תוכנית מחיר מטרה: כל המפסידים והמרוויחים

הבוקר (ב') בשעה 9:00 התכנסה מועצת מקרקעי ישראל במשרד הבינוי בירושלים, כשעל סדר יומה עמד אישור הנוסח המתוקן של תוכנית "מחיר מטרה" להוזלת דירות. תוכנית, שעם ההודעה על פיזור הממשלה בשבוע שעבר, החליפה בקול תרועה רמה את תוכנית "מע"מ אפס" שקידם יו"ר סיעת יש עתיד, שר האוצר היוצא יאיר לפיד, אף שהייתה אמורה להיות מקודמת לצדה. שעתיים לאחר מכן, בשעה 11:00, כבר אושרה פה אחד על ידי חברי המועצה, ובראשם שר הבינוי אורי אריאל - שמשרדו הוביל את היוזמה.

אישור תוכנית מחיר מטרה - השתלשלות העניינים:

• האוצר מסכים למחיר מטרה; עדיפות לצעירים
  

האוצר מנסה לבלום את קידום "מחיר מטרה"

חלום ושברו: חיכיתם למע"מ 0%? הפסדתם

במסגרת תכנית "מחיר מטרה", יתמודדו קבלנים על הזכות לבנות מתחמי מגורים שבהם יימכרו דירות במחיר הנמוך ב-20% ממחירי השוק. בתמורה להסכמתם למכור את הדירות במחיר מופחת, יקבלו הקבלנים הנחה על הקרקע שהם רוכשים מהמדינה. תוכנית זו הייתה אמורה להשלים את תוכנית "מע"מ אפס" - כך שבעוד שמע"מ אפס תיטיב עם מחוסרי דיור, מחיר מטרה תיטיב בעיקר עם משפרי דיור (בעלי דירה שמבקשים לרכוש דירה שנייה במקום או בנוסף).

עם הקפאת תוכנית "מע"מ אפס" בשבוע שעבר, מיהר שר הבינוי להודיע כי בכוונתו להפריד ממנה את תוכניתו שלו. אין זה מפתיע: הרי גניזת מע"מ אפס עלולה הייתה לטרפד את תוכנית הדגל שלו, שנכרכה בתוכנית הדגל של משרד האוצר. לפני 3 שבועות אמר אריאל בוועידת נדל"ן באילת כי תוכנית מחיר מטרה "טובה יותר" מתוכנית מע"מ אפס. "מצאנו תוכנית טובה יותר", אמר אז שר הבינוי, "למע"מ אפס יש חולשות כמו שיש לה חוזקות". עם זאת, הודה כי מדובר בשתי תוכניות משולבות לטיפול ביוקר הדיור בישראל.

זמן קצר לאחר הכרזתו של אריאל, הגיש היועץ המשפטי של משרד האוצר התנגדות להפרדת שתי התוכניות ליועץ המשפטי לממשלה, בטענה כי הן משלימות זו את זו. מיד מיהרו שני המשרדים להגיע להסכמות - והוחלט כי תוכנית "מחיר מטרה" תיתן עדיפות לזוגות צעירים - ובכך "תשלים" את היעדרה של תוכנית "מע"מ אפס". זאת באמצעות הקצאת 70% מהדירות לחסרי דיור, והגבלת המחיר המקסימלי לדירה על 1.9 מיליון שקלים. אלא שכעת נשאלת השאלה - האם גם לתוכנית הדיור הזו יש "חולשות כמו שיש לה חוזקות", כפי שאמר אריאל.

שר הבינוי, אורי אריאל, ושר האוצר היוצא, יאיר לפיד, בחתימת "הסכם גג" בראשל"צ. תוכניות הדגל של שני המשרדים הופרדו

הדרך להשלים את מחיר מטרה - להחיות את המחיר למשתכן

הנוסח המקורי של תוכנית "מחיר מטרה" קבע ליישם אותה באתרי בנייה שבהם עומד המחיר לקרקע על כ-80 אלף שקל ליחידת דיור. בעקבות זאת, העריכו במשרד הבינוי כי במסגרת התוכנית ייכללו תחילה 10 יישובים, ולאחר מכן הרחיבו את הרשימה לכ-30 יישובים - בעיקר במרכז הארץ ובצפונה. ואולם, מבדיקת ynet עולה כי במסגרת התוכנית לא נכללו ערים בדרום הארץ.

עם היישובים שאמורים להיכלל בתוכנית ניתן למנות את ראש העין (שבה, לדברי רשות מקרקעי ישראל, ייפתחו המכרזים הראשונים של התוכנית), כמו גם כפר יונה, תל מונד, כפר סבא, רעננה, הרצליה, רמת השרון, רמת גן, תל-אביב-יפו, פתח תקווה, קריית אונו, באר יעקב, חולון, ראשון לציון, נס ציונה, רמלה, רחובות, יבנה, גדרה, יקנעם, נהריה, כרמיאל, עכו, קריית ים, חיפה, קריית ביאליק, מודיעין-מכבים-רעות, בית שמש, ירושלים, אריאל, מעלה אדומים, גבעת זאב, אפרתה ובית"ר עלית.

מפת היישובים הנכללים בתוכנית "מחיר מטרה", כפי שהוצגה בכנס נדל"ן בחודש האחרון. במשרד הבינוי מבהירים כי המפה תעודכן בימים הקרובים

בתגובה לפניית ynet לגבי אי-הכללת ערים בדרום הארץ במסגרת תוכנית "מחיר מטרה", גורם בלשכת שר הבינוי ציין כי כעת, משנוסח תיקון לתוכנית, היא תיושם באתרי בנייה שבהם יש מחיר לקרקע של כ-60 אלף שקל ליחידת דיור - כלומר 20 אלף שקל פחות מהנוסח המקורי. לפיכך, הסביר הגורם, ניתן יהיה לכלול ערים נוספות גם בדרום הארץ - ול-ynet נודע כי בשלב זה גם באר שבע ואשקלון ישולבו. עם זאת, קריית גת לא תיכלל בתוכנית, משום שערך הקרקעות בעיר גבוה מ-60 אלף שקל, "אך בעיר משווקות קרקעות במסגרת הסכמי גג", הבהירו בלשכת שר הבינוי.

ל-ynet נודע עוד כי שר הבינוי אריאל שלח בסוף השבוע האחרון מכתב לראש הממשלה, בנימין נתניהו, ובו הצעה "להשלים" את תוכנית מחיר מטרה, שכעת פועלת ללא תוכנית מע"מ אפס שנגנזה, כך שניתן יהיה לבנות דירות מוזלות בערים נוספות. על פי ההצעה של שר הבינוי, שאר השיווקים לקבלנים יתבצעו בשיטת "מחיר למשתכן" - שיטה שקידם בין היתר גם שר הבינוי הקודם, אריאל אטיאס, ושנזנחה ב-2013, מאז כניסתו של אריאל למשרד הבינוי.

מכרזי המחיר למשתכן היו מכרזים לשיווק קרקעות במחיר מופחת, שבהם הזוכה הוא מי שמציע את מחיר הדירה הסופי הנמוך ביותר. מדובר במכרזים ששווקו באזורים בהם היו למדינה צבר של קרקעות מתוכננות ומוכנות לשיווק, כגון מודיעין וראש העין. במסגרת המכרזים, שווקו יחידות דיור כחלק ממתחמים קיימים - כאשר רק חלק מהמתחם היה מיועד לזכאים.

• לצפייה במכתב בגודל מלא לחצו כאן
  

המכתב ששיגר שר הבינוי לרה"מ בסוף השבוע. מציע "להחיות" את שיטת מחיר למשתכן

המפסידים העיקריים: תושבי הפריפריה

בענף הנדל"ן הדעות חלוקות באשר להשפעת תוכנית "מחיר מטרה" על השוק. "מדובר בתוכנית צרכנית חשובה, שבשילוב תוכניות אחרות בהחלט יכולה לשפר את מצב רוכשי הדירות - אך יש לה כמה חולשות", אומר ל-ynet רוה איתן, סמנכ"ל המחקר באתר מדלן, המספק כלים לרוכשי דירות לבצע קנייה חכמה. ממחקר שערך האתר עולה כי יישום התוכנית במתכונתה הנוכחית עלול להביא לפגיעה ביישובי הפריפריה.

"הרעיון הבסיסי של שיטה זו היא שהקבלן מתחייב למכור את מרבית הדירות בפרויקט במחיר מוזל, ובתמורה הוא נהנה מהנחה במחיר הקרקע", מסביר רוה, "לכן התוכנית יכולה להיות מיושמת רק באזורים בהם שווי הקרקע מספיק גבוה כדי להכיל את ההנחה הנדרשת במחיר הקרקע - כלומר רק דירות חדשות באזור המרכז יוכלו להנות מההנחה, ובכך לפגוע באטרקטיביות של רכישת דירה בפרפריה".

"אם נשווה את כרמי גת - שכונת הענק החדשה בקריית גת, עם שכונת פסגות אפק בראש העין, נראה שפערי המחירים בדירות 4 חדרים חדשות בין שתי הערים מגיע לכ-400 אלף שקל", מדגים רוה. "אם תוכנית מחיר מטרה תיושם בראש העין בלבד, הפער צפוי לרדת לכ-100 אלף שקל - כך שרוכשים רבים עשויים להעדיף להתאמץ ולרכוש דירה במרכז הארץ במקום בערי הפריפריה".

"הפריפריה תפסיד בטוח", מחזק את הדברים אוהד דנוס, יו"ר לשכת שמאי המקרקעין. "בכל מקום שבו המחיר למ"ר דירתי נמוך מכ-12 אלף שקל (כלומר דירת 4 חדרים עם מרפסת, מחסן וחניה בשווי של כ-1.3 מיליון שקלים כולל מע"מ), קיים ספק אמיתי בקשר להיתכנות הפרויקט - גם אם הקרקע לדיור המוזל נמכרת בחינם ליזם". לדבריו, "ברור שמי שקונה במחיר יקר יותר - נהנה מהנחה מובנית גבוהה יותר. כך מי שקונה דירה ב-1.9 מיליון שקלים, נהנה מהנחה של 380 אלף שקל; בעוד שמי שקונה במיליון שקל, נהנה מהנחה של 200 אלף שקל בלבד".

קריית גת. בשלב זה לא תשתלב בתוכנית "מחיר מטרה"(צילום: רועי עידן)

"נכון לעכשיו תושבי הפריפריה מפסידים, שכן המכרזים הקרובים מתוכננים בעיקר באזור מודיעין וראש העין", מוסיפה שמאית המקרקעין והמשפטנית נחמה בוגין. "בשנתיים האחרונות ראינו שעליות המחירים הגדולות ביותר היו דווקא באזורים בהם מחירי הדירות עומדים על פחות מ-1.5 מיליון שקלים - ורצוי היה לקדם את המכרזים דווקא שם".

עפרה חדד, סמנכ"לית חברת הבנייה יורו ישראל, מותחת ביקורת חריפה אף יותר. "היוזמה של מחיר מטרה תמחק את הפריפריה", היא טוענת, "היא תגרום לכך שבתיאוריה, דירות במרכז הארץ יימכרו ב-20% הנחה, ולרוכשים לא יהיה אינטרס להתיישב בפריפריה כי המחירים במרכז יתקרבו לאלה בפריפריה. אף אחד לא יקנה שם דירות, ועבודה של שנים של מענקים תימחק במחי יד".

שלומי אברהם, מנהל העסקים הראשי בחברת גינדי החזקות, מצביע על בעיה נוספת - העובדה שלא ניתן יהיה לשווק דירות מוזלות לפני קבלת היתר בנייה. "מאחר שמדובר באזורים שחייבים בפיתוח של 18 חודשים לפחות, כמו מודיעין, ראש העין ויקנעם, ולא ניתן יהיה לקבל היתר עד תום הפיתוח - ייווצר מצב בלתי אפשרי מבחינת הזוגות הצעירים", הוא מזהיר. "הם יירשמו היום לדירה שידעו רק בעוד שנה וחצי אם עלו בהגרלה עבורה - ואז יאלצו להמתין עוד 3 שנים לפחות עד תום הבנייה. סביר שרובם יעדיפו לא להמתין זמן כה ממושך".

ובכל זאת: יש גם מרוויחים?

אבל לא רק פסימיות אופפת את ענף הנדל"ן - שבחלקו מצביע על רשימת מרוויחים מהתוכנית.  "המרוויח הגדול ביותר הוא משרד הבינוי, שלראשונה מביא בשורה אמיתית לרוכשי הדירות", טוען דנוס. לדבריו, "הצלחת המשרד בגישור בין כל הגורמים הרלוונטיים - האוצר, המשפטים ומשרד רה"מ - תגרום לו לגזור את הקופון הגדול ביותר מאישור התוכנית".

במקום השני ברשימת "המרוויחים" של דנוס נמצאים הזוגות הצעירים. "כעת הם יוכלו לרכוש דירות בהנחות אמיתיות, משומה מפורטת אותה יערוך שמאי של רשות מקרקעי ישראל, ולא ממחיר של טבלה וירטואלית שניתן היה להרוויח לפיה או שלא, כמו במע"מ אפס", הוא אומר. לדבריו, "רווח נוסף הוא שהזוגות הצעירים הגדילו את הנתח שלהם ברכישת הדירות ב-70%, וכעת יתחרו בינם לבין עצמם על הדירות המזלות, ולא במשפרי הדיור העשירים יותר, כפי שתוכנן תחילה".

דנוס מעריך כי גם הקבלנים והיזמים ירוויחו מהתוכנית, משום שזו "תשפר עבורם את תזרים המזומנים בכל פרויקט, וייתכן מאוד כי שיווקי הפרויקטים שלהם יסתיימו סמוך מאוד לתחילתם". גם יו"ר קבוצת חג'ג', צחי חג'ג', סבור שמדובר בתוכנית ראויה. "בשונה ממע"מ אפס, תוכנית מחיר מטרה היא תוכנית ראויה", הוא אומר. "היא תביא לכך שמכרזי הרשות לא יתחרו על האמרת מחירי הקרקע שלה, כפי שמקובל היום, אלא אל המחיר שישולם לה בגין הקרקע, תוך עמידה במחירי המטרה המופחתים".

אולם לא כולם מסכימים עם הדברים. כך, למשל, לדברי בוגין, התוכנית תתאפשר רק אם תהיה הורדה משמעותית במחיר הקרקע - אחרת לא תהיה היענות למכרזים. "כיום הרווח של יזם משיווק פרויקט מגורים עומד על 15% לכל היותר, לכן הם לא יספגו שיווק דירות במחיר הנמוך ב-20% ממחיר השוק", היא מסבירה, "אם המדינה לא תשווק את הקרקעות מהנחה של 20%, התוצאה תהיה שיזמים לא ייגשו כלל למכרזי מחיר מטרה או שהפער יתבטא באיכות הבנייה, ואף אחד לא רוצה שזה יקרה. ללא הנחה במחיר הקרקע כולם יפסידו".

"מחיר מטרה מוכיחה שוב שיש לנו הנהגה שבמקום להציע פתרונות פשוטים, ממוקדים ויעילים, מסבכת לכולם את החיים ועושה עוול למי שרכש ממנה קרקע רק אתמול", מחזק את הדברים פנחס מלכה, מנכ"ל ובעלים משותפים בחברת הנדל"ן מעוז דניאל. לדבריו, "אם אתמול משרד הבינוי ורשות מקרקעי ישראל שיווקו קרקעות במחיר מסוים, ומחר ישווקו קרקעות שכנות במחיר נמוך יותר, בציפייה שכולם יישרו קו למחיר הנמוך, הם יגרמו לפשיטת רגל של חברות נדל"ן שניגשו למכרזים".

לדברי עו"ד ענת בירן, "אחת הבעיות במכרזי מחיר מטרה היא חוסר הוודאות של היזמים - הקבלן אמור להתחייב למחיר סופי של הדירה, תוך שהוא צריך לתמחר מראש את העיכובים שצפויים בפרויקט", היא אומרת. "כדי שמכרזי מחיר מטרה יצליחו, יש להסיר חסמים בירוקרטיים. "התוכנית הזו עלולה ליצור כשלים מקומיים במקומות שבהם קבלנים כבר קנו קרקע יקרה, וכתוצאה מכך יקפיאו את תוכניות הפיתוח", מוסיף שמחה גרידינגר, יו"ר ובעלי חברת נתיב פיתוח, "מה שיוביל לאי-ודאות ולנזק נוסף לענף".

ממשרד הבינוי נמסר בתגובה לדברים: "תוכנית מחיר מטרה זכתה לתמיכה מקיר לקיר של כל ההנהגה הכלכלית, לרבות המועצה הלאומית לכלכלה, נגידת בנק ישראל, משרד האוצר, משרד ראש הממשלה וכלכלנים בכירים, כתוכנית מאוזנת וחכמה שיכולה להשפיע באופן ממשי על מחירי הדירות. לצד זאת, דווקא אם נצליח בהורדת המחירים באזורי הביקוש, הרי שכידוע המחירים בפריפריה נגזרים תמיד מהמחירים במרכז, כך שהורדת מחירים במרכז ובאזורי הביקוש משליכה באופן ישיר על המחירים בפריפריה.

"לאור העובדה שחוק מע"מ אפס לא יחוקק, ביצע משרד הבינוי התאמות הנובעות מכך, והיום החליטה מועצת מקרקעי ישראל להוריד את ערך הקרקע ליחידת דיור הנדרש כדי להיכנס למחיר מטרה ל-60 אלף שקל ומעלה במקום 80 אלף שקל ומעלה - דבר שירחיב את תחולת התוכנית ליישובים נוספים בפריפריה. למרות האמור לעיל והעובדה שתוכנית מחיר מטרה צפויה להשפיע על כלל השוק לרבות הפריפריה, אנחנו מגבשים חלופות נוספות לטובת כלל השוק. לדוגמא - כוונה לבצע את השיווקים האחרים במסגרת מכרזי מחיר למשתכן, בהם הקבלנים יתחרו על מחיר הדירה הסופי הנמוך ביותר, מכרזים המתאימים גם לפריפריה".