מצוקת הדיור הציבורי: עדיף עסקת קומבינציה

לאחרונה נודע כי הדיור הציבורי שוב נזנח - ולא ייכלל במסגרת הצעת החוק לקידום מתחמים מועדפים (ותמ"ל) . למעשה, כתוצאה מלחצים קואליציוניים, מתחמי דיור בני אלפי יחידות דיור יאושרו בהליך מזורז - גם אם אינם תואמים את תוכנית המתאר הארצית (תמ"א 35), וכל זאת ללא מתן פיתרון לסוגיית הדיור הציבורי. לדעתי, אחד הפתרונות היצירתיים והטובים ביותר למצוקת הדיור הציבורי הוא ביצוע עסקאות קומבינציה של המדינה עם יזמי נדל"ן.

דיור ציבורי - כתבות נוספות בערוץ הנדל"ן :

• "חברות הדיור הציבורי פוגעות בדיירים"
• השרים אישרו: סיוע כספי לזכאי הדיור הציבורי
• מ' האוצר יעביר 1.5 מיליארד שקל לדיור ציבורי
• לאן נעלמו הכספים ממכירת הדירות הציבוריות
  

מדוע? ובכן, בעסקת קומבינציה בין יזם לבין בעל קרקע פרטית, אחוז מסוים מיחידות הדיור נשאר אצל בעלי הקרקע. לעומת זאת, בעסקת קומבינציה בין יזם לבין המדינה, האחרונה נותנת את הקרקע ליזם ללא תמורה מיידית - והיזם מתחייב לבנות את הפרויקט ולתת למדינה מספר מוסכם מראש של דירות בתמורה. כלומר: הפתרון זמין, אך בפועל לא נעשה.

בין השנים 1958-1949 נבנו בישראל כ-200 אלף דירות עבור מערך הדיור הציבורי, זאת בנוסף לכ-60 אלף דירות ארעיות. בעשור שאחריו הקיפה הבנייה הציבורית כ-57.5% מסך שטח הבנייה למגורים ו-72% מכלל חדרי המגורים שנבנו.

בנייה מואצת זו התאפשרה מכוח תקנות התכנון המנדטוריות שהיו בתוקף עד לחקיקת חוק התכנון והבנייה בשנת 1965, לא חייבו אישור של ועדות תכנון, ולמעשה נתנו יד חופשית למתכננים הממשלתיים. בעשור הבא היה 23% ממלאי הדיור בישראל בבעלות ציבורית, כאשר הבנייה הציבורית נעשתה בעיקר בפריפריה ופחות במרכזים העירוניים.

בתחילת שנות ה-70 של המאה הקודמת ניכרה ירידה בביקוש לדיור ציבורי בשל הסטיגמה שדבקה בו כ"דיור לעניים". מאידך, גבר הביקוש לדירות לרכישה ומעורבות הממשלה ביוזמת הבנייה הלכה וקטנה. מאז נחקק חוק הדיור הציבורי בשנת 1998, לא נבנו דירות ציבוריות חדשות ומספרן ירד בהתמדה.

בלי אזורי עוני

על רקע זה, עסקאות קומבינציה של המדינה עם היזמים הן פתרון ראוי, שיאפשר לאוכלוסייה חלשה להיות חלק משכונות עם אוכלוסייה חזקה. כך שגם מבחינה חברתית - מדובר בפתרון שעוזר למדינה ולא יוצר אזורי עוני.

בפועל, אם בשנים הקרובות תקצה המדינה בין 5% ל-10% מיחידות הדיור המשווקות במתחמי דיור גדולים דוגמת ראש העין, מודיעין, או קריית גת לטובת הנושא - באמצעות עסקאות קומבינציה - היא גם תצמצם את הפער ההולך וגדל בין הביקוש והמלאי הקיים. כך היא תמלא את חובתה לאזרחיה, וגם ביצוע ההחלטה יהיה פשוט וישים באופן מיידי.

בנוסף, אם תגדיל הממשלה ותעשה - היא תוכל, כחלק מתנאי המכרז, להעביר את נושא ניהול הנכסים ליזמים, ובכך תימנע מהקמת גופים ציבוריים נוספים. אגב, גם עבור היזמים ההצעה אטרקטיבית, מכיוון שמרכיב הקרקע בתחשיב היזמי מהווה את ההוצאה הגדולה ביותר. עסקאות קומבינציה מצריכות הון עצמי קטן בהרבה.

הכותבת היא מנכ"לית "המטבחון פרסום", מומחית במיתוג פרויקטי נדל"ן למגורים