געגועים לוועד הבית: דיירים נגד חברות ניהול

מתגעגעים לוועד הבית המסורתי: "התשלום לחברת הניהול גבוה יותר מהתשלום החודשי לארנונה"; "החוזה לחברה כובל יותר מחוזה שכירות בדירה"; ו"אנחנו חשים מנותקים מחברת האחזקה" - אלה רק חלק מהתלונות שהועלו אמש (ב') בכנס מקצועי שקיימו האגודה לתרבות הדיור ועיריית פתח תקווה בנושא חברות ניהול ואחזקה בבניינים משותפים בעיר.

כתבות נוספות על ועד בית בערוץ הנדל"ן :

• כאן גרים בכיף: למה צריך ועד בבית המשותף?
• מעבדות לחירות: כך תחליפו את ועד הבית
• היי-טק בוועד הבית: תוכנות לניהול בתים
• ואהבת לשכנך כמוך: השתלמות לוועדי בתים
  

במסגרת הכנס, שנערך על ידי האגודה שמציינת בימים אלה 50 שנים לקיומה, שוחחו נציגי האגודה עם דיירים על מגמת המעבר לאחזקת הבניין המשותף על ידי חברות ניהול - במקום הפעלה של דייר אחד, שמשמש בתור "ועד בית". לדברי ראובן צדוק, מנכ"ל האגודה, "ניהול אחזקת בניינים רבי קומות אינו מסתכם בגביית מסי ועד בית וניקיון חדר המדרגות כבעבר, וגם פה המציאות החדשה הקדימה את החוק".

איציק ברוורמן, ראש עיריית פתח תקווה, מסביר מדוע החליט לערוך כנס מקצועי בנושא. "ענף הבנייה עבר בעשור האחרון שינוי מהותי בכל הקשור לתאוצה בבנייה לגובה ובתקני בנייה", הוא אומר, "אם בעבר בית משותף ממוצע היה בן 3-4 קומות וללא מורכבות ניהולית, המערכות הטכניות שקיימות היום במבנים מעל 10 קומות, והנחיות המחוקק בגינן, מחייבות ידע רב והתנהלות מקצועית".

על פי נתוני האגודה, תחום ניהול חברות האחזקה בבניינים רבי קומות לא נותן מענה הולם לדיירי הבניין ולצרכיו. "כרגע אין פיקוח על הקמת חברות הניהול, והן לא זקוקות לרישיון או לכל אישור על הפעלתן", מסבירים באגודה, "ועדי בתים רבים אינם מודעים לצורך בפיקוח או בתשאול חברות האחזקה, ולכן יכול להיות מקרה קיצוני כמו מצב שבו חברת אחזקה יכולה להיסגר במקום אחד, ולחזור לפעילות בעיר אחרת תחת זהות שונה".

"שכחו שיש כאן יוקר מחייה"

בכנס טענו דיירים רבים כי חברות הניהול גובות סכומים גבוהים אף מסכום הארנונה החודשית על הדירה, מעלות את גובה החיוב באופן שרירותי, ללא התראה וללא פירוט ושקיפות השירות הכלול בחיוב. עוד טענו דיירים כי קיים ניתוק בינם לבין חברות הניהול, שלא משתמשות בלוח מודעות, לא מקיימות אסיפת דיירים ולא מוסרת דו"חות כספיים.

לדברי הדיירים שהשתתפו בכנס, גם כאשר יש תקלה טכנית או רמת הניקיון פחותה - קשה לפנות לגורם שייתן מענה מהיר. דייר נוסף סיפר על תופעה שלפיה חברת ניהול "מממנת מישהו מהבניין שיאסוף את הכסף מכולם, ובתמורה יש לו פטור מהתשלום - וכך היא מונעת מגע עם הדיירים".

תלונות אחרות התייחסו להתחייבויות לחברות הניהול. כך, למשל, סיפרו חלק מהמשתתפים שבמקרים מסוימים הם נאלצו לחתום מראש על חוזה ל-3 שנים מול חברת האחזקה. דייר אחר טען כי בבניין מגורים חדש, כפה הקבלן שבנה את הפרויקט חוזה עם התחייבות לשנה מול חברת הניהול. חלק מהמשתתפים ציינו כי דווקא בפרויקטים חדשים שכוללים לובי מפואר, חדר כושר ובריכה, ובהם מציע הקבלן התקשרות עם חברת ניהול - האחרונה חסרת הידע המקצועי להתמודד עם המערכות בבניין.

"אני מתגוררת בבניין חדש בשכונת פלורנטין בתל-אביב, ואולי בגלל שהבניין חדש - חברת הניהול החליטה להעלות לנו את דמי הוועד בקרוב ל-40%", מספרת ל-ynet גלי (שם בדוי), עיתונאית בת 33 המתגוררת בדירה של משפחתה בבניין. "ספגנו את העלייה בדמי הוועד, ואז הגיעה הדרישה ההזויה הבאה - מנכ"ל חברת הניהול הודיע כי בכוונתו לפתוח קרן פחת שתכיל כספים של בעלי הדירות למקרה חירום בבניין, וביקש מכל דייר 800 שקל".

שכונת פלורנטין בתל-אביב. חברות הניהול בבניינים החדשים דורשות יותר?(צילום: ירון ברנר)

לדבריה, "חברת הניהול הסבירה שאם יהיה מקרה חירום, היא לא תתחיל לרדוף אחרי בעלי הדירות באותו הרגע - היא מעדיפה שיהיה לה חשבון ייעודי. גם אם ההסבר הזה מניח את הדעת, הם טענו כי מדובר בגבייה חד פעמית - ואז שנה אחרי כן הודיעו לנו כי הם גובים את אותו הסכום שוב". גלי מוסיפה שתחילה ביקשו לגייס מכל דייר כ-1,000 שקל, ואחרי התנגדות מצידה "הסכימו" לחזור לסכום המקורי - 800 שקל. "אז בינתיים הסכום הזה יושב להם בחשבון הבנק, במקום בחשבון הבנק שלי. שכחו שיש כאן יוקר המחייה?", היא תוהה.

"מסייעים לבית המשותף להתנהל טוב יותר"

אז תלונות של דיירים יהיו תמיד - אך מה חושבות על כך חברות הניהול עצמן ומדוע הן כאן? בשיחה עם ynet מסבירה דיצה הדר, בעלי חברת דיצה הדר ניהול בתים משותפים הפועלת בתל-אביב, רמת גן וגבעתיים, כי חברות הניהול והאחזקה באו להחליף את ועד הבית המסורתי - כדי לסייע לבניינים המשותפים להתנהל בצורה טובה יותר.

"תמיד היה שכן אחד שלוקח על עצמו את התפקוד כוועד בית ואוסף את הכסף מהשכנים. אבל עם הזמן החיים השתנו, לדיירים נהיה פחות זמן וגם השכנות כבר לא כמו פעם", אומרת הדר, "בתל-אביב, למשל, יש יותר שוכרים ופחות בעלי דירות, לא כולם מכירים את כולם, ונהיה קשה לנהל את הבית בצורה עצמאית. פה אנחנו נכנסים לתמונה. בית שמצליח להתנהל עם עצמו זה נהדר - אז אנחנו מגיעים לבתים שלא מסתדרים".

לדבריה, "אחד הדברים החשובים שאנחנו עושים זה לגשר על סכסוכי שכנים. חברת הניהול היא גורם אובייקטיבי שיכול לגשר על המחלוקות". הדר מתייחסת לתלונות שהציגו אמש הדיירים בכנס המקצועי של האגודה לתרבות הדיור. "לגבי הטענה על חוזה שכובל ל-3 שנים מול חברת הניהול - אנחנו לא פועלים עם חוזים כאלה, זה נשמע הזוי. אם כבר חותמים על 'חוזה כובל' אז לשנה, אבל בטח לא ל-3 שנים", היא אומרת. "ייתכן שמדובר בחוזה בבניין מגורים חדש שהקבלן מבקש ליישם אותו".

הדר מוסיפה כי "מבחינתנו, כרטיס הביקור שלנו זה השירות שאנחנו נותנים. אם רואים אותנו כלא מתאימים, אנחנו לא נאחזים בקרנות המזבח. אפשר לתת שבועיים או חודש התראה על מנת שתהיה העברה מסודרת של תיק הבניין, בהסכמה של רוב בעלי הדירות, ואז אפשר להביא לסיום ההתקשרות איתנו. אפשר להגיד שאנחנו עומדים במבחן חודשי".

אחד התפקידים של חברות הניהול הוא לגשר על סכסוכי שכנים. אילוסטרציה(צילום: שאטרסטוק)

על המקרה של גלי בשכונת פלורנטין אומרת הדר כי כפי הנראה מדובר מדובר בבניין חדש עם מתקנים חדשים. "אצלנו אין 'קרן פחת' אבל יש תקציב להוצאות בלתי צפויות", היא אומרת, "תקציב הוא סוג של צפי. אנחנו לא עובדים בצורה כזאת, אבל במסגרת התקציב יש אחוז קטן שהולך לאותן הוצאות בלתי צפויות מראש, כדי שעל כל סתימת ביוב לא נצטרך לבצע איסוף חירום. זה חלק שאינו מהווה את עיקר התקציב, אך זהו סעיף לגטימי".

עם זאת, היא מבהירה כי גם אם חברת הניהול מחליטה לפתוח קרן כזאת לטובת מקרי חירום, חשוב לקבל את ההחלטה בהתאם לתקנון הבית המשותף וברוב קולות. "העיקר שהדרך של קבלת ההחלטות מקובלת על בעלי הדירות בבניין", היא מבהירה, "אם כן - מדובר בפעולה נפוצה יחסית".

"לדרוש מחברת הניהול ערבות בנקאית"

כך או כך, קיימות דרכים להימנע מהמצבים שעליהם הצביעו הדיירים, ונשאלת השאלה אם אפשר באמת לסמוך על חברת הניהול שלכם. לדברי עו"ד ד"ר אופיר מילר, שותף בכיר במשרד עוה"ד ד"ר מילר ושות', לפני שאתם מתקשרים עם חברת ניהול, מומלץ לנקוט בפעולות ובדיקות פשוטות כדי להפחית את הסיכון. "כדי להתקשר עם חברת ניהול בפעם הראשונה, החוק דורש לכנס אסיפת דיירים ולקבל החלטה בעניין. דרוש לכך רב של שני שלישים של בעלי הדירות, ששני שלישים של הרכוש המשותף צמוד לדירותיהם", הוא אומר.

עו"ד מילר מוסיף שלצורך החלפת חברת הניהול, דרוש רוב רגיל, אך קודם לכן חשוב לבדוק את חוסנה הכלכלי של החברה ולדרוש ממנה להמציא את המסמכים המתאימים. "רצוי לבדוק ולקבל המלצות מבתי מגורים אחרים שהחברה מנהלת", הוא מוסיף, "ואת כל ההסכמות עם חברת הניהול יש לעגן בחוזה בכתב. מאחר שמרבית חברות הניהול מיוצגות על ידי עורך דין, רצוי שגם הדיירים יהיו מיוצגים על ידי עורך דין בהסכם שכזה".

עו"ד מילר ממליץ לדרוש מחברת הניהול ערבות בנקאית ו/או ביטחונות אחרים כנגד הכספים אותם עומדת חברה זו להחזיק מכספי הדיירים, ולקבוע באופן ברור מהם חובותיה של חברת הניהול, כגון ניקיון, תשלומי חשמל, אחזקת המעליות, תיקונים בבניין וכדומה. "לצורך כך כדאי לקבוע לו"ז ברור ותדירות לביצוע חובותיה של חברת הניהול", הוא מסביר, "ולהגביל ולקבוע מראש מהן ההוצאות שמורשית החברה להוציא. בכלל, כדאי לדרוש תקציב חודשי ולעקוב אחר ההוצאות".

כדי לוודא שהחברה עומדת בהתחייבויות אלה, מוסיף עו"ד מילר כי "יש לקבוע בחוזה סנקציות ברורות לחילוט הביטחונות במקרים של אי עמידה בהתחייבויות". לדבריו, "יש לקבוע בחוזה תחנות יציאה המאפשרות ביטול התקשרות ו/או סיומו, ולוודא שברשות החברה יש פוליסת ביטוח המכסה כל נזק שייגרם לרכוש המשותף ו/או הפרטי כתוצאה מפעולה ו/או מחדל של החברה, כנגד צד ג' שיגרום למצב של נזק וכנגד נזקים שעלולים להיגרם לעובדי החברה בחצרי הבית".

כמו כן, מומלץ לוודא שפוליסת הביטוח של החברה כוללת ביטוח אחריות מקצועית וכן סעיף שלפיו חברת הביטוח מוותרת על זכות התביעות כנגד הנציגות והדיירים. באשר לתשלום הכספים, מציע עו"ד מילר שכדי להקטין את הסיכון, בבניין תהיה נציגות דיירים.

"על איסוף הצ'קים תהיה אחראית חברת הניהול, אך תשלומים שחברת הניהול תבקש לשלם, ייחתמו על ידי נציגות הדיירים", הוא מסביר. "חברת הניהול תהיה זכאית לתשלום חודשי עבור העמלה בלבד, ובדרך זו תהיה שליטה מלאה לדיירים על הוצאות תחזוקת הבניין, והדיירים ימזערו את הסיכון כי כספם ילך לאיבוד - במידה שהחברה תהיה חדלת פירעון".