דירה מקבלן: מה לשאול במשרד המכירות?
אף שזו אחת העסקאות החשובות בחיינו, רבים רוכשים דירה "על הנייר" באופן אמוציונלי. לפני נטילת משכנתא - אלה הבדיקות המקדימות שעליכם לבצע
רכישת דירה חדשה היא אולי האירוע המכונן ביותר בחיינו. גם משום שמדובר לרוב בהוצאה הכספית הגדולה ביותר שרבים מאיתנו נוציא במהלך החיים בעסקה בודדת, וגם מכיוון שלקביעת מקום המגורים שלנו יש השפעה אקוטית על כל ההיבטים של חיינו ושל חיי המשפחה שלנו. אלה כוללים קרבה למשפחה הגרעינית ולהורים, סגנון ואיכות החיים, מקום התעסוקה שלנו, חינוך הילדים ועוד.
כתבות נוספות בערוץ הנדל"ן :
חלום ושברו: חיכיתם למע"מ 0%? הפסדתם
הקבלנים: "הממשלה עשתה רק נזקים לענף"
לכם אין כסף? דירות במיליונים נחטפות
כמי שמלווים את הלקוחות משלב ההתעניינות בפרויקט ולאורך השנים הארוכות עד למסירת הדירה, אנו נדהמים לגלות בכל פעם מחדש עד כמה ההחלטה החשובה הזו מתבצעת באופן אמוציונלי ולא מתבססת על שיקולים רציונליים ובדיקות מקדימות. רוכשים רבים אינם מבינים את המשמעות של בניית בניין "מאפס" ואת הסיכונים הכרוכים בכך.
כשמחליטים לרכוש דירה חדשה מקבלן "על הנייר" (כלומר שנמצאת או שתהיה בעתיד בבנייה), קיימת ממילא הרבה אי-ודאות רבה, לצד חוסר ידע מקצועי וכלכלי. על כן ריכזנו עבורכם שאלות שחשוב מאוד לשאול במשרד המכירות לפני ההחלטה על קנייה.
מי היזם?
יזם הנדל"ן שמוכר לכם את הדירה אחראי על התכנון, הביורוקרטיה וההיתרים, הליווי הבנקאי, השיווק ומכירת הדירות, ומחויב לרוכש על פי חוק. חשוב לוודא שהוא הוא בעל ניסיון וחוסן פיננסי, שהוא עומד בלוחות הזמנים ועובד עם מתכננים מובילים. חשוב גם לברר מי יהיה האדריכל של הבניין, ואיזה בנק מלווה את הפרויקט.
חשוב לא פחות לבקש מהיזם רשימת רוכשים ממליצים, לראות פרויקטים משותפים של היזם ושל הקבלן (המבצע את הבנייה בפועל), לשוחח עם הדיירים, לבדוק האם הפרויקטים נמסרו בזמן ולאסוף מידע נוסף שיכול לסייע לכם בהחלטה על הבחירה.
מי הקבלן שבונה את הפרויקט בפועל?
רוב החברות אינן מספקות יזמות וביצוע תחת אותה קורת גג, ולכן יש לבדוק מיהו הקבלן בפועל - מהו ניסיונו, בכמה פרויקטים היה מעורב, אילו עוד פרויקטים הוא בונה ובנה בעבר, האם התמחה בבנייה למגורים, והאם הוא עומד בלוח הזמנים ובסטנדרטים גבוהים. בעיקר מומלץ לוודא במקרה זה זה את מידת ההתאמה בין התחייבויות היזם לבין התוצר של הקבלן המבצע.
איזו אחריות מציע היזם ומה רמת השירות?
היזמים מחויבים על פי חוק לאחריות בתקופת בדק של הדירה החדשה שנמכרת לרוכש, לצד תקופת אחריות של 3 שנים. חשוב לברר מראש מה האחריות המוצעת מצד היזם, משום שקיימות בשוק חברות המנתקות מגע לאחר מסירת המפתח בניגוד לחוק, או שמבצעות רק את המינימום הנדרש.
איזו הגנה אתם מקבלים עבור כספכם?
חשוב לבדוק את הביטחונות והערבויות שהיזם והקבלן מציעים והבנק המלווה - במידה שפרויקט המגורים מלווה באמצעות גוף פיננסי. על פי חוק, בתשלום של מעל 7% ממחיר הדירה חייב המוכר להמציא בטוחה, כך שבמקרה קיצון יושב אליכם מלוא כספכם.
שימו לב: במצב שבו יש גוף פיננסי המלווה את הפרויקט, התשלומים מתבצעים באמצעות פנקס שוברים ועוברים ישירות לבנק המלווה - ולא לקבלן, מה שיוצר עבור החובה להנפיק ערבות בגין כל תשלום במועדים הקבועים בחוק.
האם קיים היתר בנייה לפרויקט?
ללא היתר בנייה רשמי אסור לקבלן להתחיל לבנות. לעתים, קבלנים מציעים דירות בהסכם מותנה בקבלת ההיתר, אולם אז יש לקחת בחשבון כי מועד קבלת ההיתר תלוי בוועדות התכנון והבנייה ברשויות המקומיות. במקרה זה יש לוודא שקיימים מנגנונים בהסכם המבטיחים את זכויותיכם (למשל, זכות ביטול לאחר תקופה מסוימת בה לא מתקבל היתר הבנייה).
מהו מועד קבלת הדירה?
יש לבדוק מהו לו"ז הבנייה המתוכן, והאם הקבלן ידוע כמוסר דירות בזמן. בהתאם לכך, ניתן להיערך לפינוי דירתכם הנוכחית, רכישות מתוכננות וכדומה. בנוסף, חשוב לדעת כי החוק קובע פיצויים מהותיים בגין איחור במסירה מעבר למועד בו היזם התחייב למסור את הדירה החדשה.
מהו שטח הדירה?
החוק (מפרט חוק המכר) כולל נוסחה מפורשת לאופן בו מחשבים את שטח הדירה, ויש לוודא שהנתונים המוצגים לכם נעשו על פיו. חשוב להבין מה הגודל האמיתי של הדירה, לא כולל המרפסת, החניה והחלק היחסי בחלל המדרגות.
מהו מפרט הדירה והבניין?
יש לבדוק את מידת ההתאמה של הדירה לצרכי המשפחה, כמו כיווני האוויר ומאפיינים מובנים אחרים. תוספות כמו חדר כושר, שומר ומועדון דיירים יהפכו את הבניין ליוקרתי יותר, אך גם יטילו עליכם הוצאות אחזקה גבוהות יותר.
כדאי לבדוק אם הבניין נבנה בהתאם לדרישות התקן הירוק - מעבר לתרומה לסביבה, במרבית המקרים, הוצאות התחזוקה השוטפת של הדירה והשטחים הציבוריים יהיו נמוכות יותר. בנוסף, כדאי לבדוק האם והיכן קיים חדר טרנספורמציה, האם מופיע בתקנון איסור על התקנת אנטנה סלולרית בבניין, וכן לבדוק אם קיימים מטרדים בסביבה כמו רעש, ריח רע, האם קיים פיר אשפה מרכזי וכו'.
מה בדיוק כולל המחיר?
חשוב לקבל מידע על גובה הזיכוי המובטח עבור פרטי הגמר המובטחים, ועל עלות השינויים והתוספות בדירה. יש לוודא קבלת מחירון שינויים במועד חתימת ההסכם, וחשוב לבדוק אם במהלך הבנייה קיים "חלון הזדמנויות" לביצוע שינויים ללא עלויות נוספות. ניתן, ברוב המקרים, לנהל מו"מ על המחיר המבוקש, תנאי התשלום, השינויים והתוספות והמפרט.
מה יש בסביבת הפרויקט?
חשוב לבדוק את מיקום הפרויקט ביחס לבתי ספר, גני ילדים, מרכזים מסחריים, ביתי כנסת ופארקים או גנים ירוקים. כדאי לבדוק אם הפרויקט נבנה בסמיכות למרכזי תעסוקה, ספורט, תרבות או פנאי, והאם יש נגישות לצירי התנועה המרכזיים. עוד כדאי לבדוק ברשות המקומית מה מתוכנן לקום בקרבת הפרויקט בעתיד. בהצלחה!
הכותבת היא מנהלת השיווק של קבוצת תדהר
לפנייה לכתב/ת 
