זכאי מחיר מטרה: מה לשאול את בנקאי המשכנתא?

אחרי עיכובים וחילוקי דעות, אישרה אתמול (א') ממשלת ישראל בישיבתה השבועית את הוצאתה לפועל של תוכנית "מחיר מטרה" להוזלת דירות. במסגרת התוכנית, תקבע המדינה מחיר ממוצע לדירה בשכונות מסוימות, ותציע הנחה על הקרקע לקבלנים שיתחייבו לבנות בניין באותה השכונה ולמכור 80% מהדירות בבניין במחיר הנמוך ב-20% מהמחיר הממוצע שקבעה המדינה לאותה השכונה.

במסגרת התוכנית, הדירות בהגרלה יחולקו כך, שלזוג ללא דירה יהיו שלושה קולות - אל מול קול אחד לזוג שמעוניין לרכוש דירה גדולה יותר (משפרי דיור). אם גם אתם זוגות חסרי דירה שמעוניינים לגשת להגרלה כדי לקנות דירה מוזלת, כדאי לכם לדעת מה צריך לשאול את בנקאי המשכנתא שלכם - לפני שאתם נכנסים להליך רכישת הדירה. לפניכם חמש שאלות מרכזיות שינחו אתכם בזמן נטילת המשכנתא ולאורך השנים בהם תשלמו את הסכום לבנק, וזאת כמובן בנוסף לשאלה הטריוויאלית אודות ריבית המשכנתא.

1. מהן שיטות החזר ההלוואה?

בישראל נהוגות מספר שיטות לצורך חישוב ההחזרים החודשיים של המשכנתא: שיטת שפיצר, שיטת קרן שווה ושיטת בוליט (הקרויה לעתים גם "בלון"). לכל שיטה יתרונות משלה, ועליכם לבחור את שיטת ההחזר המתאימה לכם. בכל המסלולים ניתן לקחת את ההלוואה בשיטת שפיצר, אך רק בחלקם ניתן לקחת את ההלוואה בשיטת קרן שווה או בשיטת בוליט.

• שיטת שפיצר: שיטה זו היא הפופולרית ביותר, מאחר ובשיטה זו, ההחזר החודשי יציב יחסית (במסלולים הצמודים למדד המחירים לצרכן ההחזר החודשי צמוד למדד, ובהלוואה בריבית משתנה, ההחזר משתנה בהתאם לשינוי בשיעור הריבית). בשיטה זו, ההחזר של קרן ההלוואה בהחזרים הראשונים נמוך, יחסית, והוא הולך ועולה ככל שההלוואה מתקדמת.

• שיטת קרן שווה: בשיטה זו התשלום החודשי מורכב מסיכום שני חלקים - תשלום קבוע על חשבון קרן ההלוואה (הסכום שלוויתם, מחולק במספר חודשי ההלוואה); ותשלום הריבית על יתרת הקרן (החלק אותו עוד לא החזרתם). מכיוון שמידי חודש יתרת קרן ההלוואה הולכת וקטנה, כך גם התשלום בגין הריבית ילך ויקטן עם הזמן. כלומר, אם מתעלמים משינויי מדד או ריבית – התשלומים החודשיים הולכים ויורדים לאורך תקופת ההלוואה.

• שיטת בוליט (בלון): בשיטה זו משולמת, מידי חודש, הריבית בלבד. הריבית משולמת על מלוא סכום ההלוואה (כולל הצמדה במסלולים צמודי מדד). בסיום תקופת ההלוואה, יש לשלם את הסכום המקורי של הקרן בתשלום אחד, כולל הצמדה על סכום הקרן, בהתאם למסלול ההלוואה שנלקח. המשמעות: תשלומים חודשיים קטנים יחסית, אך תשלום אחרון מאוד גבוה – בגובה קרן ההלוואה ובתוספת הצמדה (במידה וקיימת).

(צילום: shutterstock)

2. האם ההלוואה צמודה או לא?

אחד המאפיינים החשובים של כל משכנתא הוא ההצמדה שלה. כל הלוואה יכולה להיות צמודה או לא צמודה. ההצמדה למדד משפיעה על יתרת ההלוואה שנותרה לתשלום ועל ההחזר החודשי – אם המדד עולה או יורד, יתרת ההלוואה וההחזר החודשי עולים או יורדים בהתאם. חישובי ההצמדה מתבצעים מידי חודש.

כאשר מדברים על "הצמדה למדד" בישראל, מתכוונים בדרך כלל להצמדה למדד המחירים לצרכן – מדד המחושב על ידי הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה ונערך על פי "סל תצרוכת" ממוצע הנקבע על ידי הלשכה. המדד מפורסם מדי 15 בכל חודש, ומבטא את שיעור האינפלציה בישראל.

3. איך נוהגת הריבית במשכנתא?

הריבית על המשכנתא היא, למעשה, המחיר של הכסף אותו אתם מקבלים מהבנק. באופן כללי, הריביות נחלקות לשני סוגים: ריבית קבועה וריבית משתנה. כאשר הריבית קבועה, היא נותרת כמו שהיא לאורך כל חיי המשכנתא.

בהלוואות בריבית משתנה, הריבית נקבעת על פי "עוגן" בתוספת או בגריעה של אחוז מסוים. העוגן הוא פרמטר אובייקטיבי וידוע. כשהעוגן עולה, הריבית עולה באותו שיעור; כשהעוגן יורד – הריבית יורדת בהתאם. כל בנק יכול לקבוע עוגן שונה, העונה על הקריטריונים שנקבעו על ידי בנק ישראל. כאשר אתם בוחרים במסלול בריבית משתנה, הריבית שאתם מקבלים מתעדכנת לפי העוגן הרלוונטי למסלול ההלוואה שבחרתם, בנקודות הזמן כפי שנקבעו בתנאי המשכנתא (למשל מדי שנה, מדי שנתיים, מדי 5 שנים וכו').

4. מה ההגבלות על תמהיל המשכנתא?

על פי הנחיית בנק ישראל, קיימות הגבלות על תמהיל המשכנתאות החדשות אותן אתם יכולים לקחת. באופן כללי, מהות ההגבלות היא שלפחות שני שליש מתמהיל המשכנתא חייב להיות בהלוואות בהן הריבית קבועה או משתנה לעתים רחוקות (5 שנים או יותר). במילים אחרות, רק שליש מתמהיל המשכנתא יכול להיות בהלוואות בריבית המשתנה לעתים קרובות יותר.

כמו כן, סך ההלוואה בריבית קבועה חייבת להיות לפחות שליש מגובה ההלוואה. חשוב לדעת שהגבלה זו נוגעת להלוואות חדשות בלבד.

5. יש אפשרות לפירעון מוקדם?

ברוב המקרים משכנתא היא הלוואה לטווח ארוך – אך לעתים תרצו לפרוע אותה או את חלקה לפני תום תקופת ההלוואה; או להחליף מסלול הלוואה במהלכה (כלומר למחזר את המשכנתא). במקרה כזה, ייתכן שתידרשו לשלם עמלות הנובעות מפירעון מוקדם של ההלוואה. העמלות המותרות לגבייה מוגדרות במסמך בשם "צו הבנקאות/עמלות פירעון מוקדם, בהוראות בנק ישראל".

מדריך משכנתא - כתבות קודמות:

• חוזרים לדירות: אפשר להוריד את ריבית המשכנתא?
  
• האם ניתן לקחת משכנתא כשיש מינוס בעו"ש?
• אפשר למכור את הדירה יחד עם המשכנתא?
• לקראת קניית דירה? איך מתכננים משכנתא
• תכנון תקציב לדירה: כמה כסף אנו צריכים באמת?
• רכשתם דירה ראשונה? כך תקבלו משכנתא
• משקיעים? הכול על משכנתא לדירה להשקעה
  

עמלת הפירעון המוקדם מורכבת מרכיבים שונים הנקבעים על פי מסלול ההלוואה:

• עמלה תפעולית (דמי טיפול): תשלום בגין העלות התפעולית של הפעולה. עמלה זו נגבית בעת פירעון מוקדם של ההלוואה ובעת מחזור ההלוואה למסלול אחר.

• עמלת אי-הודעה מוקדמת: עמלה זו נגבית רק במקרה שבו לא הודעתם בכתב על כוונתכם לסלק את ההלוואה לפחות 10 ימים מראש, ולא פרעתם את ההלוואה עד 30 יום מתאריך ההודעה. גובה העמלה: 0.1% מהסכום הנפרע בפירעון מוקדם.

• עמלת היוון: עמלה זו נגבית רק אם הריבית על ההלוואה גבוהה יותר מהריבית הממוצעת על משכנתאות הנהוגה במשק (על פי מסלול ההלוואה) ביום הפירעון המוקדם. העמלה נגבית על הסכום הנפרע הן בעת פירעון מוקדם של ההלוואה והן בעת מחזור ההלוואה למסלול אחר. עמלה זו אינה נגבית בהלוואות בהם שינוי הריבית הוא בתדירות של שנה או בתדירות גבוהה יותר.

• עמלת מדד ממוצע: עמלה זו נגבית בהלוואות צמודות מדד בלבד, אם הפירעון המוקדם נעשה בין ה- 1-15 לחודש. העמלה נגבית מכיוון שמדד המחירים לצרכן מתפרסם רק ב-15 לחודש, והיא מחושבת על הסכום הנפרע כפול מחצית המדד החודשי הממוצע ב-12 המדדים האחרונים שפורסמו לפני יום הפירעון. עמלה זו נגבית בעת פירעון מוקדם של ההלוואה ובעת מחזור ההלוואה למסלול אחר.

• עמלת הלוואות במט"ח: עמלה זו נגבית כאשר הלווה נתן הודעה מוקדמת של פחות משני ימי עסקים (כל יום בו נערך מסחר במט"ח הן בארץ והן בחו"ל). גובה העמלה ייקבע על פי הפרשי השער שבין שער המט"ח ביום הפירעון המוקדם, לבין שער המט"ח שיחול שני ימי עסקים מאוחר יותר.