תוכניות הדיור: "המדינה ויתרה על הכנסות"

פיזור הכנסת בשבוע שעבר הותיר את שוק הנדל"ן בסערה: מצד אחד, תוכנית "מע"מ אפס" לקניית דירה מקבלן של משרד האוצר נגנזה; מצד שני, תוכנית "מחיר מטרה" של משרד הבינוי, להוזלת דירות חדשות ב-20%, קודמה במרץ. אלא שגם התוכנית השנייה הוקפאה בשלב הזה - לאחר ששני המשרדים חזרו בהם מהסכמתם לגביה, ודיון בנושא שהיה אמור להיערך אתמול (א') בישיבת הממשלה נדחה.

מחיר מטרה - כותרות אחרונות בערוץ הנדל"ן :

• מחיר מטרה: 'קבלנים ייכנסו לתוכנית בדיעבד'
• תוכנית מחיר מטרה: כל המפסידים והמרוויחים
• אושר סופית: "מחיר מטרה" להוזלת דירות
• האוצר מסכים למחיר מטרה; עדיפות לצעירים
  

אז בזמן שרוכשי הדירות ממתינים למקבלי ההחלטות, החלטנו לבצע השוואה בין שתי התוכניות שהיו אמורות לצאת לפועל יחד - כדי ליצור שינוי בשוק הדיור הישראלי. את ההשוואה ביצע עבור ynet אתר מדלן, המספק כלים מתקדמים לרכישת דירה חכמה, שבחן את הערים המרכזיות שבהן שתי התוכניות היו אמורות לפעול.

"לצד ההבדלים בין התוכניות, יש להן עקרון משותף - בשתיהן המדינה הסכימה לוותר על הכנסות כדי להוריד את מחיר הדירה", מסביר רוה איתן, סמנכ"ל המחקר במדלן. לדבריו, "במחיר מטרה, המדינה מוותרת על חלק ממחיר הקרקע בשלב בו היא מוכרת אותה לקבלנים, בתמורה לכך שהם ימכרו את הדירות ב-20% פחות מרמת המחירים בשכונה. במע"מ אפס, המדינה הייתה מוותרת לרוכשים על המע"מ, היכן שלא ניתן לבצע את מחיר מטרה, למשל בפרויקטים קיימים שבהם המדינה כבר מכרה את הקרקע לקבלנים במחיר מלא".

איתן מדגיש כי היקף יחידות הדיור במסגרת שתי התוכניות שונה - אם כי היה אמור להשלים זה את זה. כך, בתוכנית מחיר מטרה הצהיר משרד הבינוי על כ-9,600 דירות מוזלות בשנה, ואילו תוכנית מע"מ אפס הייתה אמורה לייצר 10,000-15,000 דירות מוזלות. "לו הייתה תוכנית מחיר מטרה יוצאת לפועל עם תוכנית מע"מ אפס, היקף הדירות המוזלות היה צפוי לעמוד על 20-25 אלף דירות מוזלות מדי שנה - נתח של מעל 50% מסך הבנייה החדשה", הוא אומר.

שר הבינוי אורי אריאל והשר לשעבר יאיר לפיד. מה היה קורה אם?

ההטבה הייתה מגיעה גם לקבלנים?

קהל היעד לתוכניות אלו הוא שהוביל למחלוקות בין משרדי האוצר והבינוי. בעוד שבמע"מ אפס הזכאים היו רק רוכשי דירה ראשונה מקבלן (משפחות עם ילדים או רווקים בני 35 ומעלה); מחיר מטרה הייתה מיועדת בעיקר למשפרי דיור. אולם עם גניזת מע"מ אפס, הסכים משרד הבינוי למתווה האוצר, לפיו 70% מהדירות יוקצו לחסרי דירה והשאר למשפרי דיור. עם זאת, כאמור, חילוקי הדעות צפו שוב בנושא הזה. כך או כך, שתי התוכניות אינן מיועדות למשקיעים - שמהווים כיום כרבע מהשוק.

"מצד אחד, חשוב שההטבות יהיו מיועדות לכלל הציבור, משום שהיכולת שלהן להשפיע על שוק הדיור מבוססת על יצירת ציפייה אצל כלל הרוכשים", מבהיר איתן, "מצד שני, הרצון לתעדף משפחות שאין להן דירה נובע מכך שבעלי דירה קיימת כבר 'רוכבים' על הגל של שוק הנדל"ן. הם הרוויחו מעליית המחירים של השנים האחרונות, וכוח הקנייה שלהם נשחק פחות מרוכשי דירה ראשונה".

שאלה נוספת שהתעוררה עם הדיונים על שתי התוכניות הייתה מה יהיו המנגנונים שיבטיחו כי ההטבה אכן תגיע אל הרוכשים - ולא אל הקבלנים. במסגרת מחיר מטרה, בין 60%-80% מהדירות אמורות להימכר במחיר למ"ר מוגדר מראש, ללא אפשרות לקבלן להעלות מחיר. במסגרת מע"מ אפס, הוגדרה תקרת מחיר למ"ר לדירות הנמכרות במסגרת ההטבה - תקרת מחיר שמטרתה הייתה לרסן את האפשרות לעליית מחירים.

לדברי איתן, "בשתי התוכניות קיימים מנגנונים שאמורים לרסן את יכולת הקבלנים לגלגל את ההטבה לכיסם. המנגנון של מחיר מטרה מבטיח שהכספים עליהם מוותרת המדינה יגיעו לרוכשים, כיוון שהיא תתבצע כבר בשלב המקדמי של מכירת הקרקע ליזם; אך גם בתוכנית מע"מ אפס רוב ההטבה הייתה צפויה להגיע לרוכשים, לנוכח תקרת המחיר למ"ר שקבע החוק".

זוגות צעירים ביריד מכירת דירות. המשקיעים מחוץ לתמונה(צילום: אורי דווידוביץ')

מה גובה ההנחה לרוכשי הדירות?

במסגרת מחיר מטרה, דירות חדשות אמורות לעלות כ-20% פחות ממחירי השוק כיום, ובמסגרת מע"מ אפס מחירי הדירות היו אמורים להיות נמוכים ב-10%-20%. היות והמחיר המקסימלי לדירה במחיר מטרה עומד על 1.9 מיליון שקלים, אחרי ההנחה המתוכננת ניתן היה לרכוש דירה במחיר מירבי של 1.52 מיליון שקלים. במסגרת מע"מ אפס, המחיר המירבי עמד על 1.6 מיליון שקלים למי שביצע שירות צבאי או לאומי, ומיליון שקל לכל השאר. אחרי ההנחה, היה אמור להיות המחיר המירבי של דירה 1.36 מיליון שקלים למי ששירת, ו-874 אלף שקל לכל השאר.

במפה האינטראקטיבית המצורפת ניתן לקבל נתונים מלאים לגבי השכונות שנבחנו במסגרת הטבת מע"מ אפס, כאשר הקלקה על כל עיר מציגה את מחירי הנדל"ן שבה כיום והמחירים שהיו מתקבלים לאחר ההטבה. המחיר הצפוי חושב בהנחה שהקבלנים ימכרו את הדירה במחיר המקסימלי המתאפשר להם במסגרת ההטבה. השכונות נצבעו בסולם צבעים של כחול ואדום: הצבע הכחול מצביע על מחיר נמוך מהממוצע הארצי (ככל שהוא כהה יותר - המחיר נמוך יותר). הצבע האדום מצביע על מחיר גבוה מהממוצע הארצי (ככל שהוא כהה יותר - הוא יקר יותר).

לצפייה במפה האינטראקטיבית בגודל מלא לחצו כאן או על המפה

על פי בדיקת מדלן, בשכונת פסגות אפק החדשה בראש העין, שבה אמורים לצאת המכרזים הראשונים של מחיר מטרה, דירת 4 חדרים חדשה נמכרת כיום במחיר ממוצע של כ-1.35 מיליון שקלים. במסגרת התוכנית של משרד הבינוי, במהלך שנת 2015 צפויות לצאת לשיווק כ-2,100 דירות מוזלות, שיגלמו מחיר של כ-1.08 מיליון שקלים בלבד לדירת 4 חדרים חדשה - פער של כ-270 אלף שקל מרמת המחירים כיום. אם תוכנית מע"מ אפס הייתה מאושרת, גם אלפי הדירות שנמכרות שם כיום על ידי הקבלנים שרכשו את הקרקע במחיר מלא, היו יכולות להימכר במחיר דומה.

גם במודיעין צפויים לצאת מכרזי מחיר מטרה בעתיד הנראה לעין, כך לפי הצהרות משרד הבינוי. מכרזים אלה אמורים לאפשר רכישה של דירת 4 חדרים במחיר של 1.22 מיליון שקלים, בדומה למחיר בו היו נמכרות במסגרת תוכנית מע"מ אפס - לעומת מחיר של 1.52 מיליון שקלים כיום. בראשון לציון החיסכון היה יכול להגיע לכ-350 אלף שקל בשתי התוכניות, עם מחיר מוזל של 1.39 מיליון שקלים לדירת 4 חדרים, לעומת המחיר הממוצע כיום שעומד על 1.74 מיליון שקלים.

לחילופין, ביישוב דימונה, בו נמכרות דירות 4 חדרים במחיר של כ-800 אלף שקל בממוצע, לא צפויה לצאת לפועל תוכנית מחיר מטרה עקב שווי הקרקע הנמוך. "לכן", טוען איתן, "כל עוד לא מייצרים פתרון חלופי - לא צפויות להיות שם דירות מוזלות. אם תוכנית מע"מ אפס הייתה יוצאת לפועל - היא הייתה חלה גם על הדירות בדימונה, וניתן היה לרכוש את אותן במחיר של כ-680 אלף שקל".

* הערכות מחירי הדירות במסגרת מחיר מטרה ומע"מ אפס חושבו על בסיס סימולציה שערכה מדלן ואין מדובר בערכים רשמיים. המחיר המירבי למ"ר במסגרת מחיר מטרה ייקבע רק עם פרסום מכרזים אלו, והם יכולים להיות שונים מהערכים שלהלן

בהקשר זה, מציין איתן כי צפוי קושי ביישום תוכנית "מחיר מטרה" ביישובי הפריפריה, היכן שערך הקרקע נמוך ממילא. זאת משום שערך קרקע נמוך אינו מאפשר למדינה לתת ההנחה משמעותית שתתגלגל עד למחיר הסופי לרוכש. בנוסף, הוא אומר, התוכנית ממוקדת לשכונות בהן יש לרשות מקרקעי ישראל מלאי זמין לשיווק. לעומת זאת, תוכנית מע"מ אפס הייתה אמורה להיות רלוונטית לכל חלקי הארץ.

"לנוכח המנגנון שעומד בבסיס מחיר מטרה, יש קושי ליישמה במקומות בהם שווי הקרקע נמוך, ולכן היא צפויה לייצר דירות מוזלות בעיקר באזורי הביקוש, ולפגוע בביקוש לדירות שהקבלנים מוכרים כיום בפריפריה", טוען איתן. "כך למשל, אם נשווה את כרמי גת, שכונת הענק החדשה בקריית גת, לשכונת פסגות אפק בראש העין - נראה שפערי המחירים בדירות 4 חדרים חדשות מגיע כיום לכ-400 אלף שקל. לאחר שתיושם התוכנית בראש העין, צפוי הפער לרדת ל-100 אלף שקל בלבד".

עם זאת, יש לציין כי כפי שפורסם ב-ynet בשבוע שעבר, משרד הבינוי מודע לחיסרון זה. בשבוע האחרון הודיע כי ישקול לתת מענה לבעיה באמצעות סבסוד הוצאות הפיתוח של הקבלנים במכרזים המתפרסמים בפריפריה, או באמצעות ישום תוכנית מחיר למשתכן בפריפריה.