העורף הפרברי של ת"א: הכירו את בקעת אונו
פינויו הצפוי של בסיס תל השומר לטובת 20 אלף יחידות דיור חדשות, העלה לכותרות את אזור בקעת אונו - העורף הפרברי של תל-אביב, שמאגד בתוכו בין היתר את קריית אונו, גני תקווה, אור יהודה ומזרח רמת גן. מחקר שנערך עבור ynet בדק את מחירי הנדל"ן ומאפייני האזור. הצצה
אישורה של תוכנית "הצל תל השומר ", שבמסגרתה יתווספו כ-20 אלף יחידות דיור לאחר פינוי בסיס תל השומר, העלתה לכותרות את אזור בקעת אונו. אחד היתרונות המרכזיים של האזור, המהווה את העורף הפרברי של תל-אביב, גם מכתיב את מחירי הנדל"ן הגבוהים שבו - הקרבה לעיר תל-אביב וכן למוקדים ארציים ומטרופוליניים כמו נתב"ג, ביה"ח תל השומר, אוניברסיטת בר אילן, פארק אריאל שרון ואזורי התעסוקה הנרחבים של גוש דן.
מחקרים נוספים בערוץ הנדל"ן של ynet:
- מחקר: סוד הקסם של הערים באמצע הדרך
- הכירו: "שכונות הענק" העתידיות של ישראל
- מהן 5 השכונות הכי מבוקשות בגוש דן?
מחקר מיוחד שערכה עבור ynet חברת סביבות מגורים, המתמחה בהכנת פרופילים של סביבות מגורים לחברות בנייה, בחן את הפרופיל האורבני של אזור בקעת אונו לצד מאפייניו בשוק הנדל"ן הישראלי. לדברי מנכ"ל החברה, מתכנן הערים אלון גרינברג, ממצאי המחקר לצד תוכניות הבנייה העתידיות של ועדות התכנון מצביעים על כך שב-20 השנים הקרובות צפויים להתווסף לבקעת אונו כ-100 אלף תושבים נוספים.
אז אילו ערים כלולות באזור בקעת אונו? כ-130 אלף תושבים נחלקים בין 4 ערים: קריית אונו, אור יהודה, יהוד-מונוסון והחלקים המזרחיים של רמת גן; כמו גם בשתי מועצות מקומיות: גני תקווה (שעתידה להפוך לעיר בשנים הקרובות) וסביון; וכן ב-3 ישובים כפריים: גת רימון, כפר מעש ומגשימים.
"אחד המאפיינים המרכזיים של אזור בקעת אונו הוא הממשק התחבורתי שלו - בין צירי האורך 4 ו-40 וצירי הרוחב 471 (מכבית) ו-461", אומר גרינברג. "יחד עם זאת, בדומה לחלקים אחרים במטרופולין, האזור מתאפיין בעומסי תנועה משמעותיים, שאליהם מצטרף גם היצע מוגבל ולא יעיל של תחבורה ציבורית (אין חיבור לרכבת ישראל). הקו הסגול של הרכבת הקלה מתוכנן לקשר את יהוד, אור יהודה ואזור בית החולים תל השומר למרכז תל-אביב, אך הוא לא צפוי להיפתח בעשור הקרוב".
אף שבקעת אונו היא ערב רב של ישובים פרבריים בעלי אופי ומעמד שונה (בעבר הייתה יוזמה לאיחוד רשויות אך היא נגנזה), המחקר של גרינברג מראה כי ישנה זיקה חזקה ביניהם בפן הכלכלי והחברתי, שבאה לידי ביטוי במוסדות חינוך וציבור המשרתים את הבקעה כולה, עיתונים אזוריים והגירה פנימית לא מבוטלת. "כיום, למשל, בולט מעבר זוגות צעירים ומשפרי דיור מאור יהודה לגני תקווה", הוא אומר.
כמובן שליישוב סביון, הכולל רק כ-3,500 תושבים והשפעה ממשית נמוכה על המרחב הסובב, יש מעמד מיוחד בבקעת אונו, לאור היותו היישוב בעל הרמה החברתית-כלכלית הגבוהה ביותר בארץ. "הערים הסמוכות נהנות מהקרבה לסביון ומנסות לרכוב על תדמיתו היוקרתית", מסביר, גרינברג, "וכיום יש למעלה מ-5 שכונות ביישובי בקעת אונו ששמן מורכב מהמילה סביון - והיד עוד נטויה.
שכונות בולטות בבקעת אונו - מחיר ממוצע לדירת 4 חדרים במיליוני שקלים
על פי המחקר, אף שבבקעת אונו כמה ערים, כולן למעט רמת גן קטנות (סביב 30-35 אלף תושבים) ואין באזור סממנים של עירוניות. הסיבות לכך, בין השאר, נעוצות במרכיב בולט מאוד של צמודי קרקע, רצון התושבים לשמור על אופי אינטימי והגבלות בנייה לגובה בגלל הקרבה לנתב"ג. "עובדה זו מכתיבה, למשל, היצע מוגבל של תחבורה ציבורית, מסחר ותלות במטרופולין", קובע גרינברג.
יחד עם זאת, הוא מבהיר, תוכנית המתאר החדשה, שבנוסף למגורים עתידה להוסיף גם כ-700 אלף מ"ר שטחי תעסוקה, צפויה לשנות במשהו את המרקם האורבני הדליל של בקעת אונו. כיום, עיקר הפיתוח באזור מתרכז בגני תקווה, מזרח רמת גן (שכונת קריית קריניצי) ובכמה פרויקטים של התחדשות עירונית ביהוד.
יישובי בקעת אונו - רמה חברתית-כלכלית
קריית אונו: הביקוש לדירות עולה על ההיצע
קריית אונו, בה נבנה פרויקט הפינוי-בינוי הראשון בארץ, נהפכה למעין מותג בשנים האחרונות, טוען גרינברג. "זוהי עיר מסדר גודל קטן, המתפקדת כעורף פרברי של תל-אביב ומושכת ביקושים ברדיוס רחב יחסית לגודלה, עקב מיקום טוב, אוכלוסייה חזקה ומערכת חינוך הישגית", הוא ממשיך.
מהמחקר עולה כי לאחר מימוש מרבית הבנייה בשכונות החדשות "פסגת אונו" ו"עבר הירדן", שוק הנדל"ן בעיר נרגע מעט, והתחלות הבנייה ירדו באופן משמעותי בשנה וחצי האחרונות - עד שברבעון הראשון של שנת 2014 הוחל בבנייתן של 26 יחידות דיור בלבד.
"ההיצע כיום אינו מספק את הביקושים - עובדה שגרמה לעליית מחירים משמעותית בשנתיים האחרונות, כמו גם להעתקת ביקושים ליישובים הסמוכים, בעיקר גני תקווה ואזור כפר גנים ג' בפתח תקווה", מסביר עורך המחקר. לדבריו, "דירות 4 חדרים חדשות בקריית אונו נמכרות ב-2.05 מיליון שקלים בממוצע, ודירות 3 חדרים מיד שנייה עולות 1.25 מיליון שקלים".
בחלקה הצפון-מערבי של קריית אונו, סמוך לאוניברסיטת בר-אילן, מתוכננת שכונת "נאות אריאל שרון", שתכלול 3 מתחמי מגורים בבנייה רוויה. לטווח הארוך יותר, העיר בונה על עתודות קרקע שיתקבלו לאחר פינוי בסיס תל-השומר.
לשיטת גרינברג, למעט קניון קריית אונו והמכללה האקדמית אונו, העיר סובלת ממחסור של שטחי תעסוקה ומסחר, "עובדה המתבטאת בהכנסות נמוכות מארנונה לעסקים ותעשייה, ובגירעון מצטבר לא מבוטל של כ-55 מיליון שקל", הוא אומר, "כיאה לפרבר שינה קלאסי, העיר נשענת בעיקר על ריכוזי תעסוקה במרחב שמחוץ לשטחה".
גני תקווה: כפריות לצד פיתוח מואץ
"גני תקווה היא, למעשה, הלהיט הנדל"ני של בקעת אונו", טוען גרינברג. בגני תקווה יש 16 אלף תושבים בלבד, אך תנופת בנייה משמעותית שמתחוללת בה צפויה להוסיף כ-6,000 יחידות דיור ולהכפיל את גודל האוכלוסייה תוך 15 שנה. זאת ועוד, היישוב, שרבים טועים לחשוב שהוא חלק מפתח תקווה, יהפוך תוך מספר שנים ממועצה מקומית לעיר. מחלף גת רימון בכביש 471 (מכבית) שדרג את הנגישות אליו באופן ניכר.
"המרכז הוותיק של גני תקווה מתאפיין בצמודי קרקע, ולאורך השנים הוקמו בקצוות הדרום-מערביים ודרום-מזרחיים שכונות מגורים חדשות בבנייה רוויה", מתאר עורך המחקר. "כיום, הפיתוח בגני תקווה עבר לצפון היישוב והביא לקפיצה משמעותית בהתחלות הבנייה. השכונה הצפונית החדשה, שרק חלקה הקטן אוכלס, כוללת כ-4,200 יחידות דיור בבנייה רוויה, עם מגדלים של עד 26 קומות".
על פי תוכניות הבנייה ביישוב, במרכז השכונה הצפונית מתוכנן מע"ר (מרכז עירוני ראשי) שיכלול כיכר עירונית ומרכז מסחרי פתוח על שטח של 9,000 מ"ר, כמו גם קריית חינוך חדשה. לדברי גרינברג, דירות 4 חדרים בשכונה הצפון-מזרחית נמכרות בכ-1.95 מיליון שקלים - מחיר הנמוך במעט משכונת פסגת אונו הסמוכה בקריית אונו. כמו כן, ממצאי המחקר מצביעים על כך שרוכשי הדירות בשכונות החדשות הם בעיקר הדור הצעיר שגדל ביישוב, לצד זוגות צעירים ומשפרי דיור מהערים ברדיוס הקרוב: בעיקר קריית אונו, אור יהודה ופתח תקווה.
בעתיד הרחוק יותר, נכתב במחקר, על עתודת הקרקע האחרונה ביישוב שמיועדת לפיתוח תיבנה בחלק הצפוני ביותר של גני תקווה שכונת מגורים נוספת. זו תכלול, ככל הנראה, כ-2,000 יחידות דיור חדשות. בסך הכל, מעריך המחקר, ייבנו בטווח הקצר והבינוני כמעט 6,000 יחידות דיור בצפון גני תקווה - "היקף חסר תקדים, במיוחד כשמדובר ביישוב שמאכלס כיום רק 16 אלף תושבים", סבור גרינברג.
על פי נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה (הלמ"ס), ליישוב דירוג סוציו-אקונומי גבוה: 8 מתוך 10. הוא מאופיין כיישוב סמי-עירוני עם סממנים כפריים, כאשר 30% מסך יחידות הדיור הן מסוג צמודי קרקע, אך הן תופסות 70% משטח היישוב, בעיקר במרכזו. למרות זאת, היישוב קטן (רק 2,200 דונם) וקומפקטי.
"ביישוב בולט חסרונו של מרכז עירוני מובחן ופעיל", מאבחן גרינברג, אך לדבריו - בשל המרחקים הקצרים, מרכזי מסחר בשכונות גבעת סביון, גבעת סביון החדשה ונוף סביון משמשים את תושבי היישוב כולו. היישוב אף נשען באופן חלקי על שירותי מסחר ופנאי בערים הגובלות, בראשם קניון קריית אונו הסמוך.
יהוד-מונוסון: מיצוב בשוק הנדל"ן דרך התחדשות עירונית
לדברי גרינברג, התדמית השלילית שהתלוותה ליהוד במשך שנים רבות, החלה להתפוגג לאחר הקמת שכונת קריית סביונים וקניון סביונים במערב העיר, באמצע שנות ה-90 של המאה הקודמת. "השכונה משכה לעיר זוגות צעירים מכל האזור, והמחירים בה כיום נושקים לאלו שבקריית אונו ובגני תקווה – כמעט שני מיליון שקל לדירת 4 חדרים".
יחד עם זאת, הוא מבהיר, המרקם הוותיק ביהוד סבל מהזנחה מתמשכת, והפערים החברתיים והפיזיים בין מערב למרכז העיר הפכו לגדולים מנשוא. על כן, העירייה מתמודדת עם הבעיה באמצעות קידום של מספר פרויקטים להתחדשות עירונית.
עם הפרויקטים הללו ניתן למנות את פינוי שוק "אשכנזי" הוותיק ובנייה תחתיו של 90 יחידות דיור ו-1,000 מ"ר מסחר; פרויקט "לוגאנו", שלטענת היזם אמור לשוות ליהוד "מראה של אירופה הקלאסית" וכולל 266 יחידות דיור ב-30 מבנים; פרויקט המגורים "high" של אאורה ישראל; פרויקט פינוי-בינוי במתחם העצמאות הכולל 502 יחידות דיור ו-2,000 מ"ר מסחר; ופרויקט פינוי-בינוי של 620 יחידות דיור במגדלים, ברחוב התמר בנווה-מונוסון, שסופחה ליהוד לפני כעשור.
"בניגוד לשכנותיה קריית אונו וגני תקווה, ליהוד אזור תעשייה מפותח המהווה בסיס כלכלי לעיר", מתאר גרינברג. לדבריו, "העירייה מקדמת כיום תוכנית שתכליתה הרחבת אזורי התעשייה והמסחר. זאת ועוד, זכויות הבנייה באזור התעשייה הקיים יגדלו מ-120% ל-300%". מהמחקר עולה כי מדרום ליהוד מתוכנן פארק תעשיות חדש על 830 דונם, אשר יהווה מוקד מרכזי כלכלי לפיתוח כל בקעת אונו. מדובר באזור תעשייה מוטה שימושי תעופה, בשל מיקומו ליד נתב"ג.
אור יהודה: פוטנציאל כלכלי אך כרגע נשארת מאחור
בניגוד לשכנתה יהוד, אומר גרינברג, אור יהודה מתקשה להתנער מהתדמית השלילית שדבקה בה. השכונות נווה רבין ובמיוחד נווה סביון, מהן צופה כי "יזניקו את העיר", אמנם היוו זריקת מרץ מסוימת ומשכו אוכלוסייה איכותית באופן יחסי מחוץ לעיר; אך בסופו של דבר, השפעתן על העיר התבררה כמוגבלת.
על פי נתוני הלמ"ס, אור יהודה נחשבת ליישוב העירוני החלש ביותר בבקעת אונו, עם רמה חברתית-כלכלית של 5 בלבד. בשל סמיכותה לנתב"ג, העיר גם סובלת באופן מסורתי מרעש המטוסים - עובדה המשפיעה על איכות החיים וערך נכסי הנדל"ן.
המחקר מצביע על כך שעל אור יהודה חלות מגבלות בנייה רבות בגלל אותה סמיכות לנתב"ג, ולכן על חצי מהעיר לא ניתן לבנות מגורים. אך מצד שני, מדובר בפוטנציאל כלכלי להמשך פיתוח מתחמי תעסוקה, המזרימים לעיר הכנסות משמעותיות. בגזרה הדרום-מזרחית לצומת מסובים מתוכנן המשך פיתוח אזור משרדים ותעסוקה בהיקף של כ-250 אלף מ"ר שטחים עיקריים.
בנוסף, בעיר מתוכננות שתי שכונות מגורים חדשות: האחת במערב העיר, בה 1,400 יחידות דיור חדשות; והשנייה מצפון לדרך 461, בה מתוכננות כ-2,100 יחידות דיור. פארק נחל איילון, שתכנונו מצוי בשלב מתקדם, ישמש הפארק המרכזי של העיר ויתחבר לפארק המטרופוליני אריאל שרון.
מזרח רמת גן: הפנים של בקעת אונו
העורף המזרחי של רמת גן הוא גם לעתים קרובות הפנים של בקעת אונו, עבור המגיעים לבית החולים תל השומר ממחלף אלוף שדה. לדברי עורך המחקר, המיקום ליד כביש 4 ובית החולים, לצד אזורי מגורים שקטים ואיכותיים כמו רמת אפעל, כפר אז"ר (סופח לרמת גן לפני 7 שנים) ומתחם קריית קריניצי, הפכו את האזור לאחד היוקרתיים בבקעת אונו, עם אוכלוסייה בחתך סוציו-אקונומי גבוה מאוד. "יש כאן בסיס רחב של רופאים, אנשי עסקים וחברי סגל אקדמי מאוניברסיטת בר-אילן ומכללת אונו", הוא אומר.למרות המיקום האסטרטגי, באזור עומסי תנועה משמעותיים, בעיקר עקב הקרבה לבית החולים. יחד עם זאת, שתי תחנות של הרכבת הקלה (הקו הסגול), אמורות להפחית בעתיד את עומסי התנועה המורגשים באזור בשעות הלחץ.
בצמוד לשכונת קריית קריניצי, על שטחי "המשולש הגדול", מפותחת כיום שכונת קריניצי החדשה, בה נבנות 980 יחידות דיור סביב פארק עירוני בן 35 דונם. דירות 5 חדרים נמכרות ב-2.75 מיליון שקלים. בקריית קריניצי, מחירם של צמודי קרקע מתחיל בכ-4.5 מיליון שקלים.
