לא הוגנת: חוקי השכירות שלא אושרו מעולם

המשבר הפוליטי בין ראש הממשלה, בנימין נתניהו, לשר האוצר מקפיא את חוק מע"מ אפס שיזם השר יאיר לפיד, ולצדו ייתכן שיוקפאו תוכניות דיור נוספות - כמו הצעת החוק החדשה לשכירות הוגנת. את הצעת החוק הציג לפיד יחד עם שרת המשפטים, ציפי לבני, רק לפני כשבועיים - במסגרתה הוצע שהממשלה תפקח על שוק השכרת הדירות בישראל - אולם היא טרם הספיקה להגיע לכדי חקיקה. הערב, לאחר שנתניהו פיטר את לפיד ולבני, בדקנו את הצעות החוק הקודמות שגם לא הגיעו לספר החוקים של ישראל.

כתבות נוספות על שכירות  בערוץ הנדל"ן :

"2,000 דירות להשכרה בשנתיים? לא מעשי"

אמנת שוכרי הדירות: "דיור זה צורך קיומי"

"הדירה שלך - אם תקנה ריהוט ב-6,000 שקל"

לכל הדיווחים על הבחירות שבדרך

כיום כוחות השוק מכתיבים את תנאי השכירות, ובהתאם למיקום, האטרקטיביות והביקוש של הנכס - קובע בעל הדירה שרירותית ועל דעת עצמו את הערובות הנוחות לו. למעשה, אין עליו כל מגבלה. נכון הדבר גם לגבי גובה דמי השכירות וייקורם מעת לעת.

הצעת החוק החדשה לשכירות הוגנת מציעה להגביל ל-3 שנים את יכולתו של משכיר להעלות את שכר הדירה משנה לשנה. על פי ההצעה, המשכיר יכול לקבוע באופן חופשי את שכר דירה רק אחת ל-3 שנים, ולאחר מכן להעלות אותו בשיעור העלייה של מדד המחירים לצרכן בלבד.

מיד לאחר הצגת החוק הועלו מצד אחד קריאות ברכה מצד השוכרים, אולם בקרב חלק מהמשכירים הובע החשש כי פיקוח על שוק הדיור להשכרה יפגע בהם. בין היתר, נטען, כי עבור עצמאים בעלי דירות, שכר הדירה אמור להוות "פנסיה" - ופיקוח כזה עלול לפגוע בה.

אחת השאלות שנשאלו עם הצגת הצעת החוק הייתה מי המרוויח ומי המפסיד ממנה. כדי לעשות סדר בדברים, הלכנו אחורה אל חוק השכירות הנוכחי, שנחקק בשנת 1971 ונכנס לתוקף בתחילת שנת 1972.

רבותיי, ההיסטוריה חוזרת

חוק השכירות והשאילה קובע כי "שכירות היא זכות שהוקנתה בתמורה להחזיק בנכס ולהשתמש בו שלא לצמיתות". אם נתייחס לשינוי המרכזי בהצעת החוק החדשה לשכירות הוגנת, נראה כי החוק הנוכחי לא קבע גובה מסוים של שיעור דמי השכירות, ורק צוין בו כי "ישולמו דמי שכירות שהיו ראויים להשתלם לפי הנסיבות בעת כריתת החוזה".

מאז 1972 ועד היום, למעט שינויים בחוקי המס הרלבנטיים, לא נחקקו חוקים שונים בשוק הדיור להשכרה - אולם, כאמור, הוגשו לא מעט הצעות חוק שמצביעות על 3 גישות להתמודדות עם ההשלכות בשוק הדיור להשכרה: הגישה הסוציאלית שבאה לטובה השוכר, הגישה ההגנתית-מניעתית שבה לטובת המשכיר והגישה המשולבת.

לפי הגישה סוציאלית, יש להגן על השוכר, לעודד שכירות לטווח ארוך תוך פיקוח והגבלת גובה דמי השכירות והצרת צעדיו של המשכיר, ובמקביל לתת הטבות מס ליזמים לצורך הקמת בניינים שישמשו למטרות שכירות למגורים.

הגישה ההגנתית-מניעתית באה להגן על זכות הקניין של המשכיר, ומאפשרת לו הליך פינוי מהיר ומזורז של שוכר סורר, תוך אפשרות נקיטת הליכים משפטיים וחיוב משטרת ישראל בסיוע פינוי הדייר; וכן תוך אפשרות ניתוק הדירה ממכשירים שונים ובסיסיים המאפשרים חיים סבירים ואלמנטריים (מים, חשמל, גז, טלפון) מול הרשות המספקת את השירות.

מדריכים נוספים במדור "דירה להשכיר ":

• פלישת טרמיטים: מי יטפל - המשכיר או השוכר
• שאני אשלם דמי תיווך? הצחקתם אותי
• "הדייר הסרבן": כשכסף ובטיחות מתנגשים
  

בפן הסוציאלי, כבר בשנת 1999 הוגשה הצעת חוק בה הוצע כי לצורך ויסות ואיזון גובה דמי השכירות החודשיים, יש ליצור מנגנון לפיו גובה דמי השכירות של דירה יהיה יחסי לגובה הארנונה המשולמת עבור אותה הדירה.

על פי ההצעה, את היחס בין השכירות לארנונה אמור לקבוע שר הבינוי המכהן, באישור ועדת הכלכלה של הכנסת. במקרה שבו הועלו דמי השכירות של דירה למעלה מדמי הארנונה, הם ייחשבו כמחיר מופקע לפי חוק הפיקוח על מצרכים ושירותים - ותחול על כך סנקציה.

(צילום: ירון ברנר)

במהלך השנים 2014-2009 הוצעו מספר הצעות חוק נוספות בנוגע להגבלת העלאת דמי השכירות על ידי חברי כנסת שונים. בין היתר הציעו חברי הכנסת כי משכיר יהיה רשאי לייקר את גובה דמי השכירות רק לאחר תקופת שכירות של 12 חודשים, וגם אז גובה הייקור לא ייעלה על 5%. עוד הוצע כי במקרה שבו בוצע ייקור גבוה מכך, לא יהיה זכאי המשכיר לסכום הנוסף, והשוכר יהיה רשאי לקזז את יתרת התוספת האסורה מדמי השכירות העתידיים.

לכך נוספו הצעות חוק המציעות לתת הטבות מיסוי מהותיות לבניית בניינים אשר ישמשו לצורכי שכירות מגורים. לאחרונה אף הוצעו כמה הצעות חוק לפיהן תחול חובה על המשכיר בתיקון פגמים בדירה המושכרת תוך זמן קצר, וכן שלא יתאפשר למשכיר להערים קשיים על שוכר בזמן יציאתו מהדירה בטרם סיום תקופת השכירות ובהבאת שוכר חלופי.

הצעות החוק מנסות להגן בעיקר על השוכר

בפן ההגנתי, בין השנים 2007-2009 יזמה קבוצת חברי כנסת כמה הצעות חוק שנועדו לזרז את הליך פינויו של שוכר בעייתי, בטענה כי החוק כיום אינו מאפשר לבעל דירה לנקוט דין עצמי לפינוי שוכר, ולכן נאלץ לפתוח בהליכים משפטיים יקרים ומתישים. עוד הוצע לבטל את היתרון של שוכר המחזיק בדירה שלא כדין, ולאפשר הליך בזק משפטי בנושא. כמו כן, הוצע לחייב את משטרת ישראל בפינוי ולחייב רשות לנתק את הדירה ממכשירים.

הצעת חוק נוספת משנת 2010 שהגישה ח"כ שלי יחימוביץ (עבודה) נקראה "חוק זכויות השוכר" וניסתה לשלב בין הגישה הסוציאלית להגנתית. עיקרי החוק היו, בין היתר, ניסוח הסכמי שכירות בכתב בלבד; זכאות קבלת פיקדון בסך גובה דמי שכירות של חודש אחד; השבת הפיקדון לשוכר תוך 30 יום וכנגד סילוק חובות; והגבלת קבלת צ'ק ביטחון או שטר חוב לגובה של עד 4 חודשי שכירות וחובת השבתם לשוכר.

עוד הציע החוק איסור על דרישת מתן ערבות בנקאית; הגבלת ייקור שכר דירה שנתי של עד 5%; אפשרות פתיחה בהליכי פינוי רק לאחר תקופה של 60 יום בהם לא שילם השוכר דמי שכירות; מתן הודעה מוקדמת של 30 יום על פינוי הסכם ומשלוח בדואר רשום בלבד; ועוד. הצעת חוק זהה הוגשה גם בשנת 2013, וכאמור לפני שבועיים הוגשה הצעת חוק חדשה בנושא שכירות הוגנת.

הצעת החוק החדשה, מגנה על השוכר, בין היתר על ידי הגבלת ייקור דמי השכירות למשך 3 שנים מיום חתימת הסכם השכירות, אף אם התחלף שוכר בתקופה זו; חובת עשיית הסכם שכירות בכתב בלבד; חובת מסירת העתק מהסכם השכירות לשוכר; חיוב המשכיר בהשבת דמי שכירות ששולמו, עת ייקר את שכר הדירה בטרם חלפו 3 שנים; הטלת פיצוי כספי על משכיר שייקר את שכר הדירה שלא כדין; ושמירת זכויות השוכר מול רוכש אחר של הדירה בעת מכירתה.

עוד דורשת הצעת החוק חובת גילוי המשכיר על אי התאמה במושכר עצמו ובסביבתו; חובת גילוי והצגת הסכם השכירות הקודם לשוכר החדש; קביעה מפורשת בחוק מהי דירת מגורים ומהם האביזרים הבסיסים הנדרשים לה לצורך השכרתה, בציון כי דירה הקטנה משטח 26 מ"ר אינה ראויה למגורים; זכאות השוכר לניכוי דמי שכירות או השבתם, במקרה שבו הושכרה דירה שאינה ראויה למגורים כקבוע בחוק; הגבלת גובה הביטחונות להשכרת הדירה עד שליש מתקופת השכירות, ולא יותר מסכום של 6 חודשי שכירות חודשיים; מתן חובת הודעה למשכיר לשוכר על כוונתו למימוש הערובות; ועוד. 

נראה שכיום המטרה החברתית והסוציאלית עומדת בבסיס החקיקה המוצעת בנושא שכירות. הצעות החוק שהוצעו עד היום, כמו גם הצעת החוק החדשה, מיטיבות על פי רוב יותר עם השוכר, שמקבל מעמד מועדף מול המשכיר - שחופש הקניין שלו נפגע. למעשה, ההטבות היחידות המוזכרות בהצעת החוק החדשה עבור המשכיר הן שהיא לא תחול על דירות המיועדות להשכרה לטווח קצר (לא יותר מ-3 חודשים); או על דירות יוקרה שעולות מדי חודש יותר מ-20 אלף שקל.

הכותב הוא עו"ד מומחה בנדל"ן ובמשפט אזרחי. האמור במאמר זה אינו מהווה תחליף לקבלת ייעוץ משפטי פרטני