שאני אשלם דמי תיווך? הצחקתם אותי

שוק התיווך ידע עליות ומורדות, אך יש נושא אחד שאיתו כמעט תמיד מתמודדים המתווכים - לקוחות שמסרבים לשלם דמי תיווך. לא מעט בעלי דירות שנעזרים בשירותיו של מתווך, מוצאים טענות שונות ומשונות לסיבה מדוע אין בכוונתם לשלם את שכרו של המתווך או לפחות להפחית את גובה העמלה. כל זאת - חרף הוראותיו הברורות של חוק המתווכים. לפניכם כמה מקרים שכיחים בנושא אי תשלום דמי התיווך - והפתרון החוקי לכך.

מדריכים נוספים בנושא תיווך בערוץ הנדל"ן :

• מחפשים דירה בעזרת מתווך - חייבים לשלם לו?
• עסקת הנדל"ן התפוצצה - חובה לשלם דמי תיווך?
• שני מתווכים הראו דירה - מי יקבל את הכסף?
• מדריכים נוספים במדור "דירה להשכיר"
  

המקרה: לא נחתם טופס הזמנת שירותי תיווך

המתווך הראה את הדירה והיא נרכשה לבסוף, אך לא נחתם הסכם תיווך - וכעת המתווך דורש לקבל עמלת תיווך.

מה אומר החוק: אם אין דרישה - אין תשלום

חוק המתווכים הוא חוק צרכני שנועד בבסיסו להגן על "האזרח הקטן" אשר אינו בקיא בדיני הנדל"ן והתיווך. בפסיקה נקבע כי הדרישה לחתימת הסכם תיווך היא מהותית ולא ניתן לוותר עליה בכל דרך או הסכמה אחרת. מכאן, כאשר אין הסכם תיווך בכתב - אין חובה לשלם דמי תיווך.

המתווך נפגש עם הצדדים לעסקה במשרדו, התערב במשא ומתן המשפטי ואף הוציא טופס זיכרון דברים והחתים את הצדדים לעסקה עליו. לחילופין, המתווך שלח ללקוח הסכם שכירות ודאג לטפל בכל הנושא המשפטי.

מה אומר החוק: אם היה סיוע משפטי - אין תשלום

חוק המתווכים אוסר על מתווך לפעול או לסייע בכל פעולה משפטית הקשורה לתיווך. נכון שפעולת השיווק ומכירת הנכס קשורה ומשיקה לפעולה המשפטית לצורך כך, אך המחוקק ביקש להבדיל בין השתיים. פעולת תיווך - מכירה לחוד; ופעולה משפטית לשם כך לחוד.

בפסיקה נקבע כי מתווך אשר פעל באופן משפטי או סייע לכך, לא יהיה זכאי לדמי תיווך. בנוסף, היה והמתווך ביצע פעולה משפטית הוא מסתכן גם בסנקציות הבאות: שלילת רישיון, קנס כספי, התליית רישיון או תביעה נזיקית מטעם הצד שנפגע.

אם המתווכת סייעה מבחינה משפטית - החוק לא לטובתה(צילום: Index Open)

המקרה: הקונה הגיע באופן עצמאי

במהלך התקופה בה הנכס שווק והוצג על ידי המתווך, הגיע קונה באופן עצמאי ולבסוף נחתמה עסקת מכר. האם מזמין שירותי התיווך חייב לשלם דמי תיווך?

מה אומר החוק: אם המתווך אינו בלעדי - אין תשלום

כדי שהמתווך יהיה זכאי לקבלת דמי תיווך, עליו לעמוד בתנאי החוק:

• להיות בעל רישיון בתוקף.
• להחתים את הלקוח על הסכם תיווך בכתב.
• להיות הגורם היעיל בעסקה - כלומר, עליו להיות גורם אקטיבי ומרכזי שגרם לחתימה על הסכם המכר וביצוע העסקה.
  

בנוסף, יש להבחין האם ניתנה למתווך זכות בלעדיות לשווק את הנכס, או שמא הוא מתווך "רגיל" אשר פועל לשיווק. הבחנה זו מהותית, שכן בחוק נקבע כי במקרה של "בלעדיות", גם אם בפועל פלוני רכש את הנכס באופן עצמאי וללא זיקה לפעולות המתווך, יהיה על הלקוח ששכר את שירותיו של המתווך לשלם לו עמלה. עם זאת, במקרה של תיווך "רגיל", לא יהיה חייב לקוח לשלם למתווך תשלום - אם רוכש הנכס פנה אליו באופן עצמאי ולא דרך המתווך.

המקרה: המתווך פעל רק פעם אחת בלבד

המתווך הראה את הדירה פעם אחת בלבד ואחרי כן כבר נחתמה העסקה. המתווך, למעשה, עבד "מעט מאוד". האם מגיעים לו דמי תיווך כה גבוהים?

מה אומר החוק: אם המתווך הצליח - יש תשלום

חוק המתווכים קובע כי מרגע שעמד המתווך בדרישות החוק, והיה הגורם היעיל בעסקה, מגיעים לו דמי תיווך. החוק לא נוקט בלשון כמותית לצורך תיאור מדויק של פעולות המתווך. בפסיקה נקבע כי הדגש הוא על יעילות פעילות המתווך ולא על ריבוי פעולותיו.

די שהמתווך פעל פעם יחידה והביא לסגירת עסקת המכר, על מנת שיהיה זכאי לקבלת דמי תיווך. וההיפך מכך - אם מתווך פעל רבות ונמרצות, תוך השקעת משאבים לא מבוטלים, ולא הביא בסופו של יום לעסקת מכר, הוא אינו זכאי לדמי תיווך.

המתווך הציג את הדירה בפני הצדדים, נערך משא ומתן ארוך ומתיש, הצדדים "ירדו" מהעסקה. ואולם, לאחר שנה נוצר קשר חדש - ולבסוף הדירה נמכרה. האם המתווך זכאי לדמי תיווך?

מה אומר החוק: אם עברה תקופה של עד שנה - יש תשלום

הסוגיה כאן היא עד מתי תקף הסכם התיווך - האם מדובר "בחתונה קתולית" בין הצדדים לצמיתות, או שהזמן שחלף מיום הצגת הדירה ועד ליום רכישתה בפועל הוא גורם מחכך או מספיק שגודע את זכאות המתווך לדמי תיווך. במספר מקרים נקבע כי לגבי דירה, אין בחלוף תקופה של 12 חודשים כדי לקפח את זכותו של המתווך לקבל דמי תיווך. יצוין כי במקרה של נדל"ן עסקי-מניב נקבעה תקופה ארוכה יותר.

בפסיקה נקבעו כמה תבחינים לבירור השאלה האם בחלוף זמן כה רב ניתק הקשר הסיבתי בין פעולות המתווך לבין מכר הנכס בפועל:

• האם הנכס שלגביו נקשרה העסקה הוא אותו נכס שהוצע על ידי המתווך.
• האם יש קרבה בין תנאי התשלום שהוצעו לבין אלה שסוכמו בהסכם.
• מה משך הזמן שחלף בין ההצעה המקורית לבין השלמת העסקה.
• מידת האינטנסיביות של פעולות המתווך.
  

עברה שנה מאז התיווך? אז מה! כשצריך לשלם אז צריך(צילום: איי אף פי)

המקרה: המתווך לא ביצע פעולות שיווק

למתווך ניתנה "בלעדיות" למכירת הנכס. ואולם, אותו מתווך לא ביצע פעולות שיווק - אך לבסוף הנכס נמכר באמצעותו. האם הוא זכאי לדמי תיווך?

מה אומר החוק: אם אין שיווק - אין תשלום

חוק המתווכים קובע תנאים ספציפיים שעל המתווך למלא לצורך קבלת בלעדיות במכירת הנכס. חלק מהדרישות הן שעליו לבצע שתי פעולות שיווק לפחות, אשר יוסכמו בכתב בינו לבין הלקוח. בפסיקה נקבע כי דרישת קיום פעולות השיווק נועדה לצורך הגנה על הצרכן, ובמקום שבו לא בוצעו פעולות השיווק - לא יהיה זכאי המתווך לתשלום דמי תיווך.

המקרה: המתווך סגר מחיר אחר ממה שנקבע עם בעל הדירה

בהסכם התיווך צוין מחיר הנכס, בפועל נתברר לרוכש מהמוכר כי המחיר שהוא דורש קטן משמעותית מהמחיר שציין המתווך בהסכם. האם במקרה זה זכאי המתווך לדמי תיווך לפי המחיר הגבוה או הנמוך, או האם בכלל הוא לא זכאי לשום תשלום?

מה אומר החוק: אם המתווך גבה יותר - אין תשלום

החוק קובע כי על מתווך לפעול בתפקידו בנאמנות, הגינות ובדרך מקובלת כלפי לקוחו, וכן למסור לו כל מידע מהותי הידוע לו לגבי הנכס. אין מחלוקת שגובה מחיר הנכס הוא מידע מהותי, ולכן ניסיונו של המתווך "לעשות קופה" על גב הצדדים, כאשר ציין סכום עסקה גבוה יותר בהסכם התיווך, חותר תחת חובתו החוקית לפעול בהגינות כלפי הלקוח. נקבע שעקב חוסר תום לבו של המתווך, הלקוח יהיה פטור מתשלום דמי תיווך במלואם.

המקרה: המתווך טרפד את העסקה כדי לקבל דמי תיווך גבוהים יותר

המתווך הראה את הנכס למספר לקוחות מעוניינים, אך הוא סבור שמחיר העסקה נמוך יותר. לכן הוא משהה באופן מכוון את המכירה, מספר ללקוחות סיפורים שונים ומידע כוזב, ולמעשה ממתין שיגיע לקוח אשר ירכוש את הנכס במחיר ש"מתאים" למתווך - וכך יזכה לעמלת תיווך גבוהה יותר.

מה אומר החוק: אם המתווך טרפד - אין תשלום

חובת ההגינות שחלה על מתווך לפי החוק, מונעת ממנו להתנהג באופן בו נקט. במקרה כזה, המתווך פועל בניגוד לחובת שליחותו להשגת עסקת מכר לטובת הצדדים, והוא למעשה מטרפד את העסקה לצורך תועלתו האישית. בפסיקה נקבע כי כאשר מתווך פועל באופן שבו הוא הגורם המכשיל עסקה - אין הוא זכאי לדמי תיווך.

המקרה: המו"מ הוריד את מחיר הדירה

המתווך הפגיש בין הצדדים. תקופת המשא ומתן לקחה זמן רב ובהמשך השתנו גם תנאי השוק ומחיר הדירה פחת. האם יש חובה בתשלום דמי תיווך?

מה אומר החוק: אם הדירה נמכרה - יש תשלום

פעולת מתווך צריכה להתמצות בפעולות שיווק ומכירה, והבאת הצדדים לכדי חתימה על הסכם מחייב. בפסיקה נקבע שבהיעדר נסיבות מיוחדות, המתווך אינו נדרש לנהל מו"מ בשם מי מהצדדים; לדאוג להשגת משכנתא עבור הקונה; או לבצע פעולות החורגות מעצם יצירת הקשר בין הצדדים. בנוסף, אין בהימשכות המו"מ ושינויי תנאי השוק, שהם גורמים חיצוניים, כדי להביא לשלילת זכאות המתווך לדמי תיווך.

המקרה: המתווך ידע על פגמים בדירה, אך לא ציין זאת בפני הלקוח

למתווך בעסקה היה ידוע שיש פגמים בצנרת הדירה ובוצעו בה עבירות בנייה. המתווך לא אמר זאת ללקוח על מנת לא "לפוצץ את העסקה" וכדי שירוויח עמלת תיווך. האם מגיע תשלום למתווך?

מה אומר החוק: אם המתווך לא דיבר - אין תשלום

חובת ההגינות חלה על המתווך, ונקבע שעליו להעיר את עיני לקוחותיו ולהימנע מעצימת עיניים לצורך תועלתו האישית. מרגע שמתווך יודע פרט מהותי לגבי מצבו המשפטי או הפיזי של הנכס, עליו למסור מידע זה - גם במחיר איבוד העסקה. מתווך שידע על בעיות צנרת, חריגות בנייה או בעיות משפטיות ולא מסר מידע זה מפר את חובת ההגינות - ולכן פטור מדמי תיווך.

נחתם הסכם תיווך בין המתווך והלקוח. בהמשך סוכם בעל פה בין הצדדים כי ייגבה אחוז דמי תיווך פחות ממה שנקבע בהסכם. מה גובר - הסכם בכתב או הסכם בעל פה?

מה אומר החוק: הסכם כתוב גובר על הסכם בעל פה

הסכם תיווך הוא הסכם חוזי לכל דבר, ולכן פרשנותו היא לפי הפרשנות של חוק החוזים. חוק המתווכים מחייב שתנאי ליצירת יחסי מתווך-לקוח יהיה בהסכם בכתב בלבד. עוד נקבע שלא להתיר עדות בעל פה "כנגד תוכנו" של מסמך בכתב. לכן, במקרה זה נראה כי ההסכם הכתוב יחייב את הצדדים.

אתם יכולים להמשיך לחייך - העיקר שתחתמו על ההסכם(צילום: shutterstock)

הלקוח חתם על הסכם התיווך, אך לאחר מכן נתברר למתווך שהדירה נמכרה לאחיו של הלקוח, והאח לא חתם מעולם על ההסכם. האם יש חבות לשלם דמי תיווך?

מה אומר החוק: אם המתווך עבד - יש תשלום

בפסיקה נקבע שצד אשר פעל באופן מכוון להכשיל את פעולות המתווך, למנוע ממנו דמי תיווך המגיעים לו בדין, ועשה הכל לצורך התחמקות מתשלום דמי תיווך, מפר את חובת תום הלב ולכן חייב בתשלום עמלת תיווך למתווך.

בנוסף, ניתן לתבוע דמי תיווך מצדדים שלא חתמו על הסכם התיווך לפי עילת "עשיית עושר ולא במשפט", ובכל מקרה רצוי להוסיף סעיף בהסכם התיווך, לפיו מתחייב הלקוח לשלם דמי תיווך גם אם הנכס יירכש בסופו של דבר על ידי קרוב משפחה או מכר של הלקוח.

המקרה: חתמתי על הסכם בלי לשים לב לאותיות הקטנות

הלקוח חתם על הסכם תיווך וחויב לשלם למתווך עמלה של 2% פלוס מע"מ מגובה העסקה. לאחר מכן, טען הלקוח כי חתם על ההסכם מבלי לקרוא אותו לעומק, מבלי להבין אותו ולכן הוא חוזר בו מהסכמתו הכתובה. מה הדין?

מה אומר החוק: אם יש חתימה על החוזה - יש תשלום

אדם בגיר שחתם על הסכם לא יכול לחזור בו או להסתתר תחת הגנה של היעדר ידיעה או הבנה. ההלכה הפסוקה מורה כי אדם החותם על מסמך מוחזק כמי שקרא אותו והבין את תוכנו, וחתם עליו לאור הסכמתו. צד שחתם וטוען לאי-ידיעה, חלה עליו חובת ההוכחה בית המשפט.

המקרה: המתווך הציג דירה בפרויקט, בסוף קניתי דירה אחרת בפרויקט

המתווך הציג בפני לקוח דירה מסוימת בפרויקט מגורים, ולאחר מכן רכש הלקוח דירה אחרת באותו הפרויקט. האם זכאי המתווך לדמי תיווך?

מה אומר החוק: אם המתווך עבד - יש מחצית מהתשלום

מדובר במצב בעייתי. מצד אחד, הלקוח לא היה מגיע לפרויקט לולא פעולות המתווך. מצד שני, הלקוח רכש דירה שבפועל לא הוצגה על ידי המתווך. כאן יבחן בית המשפט את מידת דמיון העסקה בין הדירה שהוצגה על ידי המתווך, לבין הדירה שנרכשה בפועל. במקרה דומה בפסיקה חויב לקוח בתשלום מחצית דמי התיווך.