בדיקה: איפה ירדו מחירי דירות יד שנייה?

ירידה בלחץ של בועת הנדל"ן בישראל? בסוף השבוע פרסמה הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה (הלמ"ס) את מדד המחירים לצרכן, אשר מצביע על ירידה של ‭1%‬ במחירי הדירות בחודש ספטמבר. מדובר במגמה חוזרת ונשנית של האטה בשוק הנדל"ן בחודשים האחרונים, על רקע ההמתנה לחוקי הדיור החדשים - תוכנית "מע"מ אפס" ותוכנית "מחיר מטרה".

כתבות נוספות בערוץ הנדל"ן של ynet:

• הפתרון למצוקת הדיור נמצא במרחב הכפרי
• סקירה: 10 השכונות הכי אטרקטיביות בעולם
• "הדירה שלך - אם תקנה ריהוט ב-6,000 שקל"
  

אגב, "מחיר מטרה", אתמול (א') פרסם משרד הבינוי והשיכון את טיוטת המכרזים של התוכנית, שאמורה להוזיל ב-20% את הדירות החדשות שייבנו ברחבי הארץ. על רקע נתונים אלה, בדקנו מה קרה למחירי הדירות החדשות ולמחירי הדירות מיד שנייה בחודשים האחרונים, ובחרנו לשים דגש גם על העיר ערד - שספגה מאז החל השבוע מכה קשה בעקבות גל הפיטורים הנרחב בעיר.

מהבדיקה, שנערכה על ידי עורך מחירון הדירות לוי יצחק ולוח WINWIN-ידיעות אחרונות, עולה כי הירידה במחירי הדירות הזולות מקיפה את כל הארץ. למעשה, אפילו בתל-אביב, בעיקר בשכונות הדרומיות, בעלי הדירות מתפשרים במחיר. שונה היא העיר ערד, שמאופיינת בירידות מחירים בשוק הדירות מיד שנייה, בעיקר בדירות הוותיקות, אולם ניתן לזהות מגמה של עליית מחירים בדירות יד שנייה החדשות יותר.

"יש ערים שהירידות בהן מקוזזות בעליות במחירי דירות יקרות או מחירים יציבים בדירות יוקרה. כך בתל-אביב, בירושלים ובחיפה. אך בכולן ניתן לראות בבירור ירידה במחירי הדירות הזולות", מסביר יצחק, "די בעובדה שפלח שוק כל כך משמעותי כמו הזוגות הצעירים כמעט אינו נמצא בשוק, כדי להביא לירידה בביקושים ובמחירים. אם נוסיף לכך את העובדה שמספר העסקאות שנסגרו נמוך מאוד, נבין שאנו חוזים בשינוי מגמה בשוק הנדל"ן". לפניכם ריכוז ירידות המחירים הדרמטיות ביותר ב-4 החודשים האחרונים.

ערד

בשוק הנדל"ן בעיר ערד רואים מעט מאוד זוגות צעירים, משום שאלה ממתינים לאישור חוק מע"מ אפס. לדברי יצחק, שוק הדיור בעיר הדרומית, מוכת האבטלה, מורכב בעיקר ממשקיעים - שהגיעו אליה בעקבות עיר הבה"דים העתידית, לצד מחירי הדירות הנמוכים.

ב-4 החודשים האחרונים, ובכלל בשנה החולפת, חלה ירידה במחירים וירידה במספר עסקאות הנדל"ן - בעיקר בדירות יד השנייה הוותיקות, שנבנו בשנות ה-60 של המאה הקודמת. עם זאת, בבתים צמודי קרקע חלה דווקא עלייה יחסית במחירים.

כך, למשל, דירת 3 חדרים ברחוב אליעזר בן יאיר נמכרה בחודש שעבר תמורת 288 אלף שקל, לעומת כ-300 אלף שקל בחודש יוני - ירידה של 4%. לעומת זאת, ברחוב אנפה נמכר בית דו משפחתי תמורת 575 אלף שקל, בעוד שמחירו עמד בחודש יוני האחרון על 525 אלף שקל - עלייה של כ-10%.

ערד. שוק הנדל"ן מאופיין בעיקר במשקיעים(צילום: הרצל יוסף)

אשקלון

באשקלון נרשמה ב-4 החודשים האחרונים ירידה של כ‭5%-‬ במחירי דירות יד שנייה, בעיקר בעקבות מבצע "צוק איתן". כך, למשל, ברחוב לשם בעיר נמכרה בחודש ספטמבר דירת 4 חדרים ‭890-ב‬ אלף שקל, בעוד בחודש יוני המחיר עמד על 943 אלף שקל.

בעלי דירות המעוניינים למכור את הנכסים שלהם, מבקשים מראש ‭5%-כ‬ פחות מהמחיר המבוקש לפני כמה חודשים, ומוכנים להתפשר עוד. באשר לשוק הדירות החדשות, באשקלון נמכרות דירות בנות 4 ‭5-ו‬ חדרים תמורת 1-1.2 מיליון שקלים.

אשקלון. מבקשים מראש 5% פחות מהמחיר המבוקש(צילום: רועי עידן)

אשדוד

באשדוד נרשמה ב-4 החודשים האחרונים ירידת מחירים ממוצעת של ‭.5%‬ כך, למשל, דירת 4 חדרים בשדרות רש"י בעיר נמכרה בספטמבר תמורת ‭1.165-ב‬ מיליון שקלים, לעומת מחיר של ‭1.227‬ מיליון שקלים בחודש יוני האחרון.

לפי הבדיקה, פעילותו של שוק הנדל"ן באשדוד נתונה במחצית השנה האחרונה בקיפאון. זוגות צעירים נמנעים מרכישה, כולל השוק החרדי, שכן כולם ממתינים להחלת חוק מע"מ אפס. מספר הדירות שנרכשות על ידי תושבי חוץ באשדוד גם הוא קטן מאוד ביחס לתקופות קודמות.

אשדוד. שוק הנדל"ן בעיר בקיפאון(צילום: אבי רוקח)

לוד

לדברי יצחק, העיר לוד נגישה ובעלת פוטנציאל בלתי ממומש, עם היצע גדול מאוד של נכסים למכירה, דירות חדשות ודירות מיד שנייה. על פי הבדיקה, ירידת המחירים הממוצעת בדירות משוק יד שנייה עמדה על ‭3%-כ‬ ב-4 החודשים האחרונים. כך, למשל, דירת 4 חדרים ברחוב ליטאני בעיר נמכרה בחודש שעבר ‭760-ב‬ אלף שקל, בעוד ביוני עמד המחיר על 790 אלף שקל.

לוד. ירידת מחירים של 3%(צילום: אבי מועלם)

חולון

בחולון ניכרת ירידת מחירים ממוצעת של ‭3%-כ‬ בדירות יד שנייה. רוב הדירות שנמכרו בירידת מחירים הן בנות 3 חדרים, אך גם דירות 4 חדרים ותיקות נמכרות רק אחרי הנחה. כך, למשל, ברחוב קרן היסוד בעיר נמכרה בתחילת ספטמבר דירת 4 חדרים ‭1.36-ב‬ מיליון שקלים, בעוד שמחירה בחודש יוני האחרון עמד על ‭1.42‬ מיליון שקלים - ירידה של ‭.4%-כ‬

חולון. ירידת מחירים בדירות 3 חדרים(צילום: בני דויטש)

בת ים

גם בבת ים נרשמה ירידת מחירים ממוצעת של כ-‭.3%‬ בדירות 3 חדרים ישנה ירידת מחירים של יותר ‭,5%-מ‬ אך דירות 5 חדרים נמכרות ביציבות מחירים או בירידה של עד ‭.1%‬ כך למשל, דירת 4 חדרים ברחוב זלמן ארן בעיר נמכרה בספטמבר ‭1.365-ב‬ מיליון שקלים, בעוד בחודש יוני עמד מחירה על ‭1.425‬ מיליון שקלים.

היצע הדירות החדשות בבת ים, אלה המתאימות לזכאי חוק מע"מ אפס, נמוך מאוד - והזוגות הצעירים מעדיפים לרכוש דירות באזורים אחרים כמו באר-יעקב, רמלה או יבנה וליהנות מהנחת המע"מ, על פני קניית דירה ישנה בבת-ים.

בת ים. היצע הדירות החדשות נמוך מאוד(צילום: ירון ברנר)

אור יהודה

אור יהודה ספגה ירידת מחירים בין הגבוהות ביותר שנמדדו - דירות יד שנייה הוזלו ‭8%-ב‬ תוך חצי שנה. כך, למשל, דירת 3 חדרים ברחוב דקל נמכרה ‭1.05-ב‬ מיליון שקלים, בעוד בחודש יוני האחרון המחיר עמד על ‭1.15‬ מילון שקלים.

למרות הירידה, חשוב לציין שבעיר יש היצע גדול של דירות למכירה, הן משוק יד שנייה והן משוק הדירות החדשות. בשכונות הוותיקות ניתן להשיג דירת 5 חדרים ישנה סביב מיליון שקל. גם בשכונות מבוקשות יחסית, כמו שכונת נווה סביון, מתפשרים כדי למכור.

אור יהודה. ירידת מחירים גבוהה(צילום: ענבר כהן)

ראש העין

בראש העין קיימת בנייה מסיבית של דירות חדשות, עם תוכניות עתידיות של 16 אלף יחידות דיור, רבות מהן בתהליכי בנייה שונים. הדירות החדשות מיועדות לזוגות צעירים, ומחיריהן נעים סביב 1.5 מיליון שקלים ל-5 חדרים.

בעלי הדירות מבינים שההיצע פועל לרעתם, שכן הקונים יוכלו לרכוש דירות באמצעות "מחיר מטרה" או "מע"מ אפס", ולכן הם מתפשרים. בעיר נרשמה ירידת מחירים ממוצעת של ‭3%‬ בדירות מיד שנייה - ברחוב ה' באייר, למשל, נמכרה דירת 4 חדרים ‭1.1-ב‬ מיליון שקלים לעומת ‭1.15‬ מיליון שקלים ביוני.

ראש העין. בעלי הדירות מתפשרים(עופר עמרם)

צפת

בצפת יש בנייה חדשה מועטת ומספר העסקאות זעום. עד לפני כמה חודשים נרכשו דירות רבות בעיר על ידי משקיעים לצורך השכרה, בעקבות פתיחת בית הספר לרפואה. כיום גם מספר המשקיעים נמוך מאוד.

למעשה, מי שמעוניין בכל זאת למכור נאלץ להתפשר וירידת המחירים הממוצעת עומדת על כ-‭.2%‬ כך, למשל, דירת 5 חדרים בשכונת נוף כנרת בעיר נמכרה בחודש החולף ‭920-ב‬ אלף שקל לעומת 960 אלף שקל בחודש יוני.

צפת. בנייה מועטת ומספר עסקאות זעום

כרמיאל

כרמיאל היא אחת הערים הצפוניות שידעה עליות מחירים גבוהות בשנת 2013 ותחילת ‭.2014‬ לדברי יצחק, כאן ניתן לסמן בבירור את חוק מע"מ אפס כאחראי לקיפאון ולירידת המחירים. זוגות צעירים, שהיו מובילי השוק, נמנעים כיום לחלוטין מרכישה, ומשפרי הדיור אינם מסוגלים למכור את דירותיהם אלא אם ההנחה תהיה משמעותית.

על פי הבדיקה, ירידת המחירים הממוצעת עומדת על כ‭5%-‬ בדירות משוק יד שנייה. כך, למשל, דירת 4 חדרים מפוארת וחדישה ברחוב חטיבת הנגב בעיר נמכרה בחודש ספטמבר ‭934-ב‬ אלף שקל, בעוד בחודש יוני מחירה עמד על 980 אלף שקל.

בהכנת הידיעה השתתפה הילה ציאון. חלק מהידיעה פורסם במוסף "ממון" של "ידיעות אחרונות"