מאז הכרזת מע"מ 0% דירות התייקרו ב-5%
מחר צפויה ועדת הכספים של הכנסת לחדש את הדיונים על חוק המע"מ, שאמור בסופו של דבר להוזיל את הדירות בישראל. אך מבדיקה שנערכה עבור ynet עולה כי מאז חודש אפריל, אז החל משרד האוצר לקדם את החוק, טיפסו מחירי הדירות החדשות בערים שבהן תחול ההטבה ב-5% בממוצע
אחרי עיכובים לא מעטים ויציאה לפגרה , אמורה להתכנס מחר (ב') ועדת הכספים של הכנסת כדי לחדש את הדיונים על חוק מע"מ אפס שמקדם שר האוצר, יאיר לפיד. מדובר בחוק שההמתנה לכניסתו לתוקף יצרה קיפאון בקרב רוכשי דירות פוטנציאליים זכאים, שהעדיפו להמתין בסבלנות כדי ליהנות מהטבת המע"מ (הנחה של כ-15%) על רכישת דירות חדשות מקבלן.
כותרות אחרונות על חוק המע"מ בערוץ הנדל"ן :
- מ' השיכון: 10,000 דירות נכללות במע"מ 0%
- הסתיים הדיון על המע"מ; ההסתייגויות נדחו
- זה מה שחשבו בממשלה ב-2013 על מע"מ 0%
- נכשל ניסיון לקצר את הליכי אישור חוק המע"מ
משייכנס החוק לתוקף, הוא אמור לחולל שינוי במפת הנדל"ן הישראלית ולהוביל לירידת מחירים. למרות זאת, בינתיים נראה כי המצב אינו מסביר פנים. מבדיקה שערכה חברת שיווק הנדל"ן נווה העיר, המשווקת כ-4,000 יחידות דיור ברחבי הארץ, עולה כי דווקא בערים שפונות לזוגות צעירים עלו מחירי הנדל"ן של הדירות החדשות שנבנות בהן בעד כ-5% בממוצע.
הבדיקה בחנה מחירי דירות חדשות בנות 4 חדרים ב-25 פרויקטים שמשווקת החברה ב-8 ערים נבחרות, בין חודש אפריל השנה לחודש אוגוסט האחרון. היא התבססה על ניתוח נתוני עסקאות מכירה של משרדי המכירות וכן על ניתוח נתוני עסקאות מקרקעין מרשות המסים.
עלייה של 5.5% בכפר יונה. וכמה בפ"ת?
על פי ממצאי הבדיקה, בשכונת אגמים בעיר נתניה, למשל, עמד מחיר דירת 4 חדרים חדשה בחודש אפריל על 1.3 מיליון שקלים, ואילו בחודש אוגוסט טיפס המחיר ב-60 אלף שקל - והגיע ל-1.36 מיליון שקלים. מדובר בעלייה של 4.6% במחיר.
לא רחוק משם, בכפר יונה, עמד מחיר דירת 4 חדרים חדשה בחודש אפריל על 1.28 מיליון שקלים, ואילו בחודש אוגוסט טיפס המחיר ב-70 אלף שקל ל-1.35 מיליון שקלים - זינוק של 5.5% במחיר הדירה.
| עיר | מחיר באפריל בשקלים | מחיר באוגוסט בשקלים | הפרש בשקלים | עלייה באחוזים |
| כפר יונה | 1.28 | 1.35 | 70 אלף | 5.5% |
| באר יעקב | 1.32 | 1.39 | 70 אלף | 5.3% |
| פתח תקווה | 1.42 | 1.47 | 70 אלף | 5% |
| נתניה (אגמים) | 1.3 | 1.36 | 60 אלף | 4.6% |
| מודיעין (ציפור) | 1.35 | 1.4 | 60 אלף | 4.4% |
| רמלה (מצליח) | 1.27 | 1.33 | 50 אלף | 4% |
| יבנה (יבנה הירוקה) | 1.33 | 1.38 | 50 אלף | 3.7% |
| ראש העין | 1.3 | 1.37 | 40 אלף | 3% |
*נתונים: חברת שיווק הנדל"ן נווה העיר
בפתח תקווה, המחיר הממוצע של דירת 4 חדרים חדשה עמד לפני חצי שנה על 1.42 מיליון שקלים. ואולם, בחודש אוגוסט טיפס המחיר גם כאן ב-70 אלף שקל, והגיע ל-1.47 מיליון שקלים לדירה דומה - צמיחה של 5% במחיר.
בראש העין נרשמה עלייה מתונה יותר. כך, דירת 4 חדרים חדשה עלתה בחודש אפריל, על פי הבדיקה, כ-1.3 מיליון שקלים, בעוד שבחודש אוגוסט האמיר המחיר ב-40 אלף שקל, והגיע ל-1.37 מיליון שקלים - עלייה של 3%.
בשכונת ציפור במודיעין עמד לפני 6 חודשים מחיר דירת 4 חדרים חדשה על 1.35 מיליון שקלים. בחודש אוגוסט האחרון כבר טיפס המחיר ב-60 אלף שקל והגיע ל-1.4 מיליון שקלים - קפיצה של 4.4%.
בבאר יעקב שבאזור השפלה, עמד מחיר דירת 4 חדרים חדשה בחודש אפריל על 1.32 מיליון שקלים, אולם תוך 4 חודשים בלבד זינק ב-70 אלף שקל ל-1.39 מיליון שקלים. מדובר בעלייה של 5.3% במחיר הדירה.
לא רחוק משם, בשכונת מצליח החדשה ברמלה, מחיר דירת 4 חדרים חדשה בחודש אפריל עמד על 1.27 מיליון שקלים. ואולם, בחודש אוגוסט האחרון עמד המחיר על 1.33 מיליון שקלים - תוספת של 50 אלף שקל לערך הדירה (עלייה של 4%).
ואילו בשכונת יבנה הירוקה, המאוכלסת ברובה, עמד בחודש אפריל מחיר דירת 4 חדרים חדשה על 1.33 מיליון שקלים, בעוד שהמחיר בחודש אוגוסט האחרון כבר הגיע ל-1.38 מיליון שקלים. מדובר בתוספת דומה לזו שברמלה - 50 אלף שקל (עלייה של 3.7%).
"לא צריך להיות כלכלן כדי להבין את הפער בין היצע לביקוש"
"מטרת חוק מע"מ אפס היא להוריד את מחירי הדיור, אך נראה שבפועל הוא אינו יכול לפתור את הבעיה לבדו", מנסה להסביר את הממצאים נדב בריח, סמנכ"ל השיווק בחברת נווה העיר שערכה את הבדיקה. בריח חוזר על דברים שנאמרו בחודשים האחרונים על ידי עמיתיו היזמים. "כדי ליצור אפקטיביות, צריך להגדיל משמעותית את היצע הדירות", הוא אומר, "צוואר הבקבוק שנוצר בעקבות המתנה של למעלה מחצי שנה מצד הרוכשים להחלטת הממשלה, יצר ריבוי בביקושים לצד היצע נמוך - וכך גרם לעלית מחירים".
שמאית המקרקעין והמשפטנית נחמה בוגין מסכימה עם הדברים. "לא רק המשפחות הצעירות שיושבות על הגדר בהמתנה לאישור חוק מע"מ אפס סובלים מעליית מחירי הדירות", היא טוענת, "עלייה מתמדת במחירים היא עובדה קיימת, ומקבלי ההחלטות חייבים להגדיל מייד את היצע הקרקעות לבנייה למגורים על ידי הפשרת קרקעות לבנייה. יש בכך צורך בעיקר בשולי מרכז הארץ - צפון השרון, אשקלון והשפלה, שם מחירי הדירות עומדים או קרובים למחיר שנקבע כקריטריון לקבלת ההטבה של מע"מ אפס".
אשרי זפרני, סמנכ"ל השיווק והמכירות בחברת גיא ודורון לוי הפועלת בין היתר ביבנה, ראש העין ורעננה, מחזק את המלצתה של בוגין. "כל עוד המחוקק עוסק בביקוש לדירות ולא בהיצע, הבעיה לא באמת תיפתר", הוא אומר, "עלויות ייצור הדירה לקבלן אינן משתנות ואף מתייקרות עם הזמן, מאחר שפרט למחירי הקרקעות הגבוהים עולות גם תשומות הבנייה ושכר העובדים בענף. כדי להביא לשינוי מגמה, המדינה חייבת לשחרר קרקעות במחירים זולים יותר".
לדבריו, "לא צריך להיות כלכלן כדי להבין את הפער העמוק שנוצר בין ההיצע לביקוש. גם לפי הערכות של משרד האוצר יעמדו לרשות הזכאים לדיור רק כ-10,000 דירות, בעוד שמספר הזכאים גבוה פי חמש. כלומר, רק כ-20% מכלל הזכאים ובקושי 10% מכלל רוכשי הדירות יוכלו בכלל ליהנות מהפטור המיוחל".
מאיר טל, מנכ"ל ובעלי קבוצת כנען הפועלת בין היתר בעיר מודיעין מדגים את המקרה הפרטי שלו. "הגשנו הצעה למכרז בשכונת נופים החדשה במודיעין להקמת 1,850 יחידות דיור", הוא מספר, המכרז אמור היה להיסגר בתחילת ספטמבר השנה, לאחר שפורסם לראשונה בתחילת אוגוסט ונדחה כבר פעמיים". את האשמה תולה טל בהמתנה לחוק המע"מ. "אמנם אנחנו מתכוונים להתחיל לבנות בשכונת הציפורים בעיר, אבל אין ספק שהתחלות הבנייה במודיעין נעצרו בשנה האחרונה, ובהתאם המחירים עלו".
