מה יותר יקר: לגור במרכז או בפרברי העיר?
מחקר חדש בחן את מחירי הדירות בשולי הערים הגדולות, לעומת המחירים במרכזי הערים. היכן משתלם לגור, מדוע זוגות צעירים מעדיפים להשקיע יותר כסף על פני מגורים זולים ובאילו ערים המרכז נחשב טוב יותר מהפרברים?
איפה יותר יקר לגור - במרכז העיר או בפרבריה? על השאלה הזו מנסה להשיב מחקר חדש שהגיע לידי ynet, אשר בחן את מחירי הדירות במתחמי מגורים בשולי הערים הגדולות, לעומת מחירי הדירות במרכזי אותן ערים. מדובר במתחמים שהוקמו בעתודות קרקע, לעתים בקרקעות שהיו עד לפני כמה שנים קרקעות חקלאיות, המאופיינים לרוב בבנייה לגובה ובשטחים ירוקים.
- מגדלים ליד צמודי קרקע: כשהשכונה משתנה
- לגור ליד שמורת טבע: כמה זה עולה לנו?
- מחקר: סוד הקסם של ערי אמצע הדרך
- מהן "שכונות הענק" העתידיות של ישראל
המחקר, שבוצע על ידי חברת סביבות מגורים המתמחה בהכנת פרופילים של סביבות מגורים לחברות בנייה, נערך בערים באזורים שונים ברחבי הארץ. לדברי מתכנן הערים אלון גרינברג, מנכ"ל החברה, בניגוד למה שנהוג לחשוב - מחירי הדירות במתחמים שבשולי הערים דווקא יקרים יותר ממחירי הדירות במרכזן.
עם זאת, שני היישובים היחידים בארץ שבהם מרכז העיר יקר יותר באופן מובהק משכונות המגורים בשולי היישוב, הם שתי הערים הגדולות: תל-אביב וירושלים. נתון זה אולי לא מפתיע אך מנוגד לממצאי המחקר, שלפיהם ברובן המוחלט של ערי ישראל, פרברי העיר לא רק יקרים יותר - אלא נחשבים ליוקרתיים ומבוקשים יותר בקרב רוכשי הדירות.
| ישוב | שכונה פרברית | מחיר ממוצע שכונה פרברית | מחיר ממוצע מרכז העיר | הפרש |
| נתניה | עיר ימים | 2.2 | 1.38 | 59% |
| פתח תקווה | כפר גנים ג' | 1.84 | 1.27 | 45% |
| רמת גן | קריית קריניצי החדשה | 2.13 | 1.77 | 20% |
| רעננה | נווה זמר | 2.06 | 1.77 | 16% |
| כפר סבא | השכונה הירוקה | 1.78 | 1.56 | 14% |
| ראשון לציון | קריית חתני פרס נובל | 1.84 | 1.34 | 37% |
| חדרה | עין הים | 1.38 | 1.05 | 31% |
| נס ציונה | ארגמן | 1.85 | 1.4 | 32% |
| קריית מוצקין | משכנות אמנים | 1.35 | 0.99 | 36% |
| הרצליה | הרצליה הירוקה | 2.23 | 1.97 | 13% |
| עפולה | רובע יזרעאל | 0.84 | 0.71 | 18% |
| קריית גת | כרמי גת | 0.8 | 0.68 | 18% |
| רחובות | רחובות המדע | 1.5 | 1.15 | 30% |
| הוד השרון | מתחם 1200 | 1.83 | 1.45 | 26% |
* דירות 4 חדרים, מחירים במיליוני שקלים. מקורות למחירי דירות: רשות המסים ואתר מדלן
"התופעה הזו אינה בלעדית לישראל", מסביר גרינברג, "מרכזי הערים בעולם היו במשך מאות שנים מוקדי פעילות מרכזיים ושוקקי חיים. אחרי מלחמת העולם השנייה, התפתח בהדרגה בארה"ב, ובהמשך גם במדינות אירופה, תהליך של פרבור, שעיקרו מעבר של אוכלוסייה אמידה ממרכז העיר אל הפרברים ואל המרחב הכפרי".
לדבריו, "גם מוקדי מסחר, תעסוקה ובילוי נדדו ממרכזי הערים ההיסטוריים אל שולי העיר ופרבריה. המגורים בפרברים נתפסו על ידי רבים מבני המעמד הבינוני כאיכותיים יותר מהמגורים במרכז העיר, ועם השנים נעשה המרכז למוקד של רעש וצפיפות, גודש תחבורתי וזיהום אוויר".
| ישוב | שכונה פרברית | מחיר ממוצע שכונה פרברית | מחיר ממוצע מרכז העיר | הפרש |
| תל-אביב | תל ברוך צפון | 2.78 | 3.57 | 28% |
| ירושלים | פסגת זאב | 1.31 | 3.77 | 188% |
*דירות 4 חדרים, מחיר במיליוני שקלים. מקורות למחירי דירות: רשות המסים ואתר מדלן
גם תחנות הרכבת נמצאות בשוליים
ממצא מעניין נוסף שעולה מהמחקר הוא שבערים רבות בעולם נוצר קו רקיע בצורת "פעמון". "כלומר, במרכז יש בניינים רבי קומות - וככל שמתקרבים לשוליים כך המבנים נמוכים יותר", אומר גרינברג. לדבריו, "הגורם העיקרי להיווצרות הפעמון הוא מחירי הקרקע". בישראל, לעומת זאת, בערים רבות הבנייה הגבוהה מצויה דווקא בשולי העיר.
גרינברג מדגים: "בפתח תקווה, למשל, המגדלים הגבוהים ממוקמים בשכונות הפרבריות כמו אם המושבות ונווה גן, הרחק ממרכז העיר הוותיק". לטענתו, מדובר "בעיוות שממחיש את כישלונה של מערכת התכנון והמדיניות הממשלתית לאורך השנים - העדפת רווחים קלים ממכירת קרקעות בשוליים, על פני חיסכון במשאבים וציפוף מרכזי הערים".
נוסף על כך, ממשיך גרינברג, המדינה משקיעה בתשתיות תחבורתיות בשולי הערים, המעודדות עוד יותר את המעבר לפרברי העיר. "בהוד השרון, למשל, מתחם 1200 שנבנה בימים אלו צמוד לתחנת רכבת סוקולוב, הרחק ממרכז העיר". בערים אחרות באזור השרון - כפר סבא, רעננה והרצליה - מרכז העיר נחשב למתפקד ופעיל באופן יחסי, דבר המתבטא בפער מינימלי של 13%-16% במחירי הדירות בין השכונות הפרבריות למרכז", הוא אומר.
לדברי שמאי המקרקעין, עו"ד חיים מסילתי, "ההצלחה של פרויקטי נדל"ן בשולי הערים נובע גם ממיתוג טוב. יש יישובים שהמיתוג שלהם אצל רוכשי הדירות לא היה גבוה, והיזמים פשוט לקחו את המתחם ומיתגו אותו כיישוב חדש. אפריקה ישראל הייתה אחת החברות הראשונות שעשתה זאת ביהוד, עם מתחם סביונים, שלימים הפך למותג נחשק. גם שכונת קריית האמנים ברמלה מותגה בתור שכונת מצליח - על שם היישוב הצמוד אליה".
שכונה נוספת שמותגה כשכונה מנותקת מעיר אליה היא שייכת היא עין הים בחדרה, הנבנית בניתוק מהמרכז הוותיק, כשכביש החוף מפריד ביניהם. לדברי גרינברג, "בשכונה נבנות כ-1,500 יחידות דיור בסמוך לחוף הים, ולאחרונה מכרו החברות עמרם אברהם ואפי קפיטל דירות 4 חדרים תמורת 1.35 מיליון שקלים בפרויקט AQUA שהם בונים בשכונה - מחירים הגבוהים משמעותית מאלה המוצעים במרכז חדרה".
מרכז העיר אינו אופציה למשפחות צעירות?
אם חשבתם שמכיוון שמחירי הדירות זולים יותר במרכז העיר - משפחות צעירות בתחילת דרכן בהכרח ישתכנו שם - לפי המחקר נראה שלא כך הדבר. לדברי גרינברג, "עבור מרבית רוכשי הדירות, מרכז העיר אינו מהווה אופציה שעומדת על הפרק, אלא השכונות החדשות בשולי הערים, שנתפסות כמקום טוב יותר לגידול ילדים. זוגות צעירים מוצאים בהן איכות חיים המתבטאת באוכלוסייה הומוגנית וחזקה, בנייה מודרנית עם חניה, מוסדות ציבור ופארקים".
כדוגמא נותן גרינברג את שכונת משכנות האמנים בקריית מוצקין - שכונת ענק חדשה, המסכנת, לדבריו, את תפקודו של מרכז העיר. השכונה צפויה לכלול 3,500 יחידות דיור ו-200 אלף מ"ר של מסחר ותעשייה, על חורבות המחנה הצבאי כורדני. היא נחשבת מבוקשת, אף שבאופן אבסורדי מחירי הדירות החדשות שבה מגיעים לעתים לרף שני מיליון השקלים, בעיקר משום שחלק מהבנייה היא של דירות גדולות.
כך, למשל, לאחרונה נמכרה דירת 6 חדרים בפרויקט HI המוקם על ידי חברות יוסי אברהמי ואלמוגים, במחיר של 1.96 מיליון שקלים. "שכונות הענק שנבנות כיום, מזמנות לתושבים את כל השירותים הנדרשים למעט תעסוקה, ומאופיינות כעיר בתוך עיר", ממשיך גרינברג. "הן מייתרות את הצורך בביקורים במרכז העיר הוותיק, ובהתאם לכך גם מחירי הדירות אכן גבוהים יותר".
דוגמא נוספת שנבחנה במחקר היא שכונת קריית קריניצי החדשה במזרח רמת גן. "השכונה ממוקמת מעבר לכביש 4, הרחק מהלב הפועם של העיר - אולי אחת הסיבות לביקושים הגבוהים בה ולמחירי נדל"ן גבוהים יחסית", הוא אומר. כך, למשל, לאחרונה נמכרה דירת 4 חדרים בפרויקט קריניצי החדשה של היזמיות אשדר, אזורים וצמח המרמן תמורת לא פחות מ-2.235 מיליון שקלים. זאת, בעוד שמחיר דירת 4 חדרים במרכז רמת גן עומד בממוצע על כ-1.77 מיליון שקלים.
השכונות בפרברים הזניקו את מעמד העיר
גם בעפולה נבנית שכונה פרברית חדשה, הנקראת רובע יזרעאל, בניתוק פיזי מסוים מהמרכז הוותיק. השכונה תכלול כ-4,000 יחידות דיור, ומחירי הדירות נעים סביב 850 אלף שקל, כך לפי נתוני חברת הנדל"ן רם אדרת. מחירי הדירות במרכז עפולה מעט נמוכים יותר ועומדים על 750 אלף שקל בממוצע, כך לפי אתר מדלן, המנתח את שוק הנדל"ן עבור רוכשי הדירות. אלא שלמרות הפערים במחירים, הבנייה המסיבית החדשה בשולי העיר החזירו אותה למפת הנדל"ן.
גם העיר רחובות מאופיינת בסממנים דומים. לדברי גרינברג, מרכז רחובות היה מאופיין בעבר באיכויות אורבניות, אולם פיתוח נדל"ני מואץ באזור מכון ויצמן הביא להידרדרותו עם השנים. שכונת רחובות המדע החדשה, הממוקמת בסמוך למכון ויצמן ולפארק המדע, מחזירה עטרה ליושנה. היא תכלול כ-2,500 יחידות דיור, במחיר ממוצע של 1.64 מיליון שקלים עבור דירות 4 חדרים, כך לפני נתוני חברת פרי נדל"ן, הבונה את פרויקט פרי פקאן בשכונה. מחיר ממוצע של דירת 4 חדרים במרכז רחובות, לעומת זאת, עומד על 1.15 מיליון שקלים.
גם העיר נתניה התחזקה בזכות הבנייה המסיבית בפרבריה בעשורים האחרונים. "בעירייה החליטו להקים שתי שכונות ענק בשולי העיר - קריית השרון ועיר ימים", מספר רוני כהן, מנכ"ל חברת שיווק הנדל"ן אלדר, "כדי למשוך אוכלוסייה חזקה, הימרו על פתיחת הסניף הראשון של איקאה בישראל במתחם פולג".
לדברי כהן, "הסניף החדש משך מאות עסקים ואלפי משרדים, והעיר נתניה - ששנים ספורות לפני כן סבלה מהגירה שלילית - עלתה על מפת הנדל"ן של ישראל". המחירים התאימו את עצמם לשינוי: בשכונת עיר ימים נבנות כיום 4,500 יחידות דיור, שהגדולות שבהן עולות כ-3 מיליון שקל. כך, למשל, לאחרונה נמכרה דירת 5 חדרים בפרויקט YAM של חברת בריגה תמורת 3.130 מיליון שקלים.
"למרכזי הערים יש גרף עולה ויורד של התיישנות וחידוש", מציין יקי בריגה, מנכ"ל ובעלי החברה, "אפשר לראות שהמרכז הולך ומתיישן, המחירים יורדים ויש פיתוח של שכונות פרבריות, ואז לאחר מכן צמיחה מחודשת של המרכז - חזרה של צעירים, חידוש ופיתוח סביבתי, פרויקטים חדשים, מחירים עולים וכן הלאה".
פינוי-בינוי יחזק את מרכז העיר?
למרות הכל, אומר גרינברג, עדיין יש מקום לאופטימיות לגבי מרכזי הערים. "בשנים האחרונות מתרחשת מגמה זוחלת של חזרה למרכזי הערים", הוא אומר. "נושא ההתחדשות העירונית, למשל, עדיין לא התרומם כפי שציפו, אך לפחות במרכז הארץ בהחלט צבר תאוצה ממשית".
לדבריו, בערים רבות אוזלות במהרה עתודות הקרקע לפיתוח, וגוברת המודעות בקרב ראשי הערים לנחיצות שבפיתוח והחייאת מרכזי הערים. "בנתניה, למשל, פועלת זה מכבר מנהלת מיוחדת למרכז העיר; ובראשון לציון, שסבלה מהפיתוח המואץ במערב העיר, השקיעו מיליוני שקלים בהתחדשות אזור התעשייה הישן והפיכתו למתחם בילויים", הוא מציין.
"קשה לומר שעידן הקניונים תם, אך ביישובים רבים בהחלט יש סימנים להתחזקות מחודשת של המסחר ברחוב, כולל תופעה הולכת וגוברת של יציאת רשתות מהקניונים למרכזי הערים", ממשיך גרינברג. "באשדוד ובחולון נבנות כיום שתי שכונות חדשות במרכז - מע"ר (מרכז עירוני ראשי - ה.צ) דרום ושדרת המגדלים בהתאמה - הזוכות לביקושים גבוהים יחסית. זהו נתון מעודד מבחינת הנכונות של רוכשי הדירות להתגורר בלב העירוני", הוא מסכם.
