השוכר עישן סמים בדירה. בעל הבית אשם?
שוכר שמעשן סמים בדירה, דייר שהסב את ביתו השכור למכון בושת ומשתכן שמארח בנכס המושכר משחקי קזינו בתשלום או מאחסן ציוד גנוב: האם לבעל הבית יש אחריות פלילית וכיצד הוא יכול להתגונן משימוש לא חוקי בדירה?
בשבוע שעבר דווח ב-ynet על תקנה חדשה בארה"ב, לפיה בעלי הדירות אוסרים על השוכרים לעשות שימוש בסמים בדירה . נשאלת השאלה מה קובעות התקנות בישראל, שהרי בניגוד לארה"ב, בישראל השימוש והייצור של סמים אינו חוקי. לכן מעשה כזה בתוך המושכר (הדירה) נחשב לא חוקי.
מדריכים נוספים במדור "דירה להשכיר ":
- שאני אשלם דמי תיווך? הצחקתם אותי
- "הדייר הסרבן": כשכסף ובטיחות מתנגשים
- אלמוני פלש לי לדירה - איך מתמודדים?
אל הייצור והשימוש בסמים בתוך הדירה מצטרפים מקרים נוספים שנחשבים בלתי חוקיים במושכר. כך, למשל, לא חוקי לעשות שימוש בדירת מגורים והפעלתה כמכון בושת; שימוש למשחקי קזינו ומזל; שימוש כאכסניה לאחסון ציוד גנוב; מקום ייצור ואחסון אמל"ח; בנייה בלתי חוקית או שינוי בנייה ללא היתר; גרימת רעש ומטרד ציבורי בניגוד לחוק עזר עירוני; תליית מודעות ושלטים בחזית הדירה בניגוד לחוק עזר עירוני; וכו'.
אם מדובר במעשה לא חוקי, יש להתייחס לכך כשימוש לא חוקי במושכר. במקרה זה עולה השאלה - מהו דינו של הסכם השכירות, האם בטל מיידית ואוטומטית; ומהו דינו של משכיר הדירה - האם הוא הופך לשותף לדבר עבירה או שהוא מחויב לנקוט צעדים משפטיים נגד השוכר. שאלה נוספת שמתעוררת במקרה כזה היא האם גם למשכיר יש אחריות פלילית במצב כזה, מאחר שהוא בעל הדירה.
שימוש לא חוקי מפקיע את הסכם השכירות
השאלה האם השימוש הלא חוקי שעושה השוכר בדירה מפקיע את חוזה השכירות תלויה בשני חוקים. האחד, חוק העונשין, והשני חוק החוזים. חוק העונשין מורה באופן ספציפי כי מי שמשכיר או מחדש שכירות של מקום ביודעין כי נעשה בו שימושים לא חוקיים, דינו מאסר.הדגש בפן העונשי הוא "יסוד הידיעה" של המשכיר, כלומר האם בעת חתימת הסכם השכירות ידע המשכיר ו/או היה עליו לדעת כי השימוש המיועד בדירה על ידי השוכר אינו חוקי; ו/או האם מרגע שנודע לו על כי בדירה מבוצע שימוש לא חוקי - הוא פעל בעצימת עיניים, או נקט בהליכים משפטיים נגד השוכר במטרה לפנותו.
צריך לציין כי שינוי המטרה והשימוש במושכר יוכל להשתנות במרוצת הזמן. כך, לדוגמא, יכול השוכר "התמים" לחתום על הסכם שכירות לצורך מגורים בדירה; אך בחלוף הזמן להסב אותה לבית בושת, למשל. כאן תעלה השאלה מתי ידע או לא המשכיר על שינוי בשימוש בדירה, והאם הסכים לשימוש זה מטעמיו בעל פה ו/או בהתנהגות בצד קבלת דמי שכירות גבוהים יותר.
בפן החוזי, קובע חוק החוזים כי חוזה שמטרתו בלתי חוקית, בלתי מוסרית או סותרת את תקנת הציבור - בטל. אמנם לא בכל מקרה מטרתו המוצהרת של החוזה אינה חוקית מלכתחילה, אך ייתכן שתשתנה בהמשך.
בנוסף, יש לקרוא ולבדוק האם בהסכם הוכנס סעיף המייחד את שכירות הדירה לשימוש מגורים בלבד; האם הותנה באופן מפורש כי השוכר מתחייב להשתמש במושכר באופן חוקי; האם נקבע כי השוכר יהיה מנוע מכל שינוי ייעוד ו/או בנייה או הריסה במושכר ללא הסכמת המשכיר מראש ובכתב; האם נקבע כי הפרת אחד מסעיפים אלה תיחשב הפרה יסודית המורה על ביטול ההסכם; והאם נקבע פיצוי מוסכם בגין הפרות אלה.
מה ההגנות בהסכם השכירות?
לשם הגנת המשכיר ו"מזעור נזקים" רצוי שבהסכם השכירות יוכנסו סעיפי הגנה ספציפיים, שיגנו על משכיר הנכס וימנעו עד כמה שניתן שימוש לא חוקי בו. כך, לדוגמא, ראוי לציין כי מטרת השכירות הבלעדית היא כפי שנקבע בין הצדדים (מגורים, אחסנה וכו'); וכי כל שינוי ייעשה רק באישורו של המשכיר מראש ובכתב.
עוד כדאי לציין ולקבוע באופן מפורש כי השוכר מתחייב להשתמש במושכר באופן חוקי בלבד, הכולל את כל רובדי החקיקה על גווניה; לציין בהסכם השכירות וכן בשטר הערבות כי הערב חייב בכל מעשיו ושימושיו של השוכר במושכר, גם כאשר יתבצע שימוש לא חוקי, וכי לא יהיה באקט לא חוקי כדי להפקיע את שטר הערבות; וכן להוסיף סעיף לפיו יהיה זכאי המשכיר להגיע למושכר מדי מספר חודשים לביקור בו ללא תיאום מראש - כדי לבחון את השימוש במושכר מבלי לתת את האפשרות לשוכר "להתאימו" לשימוש החוזי עליו הוסכם בחוזה השכירות.
דבר חשוב נוסף הוא לציין ליד כל סעיף כזה כי הפרתו תיחשב הפרה יסודית של הסכם השכירות, ותזכה את המשכיר לדרוש את פינוי של השוכר באופן מיידי. עוד כדאי להוסיף סנקציית פיצוי מוסכם בהסכם השכירות, לפיה כל הפרה יסודית תחייב את השוכר לשלם למשכיר פיצוי כספי בסכום שהוסכם, ללא הוכחת נזק ובאופן מיידי.
באמצעות ציון סעיפים אלה יכול המשכיר להגן על עצמו, הן בצורך פינוי השוכר מהדירה והן מול רשויות האכיפה השונות, אשר ייתכן שיאשימו אותו בשותפות דבר עבירה ו/או חזקת עבירה - מתוקף בעלותו בנכס המושכר.
כך, לדוגמא, במקרה שבו השכיר בעל דירה את דירתו למגורים, ובהמשך הסכים בידיעה ובשתיקה כי הדירה תוסב לבית בושת, נגזר עליו מאסר על תנאי של 6 למשך שנתיים וקנס כספי בסך 10,000 שקל. במקרה אחר, ניתן צו הגבלה שיפוטי וסגירת דירה במרכז תל-אביב ששימשה מכון בושת למשך 90 יום, ובמקרה נוסף חויב ערב להסכם השכירות לשלם חובות שיצר השוכר, עקב שימושו בדירה לצורך מכון בושת, וטענת הגנתו כי ההסכם אינו חוקי נדחתה.
הכותב הוא עו"ד מומחה בנדל"ן ובמשפט אזרחי . האמור במאמר זה אינו מהווה תחליף לקבלת ייעוץ משפטי פרטני
לפנייה לכתב/ת 
