פרויקטים חדשים: באיזה שלב לקנות דירה?
מחירי הדירות בפרויקטים למגורים בבנייה נוטים לעלות באופן דרמטי משלב אכלוס אחד לשני, ומי שקונה דירה בשלב הראשון לשיווק יכול לגלות שערך הנכס זינק בעשרות אחוזים. בדקנו למה זה קורה ומי מרוויח מהתופעה
פרויקטים חדשים למגורים, שכוללים יותר מבניין אחד, נבנים בדרך כלל בשלבים - דבר שמשפיע על מחירי הדירות באותו הפרויקט. אפשר לראות את ההבדלים בעיקר במבצעים שמציעים הקבלנים: בעוד במבצע "מכירה מוקדמת" של שלב א' בפרויקט מסוים, המחיר עמד על כ-1.5 מיליון שקלים לדירה 4 חדרים ממוצעת, סביר להניח שבמבצע של שלב ב' בפרויקט המחיר יטפס. הסיבה, לדברי הקבלנים, נעוצה בביקושים.
- לכם אין כסף? דירות במיליונים נחטפות
- איפה יש דירה חדשה בת"א ב-1.5 מיליון שקל?
- מרוצים מהדירה בראשל"צ, פחות בבת ים
ההשלכה המיידית של עליית המחירים היא על אלה שמעוניינים לקנות דירה, וייאלצו לשלם יותר משכניהם - שמיהרו לזהות "הזדמנות" חצי שנה קודם לכן. אבל מי שכבר רכש דירה בשלב א' של הפרויקט יכול ליהנות מתשואה גבוהה יותר אם ישכיר אותה, או למכור את הדירה ברווח - ואפילו לעבור לדירה משודרגת יותר בשלב ג' של אותו הפרויקט.
כזה הוא יצחק שמואלי (64) מיהוד-מונסון, שלפני 5 שנים רכש דירת 5 חדרים בפרויקט "הגנים התלויים" של חברת אאורה ישראל בעיר, ובשבוע שעבר החליט לרכוש דירה חדשה במסגרת השלב השלישי שיאוכלס עוד כ-3 שנים. "ב-2009 שילמתי בערך 1.4 מיליון שקלים לדירה מרווחת בקומה השנייה במגדל הראשון של הפרויקט", נזכר שמואלי, "והייתי מאוד מרוצה - אז הבאתי מאז עוד 5 חברים שלי שקנו גם הם דירה, וגם הבת שלי קנתה כאן".
לפני שבועיים החלה אאורה ישראל בשיווק השלב השלישי של הפרויקט, שכולל 15 מגדלי מגורים עם יותר מ-900 דירות, ושמואלי החליט להיכנס למשרד המכירות ולראות מה חדש. "נכנסתי למשרדים וראיתי שדירת 5 חדרים בקומה ה-12 בשלב ג' עולה כשני מיליון שקל", הוא מספר, "אז עשיתי בדיקה קצרה באינטרנט וראיתי שעל הדירה שלי בקומה השנייה במגדל הראשון מוכנים לשלם כ-1.95 מיליון שקל. החלטתי שבשביל השדרוג - אני מוכן להוסיף עוד 50 אלף שקל".
שמואלי מאמין שבקצב עליית המחירים הנוכחית, הוא יצליח למכור את הדירה שלו אפילו ב-2.1 מיליון שקל, משום שהוא יעזוב אותה רק בעוד כשנתיים-שלוש, אז שלב ג' כבר יעמוד ויאוכלס. "אנשים כאן מאוד מרוצים ופשוט חוטפים את הדירות. אני השקעתי בדירה הנוכחית שלי קרוב ל-200 אלף שקל בשיפוצים, במטבח, בכניסה. אני מאמין שאני יכול למכור אותה אפילו ביותר", הוא טוען.
"בפרויקט הנבנה בשלבים אפשר לראות באופן מובהק כיצד עולים הביקושים והמחירים, ביחס ישיר לבנייה", מסביר את התופעה יעקב אטרקצ'י, מנכ"ל ובעלי אאורה ישראל, "מרבית הרוכשים הם משדרגים מהשכונה או חברים של דיירים". לדבריו, רוכשי הדירות בשלב א' נהנו מעליית ערך הנכס שרכשו, הרבה מעבר לממוצע הארצי. "מחירי דירות יד שנייה משלב א' נמכרות במחיר דומה למחיר של דירה חדשה בפרויקט בשלבים ג' ו-ד' - שימסרו רק בעוד 3 שנים", הוא מוסיף.
קפיצה של עד 75% בערך הנכס
"פרויקט בשלבים בדרך כלל ייבנה בשכונות מבוקשות שיש בהן עתודות בנייה", מציין צחי לוי, סמנכ"ל השיווק בחברת גינדי החזקות, "שכונות אלה לרוב נמצאות באזורים חדשים יחסית בעלי פוטנציאל התרחבות גבוה". לדבריו, "הניסיון מלמד אותנו שעליית הערך בין שלבי הפרויקט קיימת גם לאורך השנים לאחר סיום הפרויקט, וגם תוך כדי שיווק הפרויקט בשלבי הבנייה השונים".
לוי מדגים את דבריו באמצעות הפרויקט שהוא משווק בימים אלה בראשון לציון. מדובר בשלב ב' של פרויקט "גינדי גרדנס" בשכונת מרום ראשון, שבו מחיר ממוצע של דירת 4 חדרים עולה כ-1.55 מיליון שקל. "כשהשקנו את שלב א' של הפרויקט ב-2010, דירות 4 חדרים עלו בין 1.2-1.3 מיליון שקל", הוא אומר, "כלומר מי שהקדים לקנות דירה בשלב הראשון זוכה כיום לעלייה בערך הנכס שלו". אגב, לדברי לוי - מאחר ששכונת מרום ראשון נחשבת מבוקשת וצעירה, כיום דירות מיד שנייה עולות כ-1.8 מיליון שקל.
גם ביישוב צור יצחק המצב דומה. לדברי תמר הרציג פלד, סמנכ"לית השיווק והפיתוח העסקי בקבוצת מבני תעשייה שבונה את שכונת "מרום השרון" ביישוב, הפער בין מחירי הדירות בפרויקט בשלב א', ששווק ב-2009, לעומת המחירים בשלב ג' המשווק כיום משקף עליית ערך שמגיעה עד ל-75%.
כך, למשל, דירת 4 חדרים עלתה לפני 5 שנים כ-820 אלף שקל, וכיום דירה דומה נמכרת תמורת 1.3 מיליון שקל; דירת פנטהאוז עם 5 חדרים נמכרה בשנת 2009 תמורת 1.28 מיליון שקל, אולם כיום פנטהאוז דומה נמכר תמורת 1.8 מיליון שקל; ואילו קוטג' עם 5 חדרים בפרויקט נמכר בשלב א' תמורת 1.2 מיליון שקל, וכיום בשלב ג' הוא עולה לא פחות מ-2.1 מיליון שקל.
"כשנכנסו לפרויקט, שכבר מתחילתו היה מתוכנן במספר שלבים, ידענו שהוא בפרט והיישוב בכלל ישביחו את עצמם לאורך השנים", מוסיפה הרציג פלד, "כיום אנחנו נמצאים בשיווק שלב ג', שמבחינת תמהיל הדירות קיימת זהות מלאה הן במפרט והן בגודל. הדבר היחיד שהשתנה זה המחיר. עליית הערך בין שלב א' לשלב ג' גבוהה משמעותית, גם בהשוואה לעליית הערך הכללית בשוק. להערכתי, מחירי הדירות ימשיכו לעלות באזור - לאור הביקושים שהולכים וגדלים".
