תמ"א עם מזל: כך תקבלו דירה עם שטח כפול

פרויקטים של התחדשות עירונית מקבלים בשנים האחרונות רוח גבית מהמדינה. התוכנית הממשלתית לחיזוק מבנים מפני רעידות אדמה, המוכרת בתור תמ"א 38, כבר צברה תאוצה בלא מעט ערים, ולצדה גם תמ"א 38/2 - מסלול הריסה ובנייה מחדש (כמו פינוי-בינוי). העניין הוא שבעוד מי שבחר במסלול תמ"א 38 לחיזוק ושדרוג המבנה, ייתכן שפספס תמורה גדולה יותר באמצעות תמ"א 38/2.

תמ"א 38 - כתבות נוספות בערוץ הנדל"ן :

• אושר: מע"מ 0% גם בפינוי-בינוי ותמ"א 38
• המדינה תסייע במימון פרויקטים של תמ"א 38
• פשרה ברמת גן: הגבלה זמנית של תמ"א 38
  

המסלול של הריסה ובנייה מחדש מבטיח לדיירים בניין חדש ודירה חדשה, ובפרויקטים מסוימים יכולים הדיירים לזכות בהרבה יותר. למעשה, דיירים שהתגוררו לאורך שנים רבות בדירות קטנות בשטח של 60 מ"ר, יכולים לפתע לקבל באמצע החיים דירה גדולה פי שניים - אם היזם רואה פוטנציאל באזור שבו ממוקם המבנה. 

"כאשר מדובר במגרש גדול שהצפיפות בו נמוכה, המגרש הזה שווה יותר - מה שמאפשר לתת תמורה גדולה לדיירים. זו פונקציה של מחיר הדירה ורמת הצפיפות של המגרש", מסביר גידי רבינוביץ', מבעלי חברת קרן נדל"ן, שבונה פרויקט תמ"א 38/2 בשכונת ישגב בתל-אביב. בבניין הישן מתגוררים כיום 8 דיירים שפינו דירות בשטח של 60 מ"ר, ובסיום הפרויקט יקבלו דירה בשטח של לא פחות מ-150 מ"ר.

"מבחינת הדיירים זה כמו לזכות בלוטו", ממשיך רבינוביץ', "במקום הבלוקים שהם גרו בהם, יש להם עכשיו הזדמנות לקבל בניין חדש עם דירות דופלקס חדשות. ערך הדירה עשוי לקפוץ ל-3.5 מיליון שקלים, לעומת שווי של 1.2 מיליון שקלים עבור הדירה המקורית". ומה ירוויח היזם מכל הסיפור? הוא יוסיף לבניין החדש בין 20-24 דירות חדשות - שאותן ימכור לדיירים חדשים.

עו"ד רועי צרלין, מנהל מחלקת התחדשות עירונית בקבוצת גבאי הבונה פרויקט דומה במרכז הארץ, מדגים: "8 הדיירים שגרים במבנה הצפוי להריסה ובנייה מחדש, יקבלו לא דירה אחת אלא שתי דירות בבניין החדש - הגדלה של פי 3 ביחס לדירה המקורית", הוא אומר. מדובר במבנה עם שתי קומות על מגרש בשטח של 800 מ"ר שייהרס - ובמקומו ייבנה בניין עם 8 קומות ועוד 26 דירות חדשות שיימכרו.

לצד הרווח הכלכלי של היזם, לא מעט חברות יכולות להצביע על שביעות רצון הדיירים מפרויקטים של תמ"א 38/2. "בכל מקום שיש לו פוטנציאל, יעדיפו הדיירים תמ"א 38/2 על פני התמ"א הרגילה", אומר עומר גוגנהיים, מנהל אשדר בוטיק, חטיבת ההתחדשות העירונית של חברת אשדר, "יש פה מתנה לאנשים. בפרויקט חיזוק ושדרוג הדיירים נשארים בדירתם ולא מתפנים, סובלים מאי-נעימות הכרוכה במגורים בתוך אתר בנייה חי, יש רעש, אבק, רעידות בבניין, כניסה מלוכלכת - קשה לחיות כך".

פרויקט תמ"א 38 לחיזוק הבניין. "לחיות באתר בנייה חי"

אל תבנו על מיני-פנזטהאוז

בניינים שעומדים בקריטריונים לביצוע תמ"א 38/2, כאמור, נהרסים ונבנים מחדש כמו בפינוי-בינוי, ובמסגרת החוזה שנחתם בין הדיירים ליזם, הראשונים מתחייבים להעביר אליו את הזכויות על הבניין והמגרש. בתמורה, מתחייב היזם למסור להם דירות חדשות, בתוספת הזכויות המובטחות להם מכוח התמ"א. היזם אף מתחייב לשאת בעלות שכר הדירה לדיירי הבניין שנאלצים לפנות את דירתם.

אם במסגרת תמ"א 38 רשאי היזם להוסיף עד 2.5 קומות (תיקון שהתקבל במאי 2012 - עד אז ניתן היה להוסיף 1.5 קומות), ויכול להרחיב את יחידת הדיור הקיימת עד 25 מ"ר; במסגרת תמ"א 38/2 יכול היזם להוסיף יותר מ-2.5 קומות - ולבנות את הבניין מחדש לפי זכויות הבנייה החלות במקום. כאשר לבניין יש זכויות בנייה רבות, היזם נהנה מתועלת כלכלית גבוהה מאוד.

אבל בעוד הדיירים זוכים לדירות חדשות ומשודרגות, ההטבות המשמעותיות באמת בפרויקטים של תמ"א 38/2 ניתנות להם רק במקרים בודדים. השדרוגים המקובלים בפרויקטים כאלה הם תוספת של חדר, מרפסת, חניה ומחסן - אבל אל תצפו לקבל דירת מיני-פנטהאוז חדשה. דירות מסוג זה יעדיף היזם למכור לכל המרבה במחיר. 

"גודל הדירה שתקבלו בפרויקט תמ"א 38/2 תלוי בתקציב של היזם, כאשר הכדאיות הכלכלית שלו תלויה מאוד באזור", מסביר פולי טטרו, שותף בחברת טופ קפיטל המתמחה בפתרונות ליווי פיננסי לפרויקטי נדל"ן. לדבריו, "אין כל הכרח שתהיה הגדלה משמעותית לדירה - בדרך כלל יש שדרוג של חדר נוסף בלבד. אך גם ללא הגדלה משמעותית, מדובר בתמורה שכוללת בניין חדש, מערכות מודרניות, פיתוח סביבתי, שדרוג מהותי ועוד יתרון בולט - חניה".

"עוד לא נתקלתי בבעל דירת 4 חדרים שקיבל פתאום מיני-פנטהאוז. ההגדלות הרציניות הן במקרים בודדים ואין הרבה כאלה", ממשיך טטרו, "זה שיקול עסקי של היזם - עד כמה הוא הולך לטובת הדייר". טטרו מתייחס גם למחירי הדירות החדשות שמתכוון היזם למכור כדי להרוויח מהפרויקט. "העלות מבחינת היזם בדרך כלל לא משתנה מאזור לאזור - אבל מחיר הדירה כן", היא מסביר.

הריסת בניין לטובת הקמת בניין חדש. כמו פינוי-בינוי(צילום: שרון אברהם)

לדבריו, באזור מרכז הארץ (בעיקר בתל-אביב) מחיר הדירה גבוה הרבה יותר, ולכן ליזם משתלם לבצע פרויקטים של התחדשות עירונית באזורים אלה. "שיעור ההגדלה של הדירה שהיזם יכול להבטיח לדייר תלוי בזה", הוא מציין, "אבל כשיש כבר הסכם בין היזם לדיירים - כל אחד יודע בדיוק איזו דירה הוא יקבל".

גוגנהיים סבור שהצפיפות במגרש היא זו שמשפיעה על גודל הדירה שיקבל הדייר. "במגרשים קטנים שהייתה עליהם הרבה בנייה, אי אפשר לתת לדיירים דירות גדולות. לעומת זאת, במגרש שבנו עליו מעט, אפשר במסגרת הפרויקט לבנות יותר, למכור יותר, ואז יש יותר תקציב - ואפשר לתת יותר לדיירים", הוא מסביר.

אל תשכחו להבטיח בטוחות

למרות היתרונות שגלומים בפרויקטים של הריסה ובנייה מחדש, המורכבות שלהם גדולה ודורשת בדיקה מדוקדקת מצד הדיירים. עליהם לבדוק היטב שהחברות היזמיות והקבלנים הן איתנות, להקיף את עצמם בקשת של יועצים, לבדוק את ההצעותש הם מקבלים וגם לקחת בחשבון שמדובר בתהליך ממושך מאוד.

סוגיה חשובה נוספת נוגעת לבטוחות שמקבלים הדיירים על הדירה, שלמעשה נהרסת לחלוטין. עליהם להבטיח קבלת ערבות בנקאית מלאה, בדומה לרכישת דירה חדשה מקבלן. "ראוי שהיזם יעמיד לטובת הדיירים בטוחה בשווי הדירה. קורה שבפועל, שווי הבטוחה שהיזם נותן נמוך משווי הדירה. דיירים שיש להם נציגות משפטית חזקה לא יסכימו לכך, אך בכל זאת זה קורה. אין כללי אצבע בעניין זה - כל יזם יכול לתת בטוחה בשיעור אחר", מזהיר טטרו.

לדבריו, למרבית השחקנים בשוק אין חוסן פיננסי - ואז הדיירים נאלצים להתפשר כי אין להם ברירה. "בדרך כלל שחקני התמ"א בשוק הם בעלי חוסן פיננסי בינוני, לכן כדאי מאוד לדיירים ללכת על יזמים שיש להם ניסיון בתמ"א 38, לבדוק היטב את החוסן הפיננסי של החברות ולבקש בטוחה לפחות בשווי הנכס", הוא מייעץ.

בנוסף, דיירים שזוכים להגדלות משמעותיות של הדירה החדשה במסגרת תמ"א 38/2, צריכים להסדיר את עניין המיסוי - ולוודא שהיזם מוכן לשאת את עלות המסים על ההגדלה. "תוספת של עוד חדר מכוח זכויות התמ"א פטורה ממס שבח, אך במקרה שבו דירת 50 מ"ר גדלה פתאום לדירת 100 מ"ר, צריך לקחת בחשבון שמישהו פה צריך לשלם מס", הוא אומר. "הדיירים צריכים לשלם את המס על כל תוספת שהיא מעבר לזכויות המגיעות בתמ"א, ולכן צריכים להסדיר זאת מראש עם היזם".