"בפריפריה חששו שמע"מ 0 יהרוג את הערים"

אמנם סיעת ישראל ביתנו פוצצה לפני זמן קצר את הדיון על אישור חוק מע"מ אפס בוועדת הכספים של הכנסת, אולם בכנס השנתי של לשכת שמאי המקרקעין באילת לא נוטשים את הדיונים. בפאנל מיוחד שבו השתתף השמאי הממשלתי הראשי במשרד המשפטים, טל אלדרוטי, הוא הסביר את מהות החוק וכיצד ניתן יהיה ליישם אותו. "האם החוק יוריד או יעלה מחירים? - מבחינתי זה לא רלוונטי כרגע", הבהיר אלדרוטי, "מה שחשוב זה להבין את החוק - ואותו רבים עדיין לא מבינים". הוא הבטיח שתוך שבוע יסיים את העבודה על החוק. 

חוק המע"מ - כותרות אחרונות בערוץ הנדל"ן :

• מפת הנדל"ן: כמה יעלו דירות עם מע"מ אפס?
• ועדת הכספים אישרה את חוק מע"מ אפס
• הדיונים על מע"מ 0%: פיצוץ בוועדת הכספים
  

אלדרוטי הודה כי את יישום החוק יש לקחת "בעירבון מוגבל כי הכל יכול להתהפך", ונראה כי ברגעים אלה אין צודק ממנו. כך או כך, הוא הודה כי בלשכת השמאי הממשלתי טרם הוציאו ערכים מדויקים לתקרת המחירים עבור הדירות החדשות אחרי ההטבה, משום שהם נסמכים על חוק שטרם אושר.

החדשות הטובות הן שלדבריו, המועד הקובע עבור תקרות מחיר אלה הוא חודש מרס 2014, אז יצא שר האוצר עם ההצאה על החוק; ולכן מחירון הדירות החדש לאחר ההטבה יתעלם מהתמורות שחלו במחירי הדיור בחצי השנה האחרונה. הוא התייחס להשפעת הרף העליון על המחירים - 1.6 מיליון שקלים למוטבים ומיליון שקל לזכאים, וציין כי בעקבות תקרות מחירים אלה יש סבירות גבוהה לעליית מחירים.

זו הסיבה, לדבריו, שלשכת השמאי הממשלתי החליטו לספק ערך מטר דירתי לכל אזור בנפרד. "המחירים יזנקו כלפי מעלה, לכיוון תקרת הרף העליונה", הבהיר אלדרוטי, "ויש ערים שבהן 1.59 מיליון שקלים אלה מחירים גבוהים מאוד. למשל, דירת 4 חדרים ממוצעת בדימונה עולה 900 אלף שקל. כך שראש עיריית פריפריה שהמחיר הממוצע בה עומד על 1.2 מיליון שקלים, יגיד לנו - 'הרגתם לנו את העיר, במקום לעודד פריפריה ופיזור אוכלוסין'. לכן חייבים קו אחר שיהיה רלוונטי לכל אזור ולכל עיר".

עם זאת, הוסיף השמאי הממשלתי כי "גם ממוצע לכל עיר קשה לביצוע, כי יש שונות מאוד גדולה". לכן הוחלט על מחיר אזורי לפי "גוש". "גוש זה הערך היחיד שהוא מובן, מודגש ומסומן - אין עליו ויכוחים. על שכונה, לעומת זאת, אפשר להתווכח - איפה נגמר הרחוב? הוא יכול להיגמר בשכונה א' או בשכונה ב'. להגיד לכם שאני אוהב את זה? לא. אבל אין ברירה", כך לדברי אלדרוטי.

הטבת המע"מ - גם בדרום תל-אביב

אלדרוטי הסביר כי עבודת השמאי הממשלתי נערכת מזה מספר חודשים ונחשבת ל"מבצע צבאי" חשאי, שייקבע היכן יזכו הזוגות הצעירים והזכאים להטבה. יחד עם 65 שמאים, הוקם חמ"ל שדגם עסקאות אחרונות בגושים שצפויה בהם בנייה רוויה של דירות חדשות. "בשלב א' לקחנו 700 גושים במדינה, במרקמים עירוניים רלבנטיים, ובשלב ב' נוסיף עוד 450 גושים שיבדקו", אמר.

"הייתה התלבטות בין עבודה איכותית לעבודה כמותית. הצעתי למפות את כל הגושים במדינה והדבר היה לוקח 3-4 שנים, אך הצורך היה להעמיד את המפה תוך מספר חודשים", סיפר השמאי הממשלתי, "בישראל יש 27-28 אלף גושים, 9,000 גושים במרקמים עירוניים, אך אנחנו בחרנו את הגושים הרלבנטיים שבהם היו באחרונה עסקאות של דירות חדשות או שהיו שיווקים בשנים 2011-2013".

לדבריו, הבדיקה פעלה באופן שדגם עסקאות אמת שדווחו לרשות המסים בגושים "ערים", כלומר בשאיפה לגושים שבוצעו בהם 10 עסקאות לפחות, בדירות חדשות או צעירות (בבניין שגילו עד 5 שנים). "קיימים גושים רלבנטיים למע"מ אפס גם בתל-אביב, באזורים כמו מתחם פלורנטין, ובאופן כללי ברור כי קביעת מחיר סף שכזה תסיט את הביקושים אל מתחת לקו שנקבע - ולא נראה עסקאות באותו גוש מעל אותו קו".

שכונת פלורנטין בתל-אביב. גם כאן תחול ההטבה?(צילום: ירון ברנר)

עוד אמר אלדרוטי כי מדובר בתוכנית משולבת לתוכנית "מחיר מטרה" של משרד הבינוי, ואלו יחד ייצרו כ-20 אלף דירות חדשות בהנחה של 15%-20% ממחיר השוק. "מהלך שכזה יביא לירידות מחירים כלליות, גם בשוק הדירות מיד שנייה", הוא הבהיר.

מתי מקבלים את ההטבה?

מהו רוכש מוטב?

על פי הצעת החוק האחרונה (שעלולה להשתנות עד לאישור הסופי של החוק), כדי שרוכש יהיה זכאי להטבת המע"מ, חייבים להתקיים שני קריטריונים:

• הורה לילד (או ילד שנמצא בחזקתו) או מעל גיל 35. במקרה של זוג, מספיק שאחד מבני הזוג מעל גיל 35 או הוא הורה לילד.
• לרוכש ולבן/בת זוגו אין כיום דירה בבעלותם וגם לא הייתה בבעלותם ב-10 השנים האחרונות. אחזקה בדירה בשיעור של שליש או יותר נחשבת לבעלות מבחינת חוק מע"מ 0%.
  

אם רוכש שמקיים את תנאים 1 ו-2, או בן/בת זוגם שירתו שירות צבאי/אזרחי/לאומי לתקופה של 12 חודשים לפחות - הם מוגדרים כרוכשים "מוטבים" ותקרת שווי הדירה שיוכלו לרכוש במסגרת ההטבה הוא 1.6 מיליון שקלים. במידה שלא, תקרת ההטבה עומדת על מיליון שקל - ורוכשים אלה מוגדרים כרוכשים "זכאים".

מהן דירות מוטבות?

כדי שדירה תוכל להימכר כדירה מוטבת, היא צריכה לעמוד במספר קריטריונים, בין השאר:

• דירה חדשה מקבלן.
• דירה בשטח שבין 60-150 מ"ר ("שטח פלדלת" - כלומר לא כולל שטחי מרפסת, מחסן וחניה).
• תקרת מחיר של 1.6 מיליון שקלים לרוכש "מוטב" ותקרת מחיר של מיליון שקל לרוכש "זכאי". זהו המחיר המירבי לקבלת ההטבה.
• המחיר למ"ר של הדירה יהיה נמוך מהערך שיקבע השמאי הממשלתי לאותו אזור.