכל קבלן שיפוצים שעובד בסכומים של מעל 42 אלף שקל יהיה חייב להירשם תחת הסיווג של קבלן שיפוצים, לעמוד במבחנים וכמובן תחת פיקוח. "כך הצרכנים ידעו בדיוק למי לפנות כאשר הם נתקלים בבעיות - כי יש כתובת", הוא אומר.

לדבריו, "אם קבלן השיפוצים רשום במשרד הבינוי והשיכון, אפשר להתלונן ברשם הקבלנים ואם התלונה מוצדקת והקבלן לא מתקן - אפשר לשלול ממנו את תעודת החבר, מה שיהווה עבורו נזק כספי גדול". בכל מקרה, סיב מציע לבדוק היטב שהקבלן שבחרתם עובד עם חומרים שיש להם תו תקן, להתקשר ליצרניות ולשמוע את דעתן על החומרים, לבקש אחריות על כל עבודה ומוצר ולבקש חשבוניות. "קבלן שנותן אחריות ופועל כמו שצריך הוא אמין - ואין צורך לרדוף אחריו".

מחיר הליקויים

בכל מקרה לא מומלץ להישאר אדישים לליקויים בדירה - זה עלול לעלות לכם כסף בבואכם למכור את הדירה, שכן ערך הנכס עלול לרדת ובמקרים קיצוניים תתקשו מאוד במכירה. להערכת השמאי ארז כהן, מחיר הליקויים הוא בירידת ערך של 5%-10% לכל ליקוי. "במקרים רבים הליקויים לא רק מורידים את ערך הדירה אלא הופכים את המכירה לבלתי אפשרית. לכן חשוב לתחזק באופן שוטף את הדירה והבניין בכלל", הוא מציין.

אמיר רוזנבלום, בעלי חברת עידן שני המתמחה באחזקת מבנים, נתקל בבעיית הליקויים מקרוב בשכונת "הגוש הגדול" בצפון תל-אביב. "שני בניינים זהים לחלוטין באזור, בבניין אחד מחירן של דירות בנות 5 חדרים עומד על 3.6 מיליון שקלים; ובבניין השני, הזהה לו לחלוטין, ערכה של אותה דירה בדיוק מגיע בקושי ל-3 מיליון שקל".

לדבריו, "אותה הדירה קשה מאוד למכירה, וזאת בשל אחזקת בניין לקויה ביותר - אריחי חיפוי מתפוררים, לובי מלוכלך ומוזנח, חדרי מדרגות אפלים עם נורות מקולקלות, חדר מכונות חסום ומקלט מטונף".

מעבר למצב הבניין, גם לליקויים בדירה עצמה, הניתנים לתיקון כמו צנרת, חשמל ומים, יש השפעה על ערך הדירה. "ירידת הערך ניתנת למדידה בהתאם לחוות דעת של בעל מקצוע מומחה בתחום", מציין עו"ד בועז אופק, מנכ"ל DBO נדל"ן. כך למשל, ליקוי של רטיבות בקירות הדירה הגורמת לטחב וריחות לוואי קשים, עלולה להוריד את ערך הדירה ב-10%-12% משוויה.

לעניין תלונותיו של נחום אטליס, מחברת חנן מור נמסר בתגובה: "לצערנו מדובר בתלונה שקרית שכל מטרתה להזיק לחברה. הפרויקט טרם אוכלס ומצוי בשלבי בנייה מתקדמים לקראת קבלת טופס 4. הפרויקט נבנה בחומרים ובסטנדרטים האיכותיים והגבוהים ביותר והוא מלווה על ידי מיטב הקבלנים היועצים והמפקחים, לרבות מכון התקנים, ואף עתיד לקבל תו תקן ירוק ולהוות מודל לבנייה ירוקה בשכונת יבנה הירוקה ובסביבותיה".