פינוי-בינוי: אוי לדייר הסרבן ואוי לשכנו / דעה
המדינה רואה חשיבות רבה בביצוע פרויקטים של התחדשות עירונית, ונראה שכאשר דיירים סרבנים מנסים לטרפד את הוצאתם לפועל - הרשות השופטת אינה נשארת אדישה. החלטת ביהמ"ש העליון השבוע לפסוק על דיירת סרבנית בחיפה לפצות את שכניה בחצי מיליון שקל מחזקת את התפיסה הזו. דעה
המדינה רואה חשיבות רבה בפרויקטים של התחדשות עירונית: מתחמים המקבלים הכרה ברמה הארצית או העירונית כראויים להתחדשות ושדרוג, זוכים לזכויות בנייה מוגברות, הקלות מס ותמריצים. אלה מיועדים לשפר את איכות חיי התושבים, לחזק את הבניינים מפני רעידות אדמה, להרחיב את הדירות ולשדרג את התשתיות.
מדריכים נוספים על פינוי-בינוי בערוץ הנדל"ן :
- פינוי-בינוי: כך תחתמו על חוזה הוגן מול היזם
- רוצים פינוי-בינוי? כך תגייסו את השכנים
- תמ"א 38 במסלול פינוי-בינוי: גם ליזמים לא קל
אמנם עדיין קיימים חסמים בירוקרטיים שונים המקשים על קידום פרויקטים של פינוי-בינוי, ולא תמיד קיימת היתכנות כלכלית לפרויקט; אולם אחד הגורמים המעכבים הוצאה לפועל של פרויקטים כאלה הם הדיירים שמתנגדים לפרויקט. לעתים אלה מבוגרים שחוששים ומתנגדים לכל שינוי באורח חייהם, אולם במקרים רבים מדובר בדיירים שסבורים כי הם יכולים לקבל יותר. חלקם פשוט מתנגדים לפרויקט באופן כרוני.
הואיל ובמסגרת מיזמי התחדשות עירונית מחייבת המדינה בנייה על רכוש משותף וניצול זכויות בנייה המוקנות לכלל הדיירים, בעל דירה סרבן "תוקע" את הפרויקט - שיכול להניב לשכנים דירה הכפולה בשוויה, לצד שיפור משמעותי באיכות החיים. לפיכך, לפני מספר שנים תוקן חוק פינוי-בינוי, לפיו במקום שבו קיים רוב של הדיירים לביצוע עסקה כזו - דייר המסרב סירוב בלתי סביר או שהתנה הסכמתו בתנאים לא סבירים, יהיה אחראי בנזיקין כלפי שאר בעלי הדירות.
תיקון החוק סלל את הדרך בפני יוזמות רבות של התחדשות עירונית, והצליח להחליש את אותם סרבנים מקצועיים. אלה הבינו כי הם יידרשו לשאת בעלויות המשפטיות הכרוכות בסירובם, כמו גם להתמודד עם תשלום פיצויים בסכום נכבד ביותר. אלא שהליך החקיקה לא תם - והסיפור שלפנינו ממחיש זאת.
סירובה העיקש של דיירת סרבנית עלה לה ביוקר
בתחילת השבוע דחה בית המשפט העליון את ערעורה של דיירת סרבנית בפרויקט פינוי-בינוי בחיפה. במשך כמה שנים נאבקה הדיירת בשכניה בכל ערכאה משפטית, עד שבית המשפט העליון שם לכך סוף ודחה את ערעורה על פסק דין של בית המשפט המחוזי בעיר, אשר חייב אותה לפצות את שכניה ב-400 אלף שקל פלוס הוצאות משפט בסך 85 אלף שקל.
בית המשפט הוסיף לכך הוצאות משפט נוספות בסך 20 אלף שקל, תוך שהוא נותן ארכה של חודש למערערת, לפיה תהיה פטורה מההוצאות בעליון אם תצטרף לפרויקט. יחד עם זאת, קרא בית המשפט לכנסת לשנות את חוק פינוי-בינוי, כך שיתיר לבית המשפט לחייב את הדייר הסרבן לחתום על הסכם הפינוי תמורת דירה חלופית שיקבל מהיזם בהסכם, ותמורת העמדת תנאים מתאימים לדיור נאות בתקופת הפינוי.
פסק הדין מהווה חיזוק למיזמי פינוי-בינוי, ויש בו איתות לדיירים סרבנים המבקשים בסרבנותם לסחוט יזמים ולעכב מיזמים. זאת משום שהוא קובע כי המעמד החוקתי של זכות הקניין אינו מוחלט ולעתים פגיעה בו תוכר כהכרחית.
על ההסדר הקבוע בחוק פינוי-בינוי הבהיר בית המשפט כי הוא נועד לאפשר הוצאה לפועל של עסקאות שבהן חפצים רוב בעלי הדירות בבית משותף, אשר נתקלות בהתנגדות בלתי סבירה מצד אחד או יותר מבעלי הדירות. זאת על ידי חשיפת הדיירים המסרבים להצטרף לפרויקט בנסיבות אלה לסנקציה בדמות חיוב בתשלום פיצוי ליתר הדיירים, בגין הנזק שנגרם להם בשל אובדן העסקה - יחד עם האינטרס הציבורי בקידום פרויקטים אלו.
התוצאה של פסק הדין היא שלבעלי דירה בבית משותף המיועד לפינוי-בינוי לא עומדת עוד הזכות לנקוט בסירוב בלתי סביר - מבלי לשאת באחריות על כך. על הפגיעה הזו בחירותו של בעל הדירה לעשות כרצונו בקניינו, נקבע כי היא נעשית תוך איזון זכותו מול האינטרס הציבורי לשפר את תנאי הדיור במתחמי פינוי-בינוי; לצד זכות יתר בעלי הדירות לעשות בקניינם שימוש שיטיב עמם (בכך שיקבלו דירה מודרנית, בדרך כלל גדולה יותר, עם השלמת הפרויקט).
שופט העליון ראה לנכון להדגיש את חומרת מעשיו של סרבן המתנגד לפרויקט פינוי-בינוי ללא נימוק סביר בקובעו: "אוי לסרבן ואוי לשכנו. הסרבן - אוטם את אוזנו משמוע, עוצם את עינוי מראות ודבק בסרבנותו". בד בבד הצביע כי החוק אין בו מענה מושלם לבעיית ההסכמה של דיירים סרבנים שכן אין בו מנגנון אכיפה.
אכן, עדיף היה לו בחוק פינוי-בינוי (פיצויים) הייתה לבית המשפט סמכות, לצד הסמכות לחייב דייר סרבן בתשלום פיצויים, אף סמכות לכפות על דייר סרבן לחתום על הצטרפות למיזם, כפי המנגנון הקיים בחוק לגבי מיזמי תמ"א 38. נראה כי הפתרון הטוב ביותר יהיה אם המחוקק יאמץ חקיקה חדשה המתירה לבית המשפט לחייב את הדייר הסרבן לחתום על הסכם הפינוי תמורת דירה חלופית שיקבל מהיזם בהסכם, ותמורת העמדת תנאים מתאימים לדיור נאות בתקופת הפינוי.
הכותב הוא בעל משרד המתמחה בנדל"ן ובפרויקטים של פינוי-בינוי וייצג את הדיירים מול הדיירת הסרבנית
לפנייה לכתב/ת 
