פלישת טרמיטים: מי יטפל - המשכיר או השוכר
דוד השמש בדירה התקלקל, החלון נשבר, יש סתימה בניקוז ולפתע גם הופיעו טרמיטים ותיקנים. בדקנו האם בעל הדירה חייב לתקן את הפגמים ומתי חלה החובה הזו על השוכר, ומתי מדובר בבלאי סביר או בנזק שנגרם ע"ד הדייר
בכל דירה שכורה נוצרים לעתים פגמים שונים, בין היתר בגלל חילופים תכופים של שוכרים. למעשה, כאשר הדירה הופכת למעין "תחנת מעבר", לרוב בעל הבית לא משקיע בתיקונים ורק אחת לתקופה ארוכה דואג לשיפוץ מקיף - בדרך כלל לצורך הגדלת התשואה והעלת שכר הדירה. נשאלת השאלה מה קורה במצבים שבהם השוכר מתגורר בדירה ישנה שסובלת משחיקה ובלאי ונתקל בתקלות ולעתים אף בפלישות של טרמיטים ותיקנים אשר גורמים לנזקים - האם עליו לשלם על התיקון או על בעל הבית?
מדריכים נוספים במדור "דירה להשכיר ":
- שאני אשלם דמי תיווך? הצחקתם אותי
- "הדייר הסרבן": כשכסף ובטיחות מתנגשים
- אלמוני פלש לי לדירה - איך מתמודדים?
שאלה נוספת שמתעוררת במצב זה היא כיצד יש לסווג את הנזק שנוצר לדירה ולמתקניה - האם מדובר בנזק שנבע עקב שימוש "רגיל" ונחשב בלאי טבעי וסביר, או שמא מדובר בנזק שנגרם בעטיו של השוכר, נוכח שימוש מזיק ולא "רגיל" או נוכח מחדל. למשל, מצב שבו בדירה היה נזק מינורי, אולם השוכר לא הודיע עליו למשכיר והנזק התעצם.
בלאי סביר ובלאי טבעי
המונח "בלאי סביר" או "בלאי טבעי" מתייחס לשימוש "רגיל וסביר" בנסיבות העניין ובהתאם לנכס המושכר, באשר למתקנים אשר נעשה בהם שימוש.הנזקים הנפוצים הנגרמים בדירה שכורה, אשר מהווים מושא לדיון משפטי בבית המשפט, הם ארונות שבורים, בעיות במזגן וסתימה, סתימת שירותים ומערכת ניזוק עקב זריקת מגבונים ותחבושות היגיניות לשירותים, לכלוך רב, קדיחת חורים בקיר ובקרמיקה, הדבקות קשות על משטח קרמיקה, שבירת תריסים וחלונות, נזקי כתמים ועובש עקב שימוש בצמחים ופרחים, ריח מצחין ופגיעה בבוהקות מרצפות עקב שתן וצואת בעלי חיים, קריעת רשתות, נזק במשקופי עץ, אי-סיוד קיר, שבירת שיש, פגיעה בצילינדר מנעול וכו'.
השאלה האם הנזק שנגרם בנכס מושכר ולמתקניו מקורה בבלאי סביר או בשימוש מזיק, מוכרעת בהתאם לנסיבות הספציפיות של כל מקרה. מצד אחד, לא סביר לדרוש מהשוכר שיתקן כל נזק מינורי שנוצר בדירה ושישפץ את הדירה בעת עזיבתו. מצד שני, אין זה סביר לדרוש מהמשכיר לשאת בכל תיקון (החלפת נורה, תיקון מדף ארון וכו'), או לדרוש ממנו שיתקן פגמים שנוצרו בגלל השוכר ושאינם בלאי סביר.
לכך יש להוסיף כי חלה חובת הגינות ותום לב, הן על המשכיר והן על השוכר, בקיום חוזה השכירות ואופן השימוש במושכר. באשר לשאלה האם הופעת טרמיטים או תיקנים נחשבת לבלאי טבעי בדירה או שמא מדובר "בנזק חיצוני", יש לבדוק היטב מהו מקור הופעתם. האם עקב בעיית ניקוז ואינסטלציה בדירה עצמה או במערכות אלה של הבניין המשותף, או שמא מקור הפגם נעוץ בחוסר ניקיון וחיטוי של השוכר.
המשכיר חייב לתקן או לשלם עבור התיקון?
חוק השכירות קובע כי המשכיר חייב, תוך זמן סביר לאחר שקיבל דרישה לכך מהשוכר, לתקן בדירה כל פגם - בין אם הפגם היה בזמן מסירת הדירה לשוכר ובין אם התהווה לאחר מכן. זאת, למעט פגם בדירה שהשוכר אחראי לו, או שלפי הסכם השכירות התיקון שלו אינו חל על המשכיר.
עוד קובע החוק, כי אם לא תיקן המשכיר את הפגם תוך זמן סביר, לאחר שקיבל על כך דרישה מהשוכר, רשאי השוכר לבחור אחד מאלה: לתקן את הפגם ולדרוש מהמשכיר החזרת הוצאותיו הסבירות, ובלבד שנתן לו הודעה מראש ובכתב על כוונתו לבצע את התיקון בעצמו או באמצעות איש מקצוע מטעמו, תוך מתן ארכה סבירה למשכיר לבצע את התיקון. לחילופין, להפחית את דמי השכירות, כל עוד לא תוקן הפגם, באופן סביר וביחס להפחתת מידת השימוש במושכר עקב אי-תיקון הפגם על ידי המשכיר.
למעשה, מבצע החוק איזון ראוי בין המשכיר לשוכר באשר לחובת תיקון הפגם במושכר. מחד, חובה על המשכיר לתקן את הפגם כאשר מדובר בבלאי סביר או בנזק שמקורו אינו בשוכר. מאידך, ככל שהמשכיר מתחמק מתיקון הפגם, ניתנת החירות לשוכר לבחור בין תיקון עצמי הכפוף למתן הודעה מוקדמת למשכיר, ודרישת החזר הוצאות או קיזוז מדמי השכירות.
כך, לדוגמא, במקרה שבו החליפה שוכרת דוד שמש על דעת עצמה ומבלי שנתנה שהות למשכיר לבדוק האם ניתן לתקנו ולהימנע מהחלפתו, חייב בית המשפט את השוכרת בעלות שליש משווי דוד השמש. זאת בהתחשב בעובדה כי בדירה עצמה הותקן דוד שמש חדש, אשר ישמש את המשכיר בהשכרת הדירה לשוכרים אחרים בעתיד.
במקרה נוסף, חייב בית המשפט שוכר בתשלום פיצוי בסך 7,500 שקל עקב נזקים שגרם לחדר הרחצה, הארונות, הדלתות והקירות בדירה, בציינו כי נזקים אלה אינם נחשבים בלאי סביר. במקרה אחר, חייב בית המשפט שוכר בתשלום 1,200 שקל בגין צביעת הדירה לאחר עזיבתו, בקובעו כי הציפייה הסבירה משוכר היא להשאיר את הדירה צבועה וראויה להשכרה מחדש.
במקרה אחר, נקבע כי פגיעה בריצוף של מרפסת בגודל 10 מ"ר, בשל נזילת מים וכתמי חלודה, מהווה בלאי טבעי הנובע משימוש סביר במרפסת. לסיכום, טוב יעשו השוכר והמשכיר אם יסדירו בהסכם השכירות את חבות התיקונים של כל אחד מהם בנכס בתקופת השכירות; יצרפו "נספח ליקויים" בו יפרטו את הליקויים המצויים בדירה בעת כניסת השוכר לנכס; ואף יצלמו תמונות המעידות על מצב המושכר בעת הכניסה אליו ובשעת היציאה ממנו בגמר תקופת השכירות.
הכותב הוא עו"ד מומחה בנדל"ן ובמשפט אזרחי. האמור במאמר זה אינו מהווה תחליף לקבלת ייעוץ משפטי פרטני
לפנייה לכתב/ת 
