מחיר מטרה: 'קבלנים ייכנסו לתוכנית בדיעבד'
ראש המועצה הלאומית לכלכלה, פרופ' יוג'ין קנדל, התייחס לחששות הקבלנים לגבי תוכנית "מחיר מטרה". בכנס מקצועי בנושא שקיים משרד הבינוי אמר כי קבלנים שכבר זכו במכרזים וטרם החלו לבנות - יוכלו להיכנס לתוכנית רטרואקטיבית. נציג הקבלנים, נסים בובליל, הזהיר: "גם אם מחר בבוקר תשווק הדירה הראשונה במסגרת התוכנית - בפועל נראה אותה רק בעוד שנה וחצי"
אחד החששות המרכזיים של הקבלנים מתוכנית "מחיר מטרה " להוזלת דירות שאושרה אתמול, הוא פגיעה במכרזים שכבר נסגרו בערים שבהן ישווקו מכרזי "מחיר מטרה". בכנס מקצועי שערך הבוקר (ג') משרד הבינוי בתל-אביב ניסו אדריכלי התוכנית להפיג את החששות. כך, למשל, פרופ' יוג'ין קנדל, ראש המועצה הלאומית לכלכלה שהיה מעורב בתיקון נוסח החוק בימים האחרונים, ציין כי קבלנים שכבר זכו במכרזים וטרם החלו לבנות - יוכלו להיכנס לתוכנית בדיעבד.
מחיר מטרה - כותרות אחרונות בערוץ הנדל"ן :
- דנילוביץ' נגד מחיר מטרה: "אפליה בוטה"
- תוכנית מחיר מטרה: כל המפסידים והמרוויחים
- אושר סופית: "מחיר מטרה" להוזלת דירות
"אנחנו מתכננים להגדיל את היקף תוכנית 'מחיר מטרה' והשפעתה בטווח המיידי, כך שנציע לקבלנים שזכו במכרזים - וטרם החלו לבנות - להיכנס לתוכנית רטרואקטיבית", אמר קנדל. "תוכנית זו תהיה רק ליזמים שיהיו מעוניינים בכך, ולא נכריח אף אחד". קנדל הוסיף כי הוא מקווה שהתוכנית תחזיר יציבות לשוק הנדל"ן ותספק אופק וודאות לכל הצדדים.
"אם אנחנו מסתכלים על עליית מחירי הדיור ב-5 השנים האחרונות, היא החלה בירידת מחירי המניות ב-2008 והזיזה משקיעים לכיוון הנדל"ן", הסביר ראש המועצה הלאומית לכלכלה, "הצטרפו לזה גם ירידת ריבית דרמטית בעולם וגידול בשטח הדירה הממוצעת". לדבריו, "העלייה בביקוש עלתה מול היצע נמוך - ולא היו שיווקים או תכנון. כידוע, תהליך התכנון במדינת ישראל הוא לא בין היעילים בעולם, ולכן זה אורך זמן רב להניע תוכניות".
"רק עכשיו ב-2014 אנחנו מתחילים לתפוס את חלק מהבעיות שנוצרו ב-2008", המשיך קנדל, "שוק הנדל"ן מגיב לציפיות באופן מיידי - וזה מוציא אותו משיווי המשקל בישראל. מחירי הדיור משמעותית גבוהים משיווי המשקל שלהם - כך לפי קרן המטבע העולמית - בלפחות 20%". לדבריו, "מחירי הדירות צריכים להתייצב לרמת שיווי משקל, ואנחנו מצפים שגם המכירות בשוק הדירות מיד שנייה יתייצבו בהתאם. אנחנו מנצלים את הכוח של הממשלה לשיווק נרחב".
קנדל התייחס להבדלים בין תוכנית "מחיר המטרה" לתוכנית "מחיר למשתכן", שכפי שנודע ל-ynet מבקש שר הבינוי להחיותה, כדי לסייע לתוכנית הדגל שלו. "מסלול מחיר למשתכן נועד להקל על אוכלוסיות מסוימות מאוד באמצעות סובסידיה, ואילו מחיר המטרה נועד להוריד את מחירי הדיור כשיווי משקל - כלומר לא לקבוצה כזו או אחרת. ואנחנו מוכנים לממן את זה ולהוריד את מחירי הקרקע".
"ירידת מחירים - אולי בעוד 3 שנים"
נשיא התאחדות בוני הארץ, נסים בובליל, הציג בכנס את עמדת הקבלנים לגבי תוכנית "מחיר מטרה". "גם אם מחר בבוקר רשות מקרקעי ישראל תשווק את הדירה הראשונה במסגרת 'מחיר מטרה' - בפועל אנחנו נראה אותה רק בעוד שנה וחצי", הוא טען. לדבריו, "שלב התכנון והוצאת היתרי הבנייה לוקחים זמן, וצריך להבהיר: זה תלוי ברשויות המקומיות. אולי בעוד 3 שנים, אם התוכנית תצא לפועל, יש סיכוי שמחירי הדירות יירדו".
למרות הפסימיות, הודה בובליל כי מדובר בתוכנית "טובה". "זו הפעם הראשונה שממשלת ישראל החליטה לוותר על הכנסות המדינה", אמר, "בשנים האחרונות אנחנו שומעים הצהרות - אבל לא רואים מעשים בפועל. 'סוף נובמבר מע"מ אפס יעבור' הצהירו שוב ושוב, ובפועל אין ממשלה, אין מע"מ אפס ואזרחים שהיו אמורים לקבל את ההטבה, עומדים כעת מול שוקת שבורה. זה (תוכנית מע"מ אפס - ה.צ) הקפיא את השוק, עצר את הצמיחה וכעת אנו בצמיחה השלילית, עם הפסדים של 6 מיליארד שקלים למדינה".
בובליל ביקש מהמדינה "להפסיק עם ההצהרות ולצאת למעשים" וציין כי "המבחן האמיתי יהיה בביצוע התוכנית". בהקשר זה הוסיף כי "אני לא יודע מי יהיה שר הבינוי הבא, ויכול להיות שתהיה לו אג'נדה אחרת - ואולי בעיניו תוכנית 'מחיר מטרה' לא תהיה נכונה. הרי כל כמה שנים קם ראש ממשלה חדש, שרים חדשים שרוצים שהמעשים ירשמו על שמם. התפקיד של השר החדש יהיה לשווק ולהעלות את ההיצע - כל דבר אחר הוא פתרון חלקי".
לדברי בובליל, "הקבלנים יודעים לבנות דירות ב-750 אלף שקל וגם להרוויח - ואין שום סיבה בעולם שלא יציפו את השוק בקרקעות, כך שאנו נוכל לבנות ולענות על המחסור בהיצע. אנו נוכל להגיע למחיר דירה סביר ונמוך, אם יציפו קרקעות במחיר שזוג יכול לרכוש אותה ולא להשתעבד לה".
על רקע פיזור הכנסת, התייחס בובליל גם לסוגיית חוק מוסר התשלומים של עיריות לעסקים קטנים. "במשך שנים רבות, כל הגורמים בממשלת ישראל מדברים על עסקים קטנים ובינוניים. כולם קוראים לעזור לעסקים הללו, שהם מנוע הצמיחה של המשק הישראלי. הם מספקים את הסחורה, אך כשמגיעים לתשלום - הם נאלצים לחכות לפעמים גם 180 יום ויותר לגורמים המוניציפליים. בימים אלה חוק מוסר תשלומים מונח על שולחן כנסת ישראל, ולצערי נראה ששם הוא יישאר".
בנצי ליברמן, מנהל רשות מקרקעי ישראל, השתתף אף הוא בכנס והעריך כי התוכנית תספק מענה לצרכי הדיור של תושבי המדינה - אך קרא לצעירים לרכוש דירות גם מחוץ למרכז הארץ. "אני קורא לצעירים להגיע למקומות כמו קריית גת וחריש, שם אתם יכולים למצוא דירה לא ב-149 משכורות אלא ב-85 משכורות. זה פיתרון מוחשי שקורה מחר בבוקר", הוא אמר.
מנכ"ל משרד הבינוי, שלמה בן אליהו, הסביר כי בחלק מהמכרזים שישווקו במסגרת תוכנית "מחיר מטרה", רק 60%-70% מהדירות שייבנו יוקצו לתוכנית. לגבי קהלי היעד אמר כי "אין קהל יעד מוגדר - גם אדם עשיר או כזה שאבא שלו עשיר אך הוא חסר דירה, רשאי לגשת למחיר מטרה; וגם משדרגי דיור כלומר משפחות (גם בלי ילדים) שרוצות לעבור דירה זכאיות לגשת, תוך התחייבות למכירת הדירה בתוך 12 חודשים. ההיצע נכון לעתה לא מספיק לביקוש ולכן הכל יחטף ".
עוד ציין מנכ"ל משרד הבינוי כי התוכנית לא תאפשר שדרוג של מפרטי הדירות. "לקחנו מפרטים מהרבה חברות כדי למנוע את השדרוגים בהמשך. הדבר הזה הגיע מתוך שיחה עם הקבלנים כי הבנו שנושא השדרוגים מעכב את מסירת הדירות, אבל אם נראה שזה לא עובד טוב נתקן", אמר בן אליהו.
נזכיר כי מרשות מקרקעי נמסר אתמול, עם אישור התוכנית המתוקנת, כי המכרזים הראשונים לשיווק 3,000 דירות במסגרת התוכנית ייפתחו בראש העין בשבועות הקרובים. זאת לצד כ-1,500 יחידות דיור נוספות בעיר מודיעין, שלדברי שר הבינוי, אורי אריאל, מתחילת החודש ישווקו לצד מכרזים נוספים בעיר שאמורים להידחות - לטובת הכללתם בתוכנית.
הצלחה או כישלון? הדעות חלוקות
בעקבות דבריו של קנדל, גורמים בענף הנדל"ן שלקחו חלק בכנס בירכו על ההצעה. ערן רולס, יו"ר מרכז הבנייה הישראלי, ציין כי "אם מתחמי קרקע אילו (שבהם זכו קבלנים לפני הפעלת התוכנית - ה.צ) יכללו בתוכנית 'מחיר מטרה', המהלך הזה יגדיל את היצע הדירות ונראה השפעה גדולה יותר של התוכנית והורדה של מחירי הדירות באזורים נוספים".
אליאס טנוס, מנכ"ל קבוצת בסט, ציין כי "תוכנית 'מחיר מטרה' הופכת את הקבלנים לחברות ביצוע עבור המדינה - זה בהחלט יכול לתת יתרון לחברות שהן גם יזמיות וגם חברות ביצוע". הוא הוסיף כי "אחרי הרבה מאוד זמן, אני שמח לראות צעדים מעשיים של משרדי הממשלה, שיקלו על מצוקת הדיור, ומקווה שהתוכנית תצא לפועל באופן שיאפשר יישום אמיתי ונכון".
צבי פוקס, בעלי חברת צ.פ חברה לבניין, לא מיהר לברך על ההצעה של קנדל. "מבלי להתעמק בפרטי התוכנית, החלת מחיר מטרה רטרואקטיבית בעייתית מבחינה משפטית", אמר פוקס, "אי אפשר לשנות את תנאי המכרז לאחר שנסגר והוכרז זוכה. זה עלול לחשוף את המדינה לתביעות מצד יזמים שהפסידו באותם מכרזים. אני לא רואה איך מהלך כזה ירקום עור וגידים".
שמאי המקרקעין חיים מסילתי תהה כיצד הבנקים המלווים יראו את מחיר הקרקע במסגרת התכנית, ואמר כי "מדובר במהלך בעייתי מכיוון שהקרקעות נרכשו לאחר תוכניות עבודה וצפי למכור את הדירות במחיר מסוים. ברור שאם ימצא פתרון לעניין, יוצע בשוק מספר בלתי מבוטל של דירות 'על הנייר' שסביר שישפיע על המחירים בטווח הקצר. השאלה היא מה אורך הנשימה של התוכנית, איך הבנקים המלווים יראו את מחיר הקרקע במסגרתה ואיך הדבר ישפיע על ההון העצמי שיידרש מהקבלנים - ויכולתם להמשיך ולהניע את השוק".
אלי אביסרור, מנכ"ל אביסרור משה ובניו ויו"ר ארגון קבלני הדרום, מתח ביקורת חריפה עוד יותר על התוכנית בכללותה, ובכך התייחס לבדיקת ynet לפיה מרבית יישובי הדרום אינם נכללים בתוכנית. "מכרזי 'מחיר מטרה' הם האסון הגדול ביותר לזוגות צעירים בפריפריה", אמר אביסרור, "המכרזים האלה יעניקו הטבות רק לרוכשי דירות שרוצים ויכולים לרכוש דירות במרכז הארץ - את הדרום המדינה ממשיכה לזנוח".
הוא הוסיף כי "מאז 2007, אזור הדרום סובל ממכות שנחתו עליו על ידי ממשלות ישראל. החל מביטול מבצעי מקום ועד מכרזים לכל המרבה במחיר, שהעלו את מחירי הדירות אל מחוץ להישג ידם של הזוגות הצעירים". לדבריו, ההטבות שהממשלה יזמה לזוגות צעירים תקפות מגדרה לחדרה. "תוכנית מטרה מתעלמת לחלוטין מחיזוק הנגב", אמרה.
נזכיר כי מוקדם יותר היום התראיין ראש עיריית באר שבע, רוביק דנילוביץ, לאולפן ynet ומתח אף הוא ביקורת על התוכנית. "מחיר מטרה מבטלת את היתרון היחסי של הפריפריה ופוגעת ביכולת של זוגות צעירים מדרום הארץ לקנות דירה", אמר, "מהתוכנית נראה שגבולות המדינה מסתיימים בראשון לציון".
דותן לוי הוא כתב "כלכליסט"
