בין שוקולד לפלאפל: מיתולוגיה שהפכה למגדל
ממפעל הממתקים ההיסטורי שיהפוך למגדל הגבוה בישראל, דרך בית הקולנוע המיתולוגי שבמקומו יוקם בניין לעשירים ועד לשוק המפורסם שייהרס לטובת פרויקט מגורים. המוסדות המיתולוגיים בגוש דן - שנכנעו לכוחות השוק והנדל"ן
תחום השימור של מבנים היסטוריים בישראל תפס תאוצה בעשור האחרון, אך יש מקרים שבהם אין ערך ממשי לשימור. כך, כאשר מדובר במוסדות מיתולוגיים שהופכים או עלולים להפוך למטרד, ועדות התכנון והבנייה המקומיות לרוב מאשרות לפנות אותם לטובת פרויקטים למגורים בשווי מיליוני שקלים.
מחקרים נוספים בערוץ הנדל"ן של ynet:
בדיקה: כמה עולה לגור ליד האוניברסיטה
הכירו: היישובים שיכפילו את עצמם עד 2030
בדיקה: איפה יש דירות חדשות במיליון שקל
מהן השכונות המבוקשות בקרב הורים לילדים
מאחורי הריסת המבנים והבנייה החדשה תחתם עומדים שני גורמים עיקריים, שבדרך כלל פועלים במקביל: כוחות השוק וגורמים עירוניים. סקירה מיוחדת שנערכה עבור ynet מצאה 5 מבנים מיתולוגיים בגוש דן שעוברים בימים אלה מתיחת פנים - ומפנים את מקומם לטובת מתחמי נדל"ן יוקרתיים.
"יזמים תמיד ישאפו למקסם את ערכם הכלכלי של הנכסים שברשותם, ופרויקטים מסוג אלו מהווים שימוש מיטבי ואינטנסיבי יותר בקרקע, ביחס למצב המוצא", מסביר מתכנן הערים אלון גרינברג, מנכ"ל חברת סביבות מגורים המתמחה בהכנת פרופילים של סביבות מגורים לחברות בנייה, אשר ערכה את הסקירה.
לדבריו, "הלחצים הנדל"ניים יגברו, בדרך כלל, על הערך ההיסטורי או הנוסטלגי של המקום, אם העיר עצמה גם תרוויח ולא רק היזמים. למשל, במקרים של מבנים שהפכו ל'פילים לבנים', כשצורכי התושבים משתנים, או כששימושי הקרקע באזור התחלפו לאורך השנים".
"ערים הן ישויות דינמיות", ממשיך גרינברג, "ומבנים שהיו חיוניים לפני עשרות שנים - לא תמיד יתפקדו באותו האופן גם בהווה. כך שלתופעה הזו יש גם ערך בכל מה שקשור לתהליכים של התחדשות עירונית וציפוף מרכזי הערים בפרט, ובמרקמים הוותיקים בכלל. לעירייה יש גם אינטרס כלכלי מובהק לפרויקטים כאלו, בדמות מיליוני שקלים שזורמים לכיסה מהיטלי השבחה, ובסופו של דבר - מהארנונה".
מפעל עלית: מבית חרושת לשוקולד - למגדל הגבוה בישראל
מפעלי תעשייה, שבעבר שכנו בפרברי הערים, מוצאים את עצמם יום בהיר אחד - לאחר תהליכים ממושכים של התפשטות עירונית - בלב המטרופולינים, מוקפים בשימושים "רכים" יותר כמו מגורים, משרדים ומסחר. גרינברג מסביר שבמצב כזה, המוטיבציה לפנותם כפולה: מצד אחד, יישור קו עם אופי האזור ומניעת מטרדים סביבתיים; ומצד שני, אינטרס כלכלי לניצול הקרקע שהפכה ליקרה יותר - והעתקת המפעל למקומות מרוחקים וזולים יותר.
זהו גם המקרה עם מפעל "עלית" המיתולוגי ברמת גן, ששימש לאורך השנים כבית חרושת לייצור ממתקים ושוקולד. המבנה, שנבנה בשנת 1933 והפך לאייקון מקומי שלימים נודע מיקומו בתור "צומת עלית", ממוקם בסמוך למתחם הבורסה ברמת גן וליד מגדל "משה אביב" - הגבוה ביותר בישראל. בשנים הראשונות הוא שימש כמפעל הראשי של חברת עלית (היום חלק משטראוס-עלית), וניחוחות השוקולד שהגיעו ממנו הונצחו בשירו של יהונתן גפן "ריח של שוקולד" - "בסוף רמת גן יש מקום מיוחד, שם אפשר לעמוד ולהריח שוקולד".
בתחילת שנות האלפיים הועברה הפעילות התעשייתית שבו, והוא שימש כמטה המשרדים של החברה. בשנת 2005 חתמה קבוצת שטראוס-עלית על חוזה למכירת הנכס לקבוצת יזמים אמריקאית, בראשות אנשי העסקים אייזק קטן ואלי ויינשטיין, תמורת 44 מיליון דולר - אולם החוזה לא יצא לפועל. שנה לאחר מכן רכשו חברת קרסנט הייטס וקבוצת טראמפ את המגרש, ותכננו להקים במקום המפעל מגדל מגורים יוקרתי ששמו "טראמפ פלאזה טאוור", על שם איל הנדל"ן האמריקני דונלד טראמפ.
כשנה לאחר מכן, רכשו חברת אזורים וקבוצת יהלומנים פרטית את זכויות הבנייה במגרש תמורת 80 מיליון דולר, במטרה לבנות עליו מגדל בודד בעלות של 175 מיליון דולר ובגובה של 270 מטרים ו-74 קומות - שהיה הופך אותו לגבוה יותר משכנו, מגדל משה אביב. המגדל היה אמור לשלב משרדים ומגורים, ובשנת 2008 אף פורסם כי יזמי המגדל ביקשו לאשר את הגבהתו לגובה של 280 מטרים ו-85 קומות. בשלב הזה החלו עבודות ההריסה של המפעל.
ביוני 2012 אישרה הוועדה המקומית לתכנון ובנייה שינוי בתוכנית הבנייה, כך שבמקום מגדל אחד ייבנו שני מגדלים - חברת אזורים תבנה מגדל מגורים הפונה לרחוב ארלוזורוב וייקרא מגדל "אזורים טוואר"; וקבוצת היהלומנים תבנה בניין משרדים בקרן הרחובות ז'בוטינסקי וארלוזורוב, שחלקו יהיה מיועד לשימור ויהפוך למוזיאון עירוני.
לפני כ-7 חודשים עודכנה התוכנית, כך שמגדל המגורים יכלול 65 קומות בגובה של 256 מטרים - וכך "יעבור" בגובהו (אם כי לא במספר הקומות) את מגדל "משה אבי"ב. במסגרת מתיחת הפנים של המתחם החלו בשנתיים האחרונות להיבנות 4 מגדלי מגורים נוספים ממזרח למפעל הוותיק על ידי חברת מצלאוי, ובהם "מגדל עלית". שניים מהם ממוקמים על ציר ז'בוטינסקי, השלישי יהיה מאחוריהם וייבנה על רחוב המתמיד והרביע יתקבע ברחוב ארלוזורוב.
קולנוע אופיר: מסינמה למתחם יוקרה
אחד הסממנים הבולטים של תהליכי הפרבור בארץ הוא היעלמותם של בתי הקולנוע העירוניים הקטנים, לטובת קומפלקסים של עשרות אולמות בשולי הערים. זה היה הדין למספר אולמות מיתולוגיים בארץ, למשל קולנוע "ת"א", קולנוע "בת ים" וקולנוע "אדיסון" בירושלים. הכוח של "הגודל" אמר את המילה האחרונה - והמתחמים הקטנים לא היו מסוגלים עוד להתחרות ביכולת משיכת הקהל של הקומפלקסים עתירי השטח.
גם קולנוע "אופיר" ההיסטורי במרכז תל-אביב, הממוקם בקרן הרחובות גרוזנברג ואלנבי בקרבת מדרחוב נחלת בנימין ושכונת נווה צדק, נהרס. כיום צפוי להחליף אותו פרויקט מגורים של חברת קרסו נדל"ן, שבעליה המיתולוגיים - משה קרסו - הקים את בית הקולנוע בשנת 1928, לבקשתו של ראש עיריית תל-אביב דאז, מאיר דיזנגוף. דיזנגוף טען אז שבעיר העברית הראשונה פועל רק בית קולנוע אחד - קולנוע "עדן" - וכך הוקם קולנוע אופיר, שהיה אחד מבתי הקולנוע הגדולים בעיר.
בית הקולנוע הישן כלל אולם מפואר בן לא פחות מ-1,000 יציעים ותאים פרטיים, והציג בשנותיו הראשונות סרטים אילמים, כמו גם סרטים מאוחרים יותר. הוא תוכנן בהשפעת הכרזת אונסק"ו על "העיר הלבנה" כאתר מורשת עולמי, ובהשראת מאפייני התכנון האירופי ששלטו בשנות התהוותה של העיר תל-אביב. בשנות ה-80 של המאה הקודמת הוא כבר נהרס, לאחר שהספיק לשמש כמועדון "ליקוויד". בראשית שנות ה-90 הוקם במקומו חניון.
על חורבות אותו החניון מקים כעת הנכד יואל קרסו, יו"ר קרסו נדל"ן, את פרויקט היוקרה "גרוזנברג", שייראה כמבנה עירוני טיפוסי, עם חצר פנימית ו-3 מבואות. בלב המבנה יוקם לובי משותף שיקשר בין הרחוב לבין החצר, כפי שהיה נהוג בתל-אביב הקטנה של שנות ה-30. לדברי קרסו, מדובר עבורו ב"סגירת מעגל".
שוק בצלאל: מדוכני פלאפל לפרויקט לאמידים
מגרש הכדורסל הישן ברחוב מכבי בתל-אביב היה ממוקם ליד רחוב קינג ג'ורג', לא רחוק מרחוב אלנבי, בסמוך לקולנוע "אוריון" הוותיק ומאחורי שוק "בצלאל" המפורסם, הידוע בדוכני הפלאפל המיתולוגיים שלו. קולנוע אוריון נפתח בשנת 1943, שינה את שמו לקלונוע "אורלי" בשנות ה-70 של המאה הקודמת, ובשנות ה-90 נסגר לטובת חניון עירוני שהוקם לרווחת תושבי השכונה.
"במגרש המרוצף ההוא גדלו לא מעט מאגדות קבוצת מכבי תל-אביב בשנים המוקדמות. חלק מהשמות הבולטים באותה תקופה היו אברהם שניאור ז"ל, יהושע רוזין ז"ל, תנחום כהן-מינץ ז"ל ושחקני העתיד של שנות ה-70, דוגמת מוטי ארואסטי ומיקי ברקוביץ', שעשו את ה'צעד וחצי' הראשון שלהם שם", מספר גרינברג. "בימי שישי היו מתאספים במקום אלפים על הטריבונות מהעץ, על מנת לחזות במשחקי הקבוצה".
בתחילת שנות האלפיים פרסמה עיריית תל-אביב מכרז למכירת מגרש מכבי, לצורך הקמת מבנים למגורים ולמסחר, וכן להחכרת מגרש לחניון תת-קרקעי בשטח הציבורי שבין הרחובות מכבי וטשרניחובסקי. מדובר היה אז באחד המכרזים הגדולים ביותר שפורסמו באותה השנה (2001) בישראל, ואליו ניגשו בין היתר חברות רמט ואזורים וחברת משולם לוינשטיין.
באוגוסט 2002 קבע בית המשפט העליון כי יש לערוך מכרז חדש לבניית פרויקט הענק בשוק בצלאל. רק 3 שנים לאחר מכן, בשנת 2005, נמכר המתחם לקבוצת דנקנר השקעות (לימים חברת אלעד ישראל מגורים - זרוע המגורים של יצחק תשובה) תמורת 6 מיליון דולר. רק ב-2010, בתום דיונים ארוכים על התנגדויות לתוכנית, אישרה עיריית תל-אביב את פינוי המתחם לטובת בניית מגדל מגורי יוקרה.
באותה שנה מכרה אלעד ישראל מגורים כמחצית משטח המגרש לחברת צמח המרמן, וב-2012 החלו עבודות החפירה במגרש. ואולם, בעקבות התנגדויות חוזרות ונשנות של הסוחרים בשוק, התבקשה הוועדה המקומית לתכנון ובנייה במחוז תל-אביב לדון מחדש בתוכנית הבינוי למגרש. כשנה לאחר מכן מכר תשובה כ-50% משטח המגרש לחברת קרסו נדל"ן, וביוני השנה התקבל היתר להקמת חניון ופתיחתו בטרם אכלוס הפרויקט - כלומר בעוד כשנה. בסופו של דבר יכלול הפרויקט שני בניינים בני 8 ו-10 קומות עם 153 יחידות דיור וכ-2,200 מ"ר של שטחי מסחר.
מרכזיית בזק ובית העיתונאים: בנייני הבוטיק משתלטים על אבן גבירול
חברת בזק היא אמנם חברת תקשורת, אך מצליחה לעשות רווחים יפים גם בעסקי הנדל"ן. בעבר החזיקה החברה כ-140 מרכזיות בלב הערים, בסמוך לקהל לקוחותיה, אלא ששינויים טכנולוגיים איפשרו לה למכור נכסים רבים באזורי הביקוש. כעת, המרכזייה המיתולוגית של בזק במשולש הרחובות אבן גבירול, אנטוקולסקי ושטרוק בתל-אביב תיהרס ובמקומה יקום פרויקט מגורים יוקרתי.
סניף הדואר הסמוך, המוכר גם הוא באזור, ייהרס וייבנה מחדש כחלק מהשטחים המסחריים של הפרויקט. במקום הבניין הוותיק יקום ברבעון הרביעי של השנה פרויקט המגורים "אנטוקולסקי-שטרוק" על ידי חברת BIT, שבבעלות היזם אורי הלר - שהודיע על הנעת הפרויקט בתחילת 2014.
רחוב אבן גבירול אינו הרחוב היחיד שבו מרכזיית בזק מיתולוגית הופכת לפרויקט מגורים. ב-2012 אישרה הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה בתל-אביב תוכנית להקמת שכונת מגורים במבואות יפו, מול איצטדיון בלומפילד, במתחם בזק - בקרן הרחובות הרצל, התחיה, סגל צבי הרמן והיתד. השכונה החדשה, שתזכה לכינוי "פארק החורשות", קיבלה תוקף ב-2013 ותכלול כ-700 יחידות דיור על שטח של כ-32 דונם.
בחלקו הדרומי של רחוב אבן גבירול, בפינת רחוב קפלן, החליטה באחרונה האסיפה הכללית של אגודת העיתונאים בעיר למכור את בית העיתונאים המיתולוגי, המכונה "מתחם בית סוקולוב", ליזם פרטי שיבנה מגדל בגובה 17 קומות במקום. באוגוסט השנה פרסמה ועדה מיוחדת של האגודה הזמנה פתוחה לקבלת הצעות מיזמים המעוניינים לרכוש את זכויות הבנייה במגרש.
ב-1939 הוקמה אגודת העיתונאים ושהתה בשדרות רוטשילד 27, אולם שנים ספורות לאחר מכן החלה בבניית בית סוקולוב (1945) ברחוב קפלן, כך שיוכל לאכלס את כל חבריה. ב-1957 נחנך בית העיתונאים, וב-1999 הסתיימה תקופת החכירה. מאז מחזיקה בו האגודה בסטטוס של "מחזיקים ללא חוזה", וחייבת סכום של כ-15 מיליון שקל לרשות מקרקעי ישראל עבור דמי חכירה שלא שולמו. בימים אלה מצויה אגודת העיתונאים בהליכים מול הרשות כדי להגיע להסדר על גובה החוב.
המתחם, המשתרע על פני כ-3,700 מ"ר, כולל זכויות בנייה בהיקף של כ-14 אלף מ"ר. התב"ע (תוכנית בניין עיר) במקום מעניקה זכויות בנייה למגדל מגורים בן 17 קומות, זאת בנוסף לשטחי מסחר ושטחי חניה. באגודה מתכוונים לשמור לעצמם שטחי משרדים גם במבנה החדש. בין השטחים שייהרסו במסגרת המהלך, נכלל גם המבנה של לשכת העיתונות הממשלתית, המבנה של דובר צה"ל וכן המסעדה הממוקמת בחצר המבנה.
