הדירות יקרות? גם גובה השכירות יזנק / דעה

מאז שנת 2008 ועד החודשים האחרונים, דובר רבות על כך שמחירי הדירות הגבוהים אינם מאפשרים לחלק גדול מהמשפחות בישראל לרכוש דירה. בעיקר דובר על כך שהנפגעים העיקריים הם הצעירים, ששיעור הבעלות שלהם על דירות יורד באופן משמעותי כבר מראשית שנות ה-2000. אבל עם עד שנת 2014 היו אלה בעיקר רוכשי הדירות שסבלו, הרי שאם תימשך המגמה הנוכחית בשוק הנדל"ן - גם השוכרים יסבלו כמעט באותה המידה.

כתבות נוספות על שכירות בערוץ הנדל"ן :

• אמנת שוכרי הדירות: "דיור זה צורך קיומי"
• מסתמן: שכר הדירה יוצמד למדד ל-3 שנים
• "הדירה שלך - אם תקנה ריהוט ב-6,000 שקל"
  

שר האוצר סבור שההאטה בקצב רכישת הדירות שנרשמה בחודשיים האחרונים, נובעת מכך שמי שיהיו זכאים להטבת מע"מ אפס ממתינים - כדי לרכוש דירות במחירים מוזלים. אבל נתונים משוק השכירות מראים שחלק גדול ממי שיהיו זכאים למע"מ אפס, כבר ויתרו בינתיים על הרצון לרכוש דירה בתקופה הקרובה.

כפי שאפשר לראות מהתרשים, מאז 2008 מחירי הדירות עולים הרבה יותר מהר ממחירי השכירות, וכתוצאה מכך התשואה על דירה משכירות יורדת בחדות. רק בשנת 2011, בעקבות המחאה החברתית שגרמה לאנשים להימנע מרכישת דירות, היה שינוי במגמה. אבל כמעט מיד אחרי שהמחאה הסתיימה, מחירי הדירות חזרו לעלות ומחירי השכירות חזרו לדשדש.

תשואה שנתית מהשכרת דירות 3 חדרים(מקור: הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה)

אלא שמסוף 2013 ועד החודשים האחרונים, המגמה השתנתה. מחירי השכירות עולים באופן חד יותר ממחירי הדירות, והתשואה מהשכרת דירות נמצאת בעלייה. המשמעות היא שיש מעבר מהשוק של רוכשי דירות לשוק של השוכרים.

המשפחות מעדיפות דירה להשכרה

ככל הנראה, משפחות שעד כה חיו בהמתנה ליום שבו ירכשו דירה, או עד ליום שדירתם תהיה מוכנה, מבינים שייקח זמן עד שיוכלו לרכוש נכס. לכן, מעדיפות אותן משפחות למצוא דירה להשכרה. מכיוון ששכירות היא בדרך כלל לתקופה של כשנה לפחות, המשמעות היא שאותן משפחות לא ירכשו דירה בתקופה הקרובה. כך שגם אם חוק מע"מ אפס יעבור, הגידול בביקושים לא יהיה מיידי.

הגידול בביקושים יהיה עוד יותר איטי - אם ההאטה במשק תמשך, כיוון שכאשר אנשים חוששים למקום עבודתם, הם אינם ממהרים לרכוש דירות. כך, מספר המשכירים רק ילך ויגדל, וכתוצאה מכך מחירי השכירות ימשיכו לעלות.

למעשה, מחירי השכירות ימשיכו לעלות לא רק בגלל שהביקושים יגדלו. חלק גדול מהדירות להשכרה נרכשו בשנים האחרונות, והמשקיעים שרכשו את הדירות קיוו שהם יחזירו את ההשקעה על ידי מכירת הדירות ברווח. אבל אם הביקושים בשוק הדיור ימשיכו לדשדש, המחירים יפסיקו לעלות - והמשקיעים יהיו חייבים להעלות את מחיר השכירות, אחרת הרווח ממכירת הדירות לא יספיק כדי לכסות את ההשקעה.

אם עד 2014 הבעיה הייתה שמי שרצה לרכוש דירות היה צריך לשלם מחירים גבוהים, בשנים הבאות גם השוכרים ישלמו מחירים גבוהים. במצב הזה, יהיו משקי בית רבים שימצאו את עצמם במצב שבו לא רק שהם מתקשים לרכוש דירה, אלא שגם שכירת דירה דורשת כמעט את כל ההכנסה שלהם.