מוכרים דירה? אל תפילו את הכל על הקונה

כאשר מוכרים דירה, בית או מגרש יש הטועים לחשוב כי האחריות לביצוע הבדיקות השונות חלה על הקונה בלבד - מכוח הכלל הנקרא "יזהר הקונה". אלא שכלל זה, שהיה מקובל בעבר בשיטת המשפט הבריטי, אינו מקובל עוד בישראל. בעסקאות מכר מקרקעין המתנהלות על פי חוק החוזים, חוק המכר וחוק המקרקעין, מוטלות על המוכר חובות תום לב הקבועות בדין, ומכוחן על המוכר חלה החובה להזהיר את הקונה בדבר פגמים שונים הקיימים בנכס.

מדריכים נוספים בערוץ הנדל"ן של ynet:

• אפשר לתבוע קבלן שאיחר במסירת דירה?
• דברים שנוטים לשכוח כשעומדים לקנות דירה
• "הדייר הסרבן": כשכסף ובטיחות מתנגשים
  

לאחרונה התגלגל לפתחו של בית המשפט תיק שבו עלתה השאלה לגבי הפרקטיקה הנהוגה בעת עסקאות מכר; ובית המשפט קבע כי יש לבצע עסקאות על פי חוק המכר וחוק החוזים. בפסק הדין (רובניגר) דובר על מכירה של בית במצב גרוע מאוד, אשר לא היה ראוי למגורי אדם.

על פי פסק הדין, הבית היה הרוס בחלקים מסוימים, בחלקים אחרים לא הושלמה הבנייה, לא הותקנו בו חלונות ובאופן כללי ההתרשמות הייתה כי לא גר שם אדם במשך שנים רבות, אם בכלל. הקונים שרכשו את הבית התחילו לשפץ אותו, ורק אז גילו כי לבית אין אישור איכלוס (טופס 4) ולמעשה נבנה ללא היתר בנייה.

כאשר הם פנו למוכרים, האחרונים הפנו אותם לסעיף בחוזה האומר כי הבית נמכר כמו שהוא (AS IS), והקונה מוותר על כל טענה בדבר טעות ו/או אי התאמה ו/או כל טענה שהיא בדבר מום או פגם בהם. זהו סעיף סטנדרטי בחוזה מכר כיום, אשר מעביר את האחריות על הנכס מהמוכר לקונה, והמוכרים טענו כי יש ליישם בעניין זה את הכלל "יזהר הקונה".

גם העו"ד של המוכרים ספג ביקורת

ואולם, במהלך המשפט התברר כי הקונים דווקא ניסו לברר בוועדה המקומית לתכנון ובנייה, האם ניתן בעבר אישור אכלוס לבית - אך לא מצאו אותו בשום מקום. עוד התברר כי כאשר נשאלו המוכרים לגבי עניין זה, כמו גם לגבי היתר הבנייה, הם השיבו כי לא היו כל בעיות תכנוניות עם הבית וכי הוא נבנה כדין, וכי הבעיה היחידה הגלומה בו נוגעת למצבו הפיזי הרעוע. הקונים הסתמכו בעניין זה בפועל על דברי המוכרים.

בית המשפט קבע כי בניגוד לטענת המוכרים, הרי שהייתה מוטלת עליהם החובה ליידע את הקונים על היעדרו של היתר לאכלוס הדירה; ומשלא עשו כן, הרי שניתן לראות בקונה כמי שהוטעה לחשוב שכל האישורים לאכלוס הבית קיימים. לפיכך פסק בית המשפט כי על המוכר לפצות את הקונה בגין נזקיו בסכום של 180 אלף שקל.

זאת ועוד, בית המשפט הרחיב את היריעה, מתח ביקורת בלתי מתפשרת והטיל אחריות גם על עורך הדין אשר ייצג את המוכרים. כבקיא בדין, קבע בית המשפט, היה על עורך הדין ליידע את הזוג כי אין בנמצא היתרים ואישור אכלוס, כפי שמחייב החוק; וכי ברוכשם את הבית הסתכנו הרוכשים בביצוע עבירה על החוק.

על פי פסק הדין, עורך הדין התפשר עם הקונים אשר תבעו גם אותו לפני הכרעת הדין על פיצוי בסך 80 אלף שקל. לסיכום, ניתן לראות כי בתי המשפט כיום כבר אינם פוסקים על פי הכלל של "יזהר הקונה" - ומחילים גם על המוכרים, ואף על באי כוח הצדדים, אחריות וחובת גילוי.