"מחירי הדירות ב-2015 לא יירדו בחדות"
בכינוס הנדל"ן השנתי של ארגון הקבלנים בת"א-יפו-בת ים שנערך באילת, מתח פרופ' ליאו ליידרמן, מי שהיה מועמד לנגידות בנק ישראל, ביקורת על הצהרות הממשלה על ירידת מחירי הדירות בשנה הבאה. "יהיה זה אמין יותר אם קובעי המדיניות יתמקדו בהפשרת קרקעות לבנייה, במקום להתחייב לירידות מחירים בשיעורים ספציפיים - שספק אם יתממשו בעתיד"
"הציבור בישראל עדיין ממתין לתוכנית ממשלתית מקיפה, אמינה ורבת עוצמה, שתיצור בהקדם מציאות חדשה בשוק הדיור". כך אמר הערב (ה') פרופ' ליאו ליידרמן, היועץ הכלכלי הראשי של בנק הפועלים ומי שהיה מועמד לזמן קצר לתפקיד נגיד בנק ישראל, בכינוס הנדל"ן השנתי של ארגון הקבלנים בתל-אביב-יפו בת-ים.
כותרות אחרונות בערוץ הנדל"ן של ynet:
- אריאל: עד סוף נובמבר נשווק במחיר מטרה
- "הצהרות על הוזלת דירות מטעות את הציבור"
- הלמ"ס: עלייה של 16% ברכישת דירות חדשות
ליידרמן הזהיר כי "העלייה באי-הוודאות הביאה לצמצום רמת הפעילות בענף הבנייה, כולל ירידה בהתחלות הבנייה, כך שבמצב הנוכחי מחירי הדיור לא יירדו בצורה חדה. על קובעי המדיניות להתמקד בצעדים עליהם יש להם שליטה - ולא להבטיח או להתחייב לשיעור ירידת מחירים ספציפי כזה או אחר.
ליידרמן הוסיף כי מנקודת המבט של הסביבה המאקרו-כלכלית בישראל, תנאי הפתיחה של שנת 2015 רחוקים מלהיות אידיאליים. "מדאיגות במיוחד המגמות בשוק העבודה, המצביעות על עלייה בשיעור האבטלה, במקביל לירידה בקצב הגידול של מספר המשרות", אמר, "אם לפני המשבר הכלכלי הגלובלי של 2007-2008, וגם אחריו, שיעור צמיחת התמ"ג בישראל היה כמעט זהה לשיעור צמיחת התוצר העולמי - הרי עתה אנו צומחים בקצב נמוך מהעולם".
ליידרמן התייחס לפוטנציאל של ענף הבנייה וציין כי "בליווי מדיניות ממשלתית נכונה, אני סבור שבתנאים הנוכחיים יש לענף הבנייה פוטנציאל לתרומה משמעותית להמרצת הפעילות הכלכלית והתעסוקה בישראל. מדובר בענף שסך תוצרתו מהווה כ-10% מהתמ"ג - יחס דומה למדינות רבות באירופה".
לדבריו, "בתחום התעסוקה, כיום כ-300 אלף משקי בית בישראל מתפרנסים מענף הבנייה ומהתעשיות הנלוות לו. במילים אחרות, פתרון משבר הדיור בישראל חשוב לא רק מנקודת המבט החברתית, אלא גם מנקודת המבט המאקרו של רמת הפעילות והתעסוקה במשק".
הפרדוקס של ענף הדיור
ליידרמן התייחס למה שהוא מכנה "הפרדוקס של ענף הדיור" והביע את תמיהתו על כך שדווקא עתה, כאשר הצרכים החברתיים, רווחת התושבים, ומצב המשק זקוקים לו - ענף הבנייה מאופיין במגמות השליליות של ירידות חדות במכירות של דירות חדשות ובהתחלות הבנייה. "מה מסביר את הפרדוקס הזה של ענף הדיור, ובמבט קדימה כיצד ניתן לדאוג להיפוך המגמות בכיוון החיובי?", שאל ליידרמן.
לדבריו, מחסור באשראי זמין אינו הסיבה שמגבילה את ההתרחבות האפשרית של הענף, אלא העלייה הניכרת באי-הוודאות של העוסקים בדיור - על רקע היעדר תוכנית ממשלתית כוללת. "אי-הוודאות העיקרית נובעת מהיעדר תוכנית ממשלתית מקיפה ואמינה לטיפול בבעיות שוק הדיור, ובהן מצוקת הדיור באזורים מסוימים ויוקר הדיור בישראל", אמר. "קיים כיום מגוון רחב של הצהרות, הצעות ותוכניות שטרם הגיעו לידי אישור או מימוש, כגון מע"מ אפס ומכרזי מחיר מטרה".
"במקביל", המשיך ליידרמן, "החלה פעילות להמרצת הבנייה להשכרה ולהפשרה מהירה של קרקע על ידי רשות מקרקעי ישראל, ונמשכת הפעילות במסגרת תונית פינוי-בינוי ותמ"א 38. אך במקום להכריז על תונית ממשלתית כוללת בתחום הדיור, בה כלולים חלק מהצעדים לעיל, אלה הוצגו בנפרד, כאשר מתלווה לזה אי-ודאות באשר לפרטים די משמעותיים עבור השחקנים השונים בשוק הדיור".
ליידרמן אף התייחס לסחבת הביורוקרטית בענף. "הביורוקרטיה העצומה המלווה את תהליך קבלת היתרי בנייה, ממשיכה להעיב את פעילות הענף, ולהוביל להתארכות משך הבנייה ולגידול בעלויות", טען. "טרם חל שינוי משמעותי במציאות המצערת שתוארה במחקר מבנק ישראל: באופן טיפוסי, הזמן שעובר מייזום ראשוני של פרויקט בנייה ועד לבנייה בפועל הוא 13 שנה".
כדאי להנמיך את הציפיות
ליידרמן התייחס להצהרות של שרי הממשלה על ירידות מחירים בשנה הבאה. "לאחרונה היינו עדים להתבטאויות רבות של קובעי המדיניות, בהן מושמעת מעין התחייבות לכך שמחירי הדיור יירדו בצורה ניכרת, למשל ב-20%, כבר בשנה הקרובה", אמר. "חשוב לציין שהניסיון הקיים בארץ ובעולם מצביע על ירידת מחירי דיור בחדות שכזו, רק במצבי מיתון עמוק ומשבר. בתנאים רגילים, במידה שהמחירים יורדים - הדבר נעשה בהדרגתיות ולאורך זמן".
כך למשל, הוא הדגים, "לקח כ-7 שנים עד שניתן היה לראות ירידה מצטברת של 20% במחירי הדיור במונחים ריאליים בישראל, בין השנים 2002-2008. זאת, כאשר ברקע, בחלק מהתקופה, השפעות האינתיפאדה השנייה ומשבר תחום הטכנולוגיה בחו"ל, שהביאו למיתון בישראל עד המחצית השנייה של שנת 2003".
לדבריו, "משמעות הדבר היא שכדאי להנמיך ציפיות, ולא להגדיר את יעדי המדיניות במונחים של יעד כמותי ספציפי של ירידת מחירים. הרי בסופו של דבר, רמת המחירים תיקבע על ידי כוחות הביקוש וההיצע בעתיד, ואת אלה קשה לנבא".
לסיכום, הבהיר ליידרמן כי "יהיה זה אמין, אחראי, ונכון יותר אם קובעי המדיניות יתמקדו בכלי המדיניות עליהם יש להם שליטה, כגון קצב הפשרות קרקע לבנייה, ולא יתחייבו לירידות מחירים בשיעורים ספציפיים, שספק רב אם מי שהוא יכול להבטיח שיתממשו בפועל בעתיד".
