קריסה בנדל"ן? "נאיבי לחשוב שמחירים יירדו"
חצי שנה אחרי ההצהרות על הטבת מע"מ אפס לרוכשי דירות מקבלן, ובעקבות מבצע "צוק איתן", שוק הנדל"ן נכנס לקיפאון - ויש אנליסטים שאפילו לא שוללים ירידה במחירי הדירות. אך האם בועת הנדל"ן באמת תתפוצץ והקיפאון בענף יהפוך לקריסה של ממש? לא בטוח: מומחי נדל"ן מעריכים שהשוק יתאושש במהרה: "ההיסטוריה תחזור על עצמה". בדיקה מיוחדת
כמעט חצי שנה חלפה מאז הכריז קבינט הדיור על הצעת החוק הדרמטית להטבת מע"מ אפס בקניית דירות חדשות, ומאז נראה שהרוכשים העדיפו להמתין על הגדר. על רקע עיכובי החקיקה, שאף הביאו לכך שכנסת ישראל לא הספיקה לאשר את החוק בטרם יציאתה לפגרת הקיץ, ניתוחים וסקירות של משרדי הממשלה השונים מצביעים על ירידה משמעותית במכירת דירות ברחבי הארץ בתקופה הזו.
- ירידה של 16.3% במכירת דירות חדשות ביוני
- קבלנים על המע"מ: "צריך להודות בכישלון"
- משאל: אין מספיק דירות לחוק המע"מ
- לפיד: "תרגיל סחטני מנע אישור חוק המע"מ"
כך, למשל, רק בסוף החודש פרסמה הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה (הלמ"ס) סקירה חודשית, לפיה בחודש יוני השנה נרשמה ירידה של 16.3% במכירת דירות חדשות לעומת התקופה המקבילה אשתקד. כניסת צה"ל ללחימה ברצועת עזה בתחילת חודש יולי, במסגרת מבצע "צוק איתן", לבטח לא הועילה לקיפאון שהחל בשוק הנדל"ן, ויש הסבורים כי אף העמיקה אותו ותשפיע עליו בתקופה הקרובה.
הוכחה לכך ניתן לראות בסקירה השבועית שפרסם היום (ג') הכלכלן הראשי של בית ההשקעות אקסלנס, יניב חברון, שבה הוא הזהיר כי לפחות בחודשים הקרובים - שוק הדיור עשוי לסגת לאחור (מבחינת מחירים). עם זאת, ציין כי בבית ההשקעות מצפים "שהוא יחזור לעלות בתוך שני רבעונים - מה שיוביל להאצה מחודשת במחירי השכירויות".
בדיקה שערך ל-ynet לוי יצחק, עורך מחירון הדירות, בחנה את מחירי הדירות מאז החל הדיון על חוק המע"מ, ועד כניסת צה"ל למבצע הצבאי. הממצאים מצביעים על כך שמאז חודש מרס, שוק הנדל"ן נכנס לקיפאון, מאחר שלא רק מי שזכאי ליהנות מהטבת המע"מ חדל מלרכוש דירות - גם משפרי דיור ואפילו משקיעים מיתנו את רכישותיהם.
"מבצע צוק איתן מצא את שוק הנדל"ן בחוסר פעילות, והקפיא אותו אף יותר", טוען יצחק, "בתקופת המבצע כמעט ולא התבצעו עסקאות נדל"ן ומספר העסקאות היה נמוך מאוד בכל הארץ (יוצאת מהכלל הייתה ירושלים, שירדה במספר העסקאות אך לא באופן דרמטי). בערי הדרום לא נרשמו עסקאות כלל". אף על פי כן, מבהיר יצחק, מיעוט העסקאות בתקופת הלחימה אינו מצביע על קריסת מחירים. "רוב בעלי הדירות פשוט הקפיאו את המכירה ולא נכנסו למו"מ עד סופה", הוא אומר.
קיפאון? אולי. קריסה? כנראה שלא
אז האם הקיפאון אכן יוביל לקריסה בענף? הדעות חלוקות. בעוד השמאי ארז כהן, לשעבר יו"ר לשכת שמאי המקרקעין, מזהיר מפני החרפת הקיפאון - אחרים מסכימים עם הדברים, אך ממתנים אותו. "הקיפאון העמוק בשוק הנדל"ן, שנובע בעיקרו מאי-קבלת החלטה לגבי חוק מע"מ אפס, עלול להמשיך להחריף בעקבות דחייה נוספת, ואף עתיד להפוך לקריסה של ממש - כל עוד לא תתקבל החלטה ברורה בהקדם", הוא טוען.
לדבריו מצטרף רוני כהן, מנכ"ל חברת שיווק הנדל"ן אלדר, שסבור כי הלחימה בעזה העמיקה את ההאטה בשוק. "אם חוק המע"מ גרם לירידה של 20%-25% בעסקאות המקרקעין, הלחימה הובילה לירידה נוספת של 15% בממוצע", הוא אומר. עם זאת, הוא מבהיר כי הניסיון מלמד שההתאוששות של שוק הנדל"ן מהירה מאוד.
"ההיסטוריה מלמדת שגם אם מחירי הנדל"ן והביקוש לדירות בערים הדרומיות נפגעו בטווח הקרוב לאחר הלחימה - העצירה היא זמנית והשוק מתאושש מהר", מסכים עם הדברים האנליסט גלעד לוין, ראש חטיבת המשכנתאות בחברת אלוני האפט. הסיבה לכך, לדבריו, היא שמחירי הדירות במרכז בארץ לא נפגעים, מה גם שאסור לשכוח פרויקטים עתידיים למגורים באזור זה כמו עיר הבה"דים.
"היסטורית, במהלך העשור האחרון, בכל פעם שהייתה עצירה כזו או אחרת במחירי הדיור, היא התחלפה בסחרור מחירים כלפי מעלה אחרי מספר חודשים", ממשיך את המגמה זאב מילנר, מנכ"ל חברת הבנייה י.זילברמינץ. "זה קרה אחרי המשבר הכלכלי ב-2008, שהביא ל-5 חודשי קיפאון, אך החל ממרס 2009 המחירים החלו לאבד שליטה. זה גם קרה אחרי מחאת האוהלים בקיץ 2011 - אחרי עצירה כמעט מוחלטת בעסקאות, החלו המחירים שוב לדהור כלפי מעלה".
יו"ר לשכת שמאי המקרקעין, אוהד דנוס, בכלל אינו מבחין בהעמקה של הקיפאון בענף או בירידת מחירים. "הקיפאון ממש לא הפך לקריסה", הוא מציין, "ואנו אף יודעים שמספר העסקאות ביוני עלה על חודש מאי. מטבע הדברים, בעת מערכה צבאית יש פחות עסקאות - אך השפעת חוק המע"מ של שוק הדירות החדשות הייתה גדולה בהרבה מזה של המבצע הצבאי. בחצי השנה הקרובה נראה יציבות מחירים, שתנבע בעיקר מהחזרה האיטית לשגרה".
המחירים יירדו? הם כנראה ימשיכו לעלות
דורית סדן, סמנכ"לית השיווק בחברת שיכון ובינוי נדל"ן, דווקא מציגה נתונים מפתיעים. "אמנם אנחנו ממשיכים לראות האטה ברכישת דירות מאז יצאו הפרסומים על מע"מ אפס, שכן כל עוד יש עיכוב באישור החוק - המכירות מואטות באופן טבעי, כי אנשים חיים בחוסר ודאות לגבי העתיד של שוק הדירות בישראל".
עם זאת, היא מספרת כי "הפתיע אותי לטובה דווקא חודש יולי, שבו זיהינו תנועה ערה יותר בפרויקטים ואפילו עלייה במספר הדירות שנמכרו לעומת החודשים הקודמים - חרף הלחימה". סדן מסבירה שרוב המכירות נרשמו בפרויקטים שבהם דירות עולות יותר מ-1.6 מיליון שקלים - כלומר מי שרכש את הדירות הללו גם כך לא התכוון לרכוש דירות במסגרת הטבת המע"מ, שחלה על דירות רק בשווי של עד המחיר הזה. "אפילו באשקלון נמכרו דירות ספורות למשפרי דיור מאשקלון ואשדוד", היא אומרת.
שמאית המקרקעין והמשפטנית, נחמה בוגין, אפילו צופה עלייה במחירים. "קריסה בשוק בפירוש לא תהיה", היא טוענת, "ואני מעריכה שנראה עלייה במחירי הדירות בגלל ביקושים של הממתינים, שישבו עד כה על הגדר וחיכו בסבלנות ובציפייה רבה לחוק המע"מ שלא הגיע. כעת הם יסתערו על מלאי הדירות, שגם כך חסר בשוק". עם זאת, היא מודה כי היא צופה תקופה לא פשוטה של התאוששות, ללא ריבוי בעסקאות. "החזרה לשגרה תהיה כנראה רק אחרי החגים ובצורה הדרגתית", היא מסבירה.
"אני לא חושב שאנו בפתחו של משבר. אחרי הקיץ והחגים מאמצע אוקטובר תהיה חזרה לשוק וביקושים גבוהים יותר לדירות בשיווק", מסכים יקי אמסלם, מנכ"ל קבוצת אלמוג. "ההתנפלות הזו תביא איתה עליית מחירים, מפני שנוצר ואקום - היצע של דירות למכירה עבור מי שהמתין, אם בשל הציפייה לחוק המע"מ, ואם לסיום הלחימה". לדבריו, יש בשוק ביקושים גבוהים שטרם מומשו מאז דחיית אישור החוק, ולצד דחיית פרסום תוצאות מכרזי רשות מקרקעי ישראל בשל הלחימה ודחייה במסירת דירות - נראה עליות מחירים נוספות.
גם חיה נחום, מנכ"לית המטבחון - משרד מיתוג ופרסום נדל"ן, חושבת כך. "ענף הנדל"ן הוא ענף שיודע לתקן את עצמו", היא אומרת, "נאיבי לחשוב שהמחירים יירדו, כי הבעיה האמיתית של הענף לא טופלה - כלומר הביקושים עדיין עולים על ההיצע. יתרה מכך, הקפאת כל מכרזי הרשות בחודש האחרון מגדילה עוד יותר את הפער בין המלאי הרצוי לבין המציאות בשטח".
"אנחנו לא נראה ירידה במחירי הדירות, ההשפעה של חוק מע"מ אפס על המחירים צפויה להיות נמוכה", מסכמת רחלי בריזל, סמנכ"לית השיווק בחברת אשדר, "ובכל אופן אינני רואה בשום דרך אפשרות לקריסת הענף - הביקושים קיימים וההיצע נמוך, וקהל הרוכשים יבין זאת בזמן הקרוב ויקבל החלטת קנייה".
