חוזרים לקנות דירות: אפשר להוריד את ריבית המשכנתא?

על רקע הזינוק בביקושים לדירות, אישרה היום (ב') מועצת מקרקעי ישראל את תוכנית "מחיר מטרה", שאמורה להוזיל את הדירות החדשות שייבנו בערים מרכזיות ברחבי הארץ ב-20% ממחיר השוק. ההסכמה שאליה הגיע משרד האוצר עם משרד הבינוי, המקדם את התוכנית, הייתה שכ-70% מהדירות שייבנו יוקצו אך ורק לזוגות צעירים חסרי דירה, ורק 30% מהדירות יוכלו להימכר למשפרי דיור.

כעת, משנראה כי הזוגות הצעירים יוכלו להיעזר בלפחות תוכנית ממשלתית אחת כדי לקנות את דירתם הראשונה, נשאלת השאלה כיצד יתמודדו עם התהליך החשוב ביותר שעוברים רבים מרוכשי הדירות - נטילת המשכנתא. במסגרת התהליך לקראת נטילת משכנתא מהבנק למשכנתאות, חשוב בעיקר לדעת איזו ריבית ניתן לקבל, כיצד היא נקבעת ומדוע יש הבדלים בין גובהה בין הבנקים השונים ובין רוכשי הדירות השונים.

"תמחור הריבית מושפע, מצד אחד, מעלות מקורות המימון של הבנק - כלומר כמה עולה לבנק לגייס את הכסף שהוא מלווה לכם; ומצד שני מהסיכון שהבנק לוקח", מסביר זאב טפר מאגף השיווק במערך המשכנתאות בבנק לאומי. לדבריו, חשוב להבין שמאחר ונתוני כל לווה וכל נכס הם אינדיבידואליים, כך גם הסיכון של כל עסקה הוא שונה. "לפיכך, גם הריבית המשקפת את הסיכון תהיה שונה, כלומר ככל שהעסקה מסוכנת יותר לבנק - כך הריבית תהיה גבוהה יותר", מציין טפר. "לכן, יש לנקוט במשנה זהירות כאשר מנסים לבצע השוואה של הריבית מול לקוחות שונים ונכסים שונים".

צעירים ביריד מכירת דירות. צריכים להיערך לתהליך נטילת המשכנתא(צילום: אורי דווידוביץ')

תתפלאו - אבל גם הבנק לוקח כאן סיכון

טפר מסביר כי קיים סיכון שהלווה לא יוכל לעמוד בתשלומי המשכנתא כסדרם. "במקרים נדירים, שבהם הלווה לא מצליח לעמוד בתשלומים, ולאחר שהבנק והלווה מיצו את כל הניסיונות להסדיר את התשלומים, קיים סיכון שהבנק לא יוכל להשיב לעצמו את מלוא שווי ההלוואה על ידי מכירת הנכס", הוא אומר.

מדריך משכנתא - כתבות קודמות:

• האם ניתן לקחת משכנתא כשיש מינוס בעו"ש?
• אפשר למכור את הדירה יחד עם המשכנתא?
• לקראת קניית דירה? איך מתכננים משכנתא
• תכנון תקציב לדירה: כמה כסף אנו צריכים באמת?
• רכשתם דירה ראשונה? כך תקבלו משכנתא
• משקיעים? הכול על משכנתא לדירה להשקעה
• משדרגים דירה? כך תתנהלו עם המשכנתא
  

לדבריו, "קיים סיכון הנובע מפערים בין התחזיות של הבנק לגבי שינויים בפרמטרים הכלכליים (ריבית פריים, מדד המחירים לצרכן וכו') ואורך תקופת ההלוואות, לבין הנתונים בפועל. זאת מאחר והבנק מגייס כסף להלוואות בהתאם לתחזיות שהוא מבצע, אשר לא בהכרח תואמות את מה שקורה בפועל".

נשאלת השאלה, כיצד מבוצעת הערכת הסיכון בבנקים. טפר מציין שהנתונים הספציפיים של הלווה, של הנכס ושל ההלוואה, הם אלה אשר משפיעים על הערכת הסיכון. "הבנק אוסף מגוון רחב של נתונים ומבצע שקלול באמצעות מודלים סטטיסטיים ובעזרת שיקול דעת של מומחי אשראי בבנק", הוא מוסיף.

"הערכת הסיכון היא, למעשה, צפי לגבי התנהגות הלווה והשוק בעתיד. מאחר ואף אחד אינו נביא, יכולים להיות הבדלים בהערכת הסיכון שבנקים שונים מבצעים - גם עבור אותו לווה ועבור אותו הנכס".

עם זאת, מרגיע טפר, חשוב להבין: "בסופו של דבר, על פי רוב ההבדלים בהערכות ובתמחור הריבית בין הבנקים השונים אינם גדולים, בהתייחסות לאותו לווה ולאותו נכס. הטעות שרובנו נופלים בה היא שאנחנו משווים את עצמנו ללווים עם מאפיינים שונים ועם נכסים שונים".

אילו פרמטרים לוקחים בחשבון בתמחור הריבית?

קיימים חמישה פרמטרים מרכזיים שלוקחים בחשבון בתמחור הריבית:

1. מאפייני הנכס:

מיקום, עלות.

2. מאפייני הלווה:

• ההון העצמי (כמה כסף הרוכש מביא "מהבית").

• ההכנסות ממקום העבודה (נטו) והוותק במקום העבודה.

• חובות נוספים (למשל הלוואות אחרות וכד').

• התנהגות בעבר (למשל חובות שלא שולמו; או מאידך עמידה קבועה ויציבה בתשלומי הלוואות אחרות).

• נתונים אישיים כגון גיל, מספר ילדים ומצב משפחתי.

3. מאפייני ההלוואה:

• תקופת ההלוואה

• הרכב ההלוואה (ריבית משתנה / קבועה, צמודה או לא צמודה למדד וכו').

• אחוז המימון (היחס בין גובה המשכנתא לעלות הנכס).

• יחס ההחזר (היחס בין התשלום החודשי על המשכנתא לבין ההכנסה החודשית נטו).

4. מאפיינים ספציפיים לתקופה:

• עלות גיוס הכסף

• גובה הריבית

• גובה המדד

• ציפיות לשינויים בפרמטרים הכלכליים במשק

5. הנחיות הרגולטור:

הבנק מתייחס להנחיות בנק ישראל, אשר משפיעות על העלויות של הבנק עבור הלוואות מסוימות, למשל על פי אחוז המימון, גובה ההלוואה ומרכיב הריבית המשתנה בהלוואה.

ואיך אתם יכולים להשפיע על גובה הריבית?

כדי שרוכשי הדירות יוכלו להשפיע על גובה הריבית, טפר מציע, בראש ובראשונה, לצמצם את אחוז המימון. "ככל שהיחס בין גובה המשכנתא לעלות הנכס נמוך יותר, כך הסיכון שהבנק נוטל על עצמו נמוך יותר - מה שמאפשר לבנק לתמחר ריבית נמוכה יותר", הוא מסביר. לדבריו, "פחות מומלץ ליטול משכנתא באחוז מימון הגבוה מ-60%, משום שגם הרגולציה וגם המודלים של הבנקים מובילים לתמחור יקר יותר של הלוואות הנלקחות באחוזי מימון גבוהים מ-60%".

דרך נוספת להשפיע על הריבית היא לשפר את יחס ההחזר. "ככל שהיחס בין ההחזר החודשי הצפוי בגין המשכנתא לבין ההכנסה הפנויה נמוך יותר, כך הסיכון שהלווה לא יוכל לעמוד בתשלומי המשכנתא נמוך יותר - ולפיכך הבנק יכול לתמחר את ההלוואה בריבית נמוכה יותר", מסביר טפר. "ככלל, לא מומלץ לחרוג מיחס החזר של 1/3 - כלומר, שהתשלום החודשי על המשכנתא לא יעלה על שליש מגובה ההכנסה הפנויה

עוד הוא ממליץ על קיצור תקופת ההלוואה. "ככל שתקופת ההלוואה קצרה יותר, כך הריבית תהיה נמוכה יותר, וזאת מאחר ועלות גיוס הכסף על ידי הבנק לתקופה ארוכה לרוב תהיה יקרה מעלות הגיוס לתקופה קצרה. יש לקחת בחשבון שקיצור תקופת ההלוואה יגדיל את ההחזר החודשי שלכם, אולם סך העלות הכוללת שתשלמו לבנק תקטן".

נשאלת השאלה, איך בכל זאת משיגים את הריבית הנוחה ביותר. טפר מציע לפנות לבנקאי המשכנתאות ויחד איתו לבצע תכנון תקציבי נכון על מנת שתוכלו לרכוש דירה המותאמת ליכולות שלכם בתקופה הנוכחית. "קחו בחשבון שהדירה הראשונה שלכם לא בהכרח תהיה דירת החלומות שפנטזתם עליה, אולם רכישת דירה המותאמת ליכולות שלכם תאפשר לכם לקבל משכנתא בתנאים טובים יותר, ותוריד מכם הרבה לחצים ודאגות - וזו הפנטזיה שעדיף לחתור אליה בהתחלה".

כאשר יחולו שינויים משמעותיים בחיים שלכם, כמו למשל הרחבת המשפחה, יהיה זה הזמן הנכון לבחון עם בנקאי המשכנתאות אם המשכנתא עדיין מתאימה לצרכים וליכולות שלכם. בין היתר, ניתן למחזר את המשכנתא, כלומר לבצע שינויים בהרכב מסלולי ההלוואה, באורך תקופת ההלוואה, בגובה המשכנתא וכו' – וזאת בהתאם לצרכים המשתנים שלכם. "תמחור הריבית על המשכנתא מושפע מגורמים רבים, כאשר חלקם לא תלויים בכם וחלקם כן. לכן חשוב שתבינו אותם", מסכם טפר.