מחסור החניה בת"א: הפתרון טמון בקרקע
מצוקת החניה בת"א היא תופעה מוכרת: חוץ ממאות אלפי תושבים עם רכב פרטי, עוד חצי מיליון מכוניות נכנסות אליה כל יום. חלק מהדיירים אף חוששים שמיזמי התחדשות עירונית, שאמורים להקל על יוקר הדיור ע"י הוספת דירות, לא מספקים פתרונות חניה. אז מה הפתרון? חניוני ענק תת-קרקעיים - בתשלום
מי שנכנס לתל-אביב בשבועות האחרונים יכול היה לקבל את הרושם שהחלו החפירות לרכבת תחתית בעיר ללא הפסקה. את זה, בינתיים, אפשר רק לדמיין - אבל בפועל מדובר בעבודות להקמת חניונים ל-14 אלף מקומות חניה חדשים. על פי ההערכות, עד שנת 2018 ייפתחו כ-6 חניונים תת-קרקעיים נוספים בעיר בהשקעה של מיליארד וחצי שקל.
- פונה מתחם צפון הקריה לטובת חניון ומגדלים
- מצוקת החניה בת"א: חניון בבסיס הקריה
- חניון אוטומטי באמצעות רובוט ליד הבית
כיום קיימים ברחבי תל-אביב כ-300 אלף מקומות חניה בחניונים ציבוריים, פרטיים ובמדרכות כחול-לבן. מנגד, כחצי מיליון כלי רכב נכנסים מדי יום לעיר, ובנוסף מיזמי בנייה חדשים לצד מיזמים של התחדשות עירונית צוברים תאוצה. המשמעות של פרויקטים כאלה היא תוספת של דירות - יוזמה ראויה לכשעצמה, אך עולה החשש שלא כל היוזמות מסוג זה מייצרות חוץ מדירות גם פתרונות חניה.
את החשש הזה מביעים, בין היתר, דיירים ברחוב ברנר במרכז העיר, הצמוד לרחובות שינקין, בלפור ואלנבי. ל-ynet נודע כי באחרונה התבקשו דיירי הרחוב על ידי העירייה להגיש התנגדויות לבקשה לשימוש חורג - שמטרתה להפוך ייעוד של בית משרדים ברחוב לבניין מגורים. מדובר בתוכנית להקמה של קרוב ל-40 דירות חדשות במסגרת של תמ"א 38, אולם לטענת הדיירים היא אינה כוללת פתרונות חניה.
מדובר על תוכנית המיועדת למבנה ברחוב ברנר 5-9, שנקרא כיום "בית ברנר" ובעבר כונה "בית אסתר". מבנה זה משמש כיום מועדון כושר ובעבר שימש כאכסניה. התושבים טוענים כי כבר כיום השימושים במבנה חורגים מהגדרתו כבית משרדים, ולדבריהם כבר הגישו כמה התנגדויות לשימוש חורג בעבר.
"תוכנית דומה כבר הוגשה לפני 5 שנים ואז ההתנגדות שלנו הצליחה", מספרת ענת גרוס, המובילה את ועד הבניין בברנר 11 הצמוד למבנה המדובר. "התחושה היא שאנשים ישנים בעמידה. הגשנו התנגדויות לעירייה משום שמצוקת החניה ברחוב בפרט ובאזור בכלל היא בלתי נסבלת. איך אפשר לבנות עוד שתי קומות על הבניין ולהוסיף דירות - בלי תוכניות לחפירה מתחת לבניין ולהכשרת מקומות חניה?".
צפרא דויק, שמובילה את ההתנגדות יחד עם גרוס, מוסיפה כי "מאז ההתנגדות האחרונה לא חל כל שינוי - ואנחנו מרגישים כמו במלחמת התשה. איך אפשר להוסיף דירות במקום שאין בו חניה אחת לרפואה? יש בבניין המדובר קומת מרתף - למה שלא יחפרו במקומו חניון תת-קרקעי?".
בכתב ההתנגדות שהגישו המתנגדים לתוכנית, נכתב כי "לב העיר בתל-אביב הוא אזור נטול חניה ברחוב או בחניונים. בעבר נבנו בניינים ללא אזור חניה, אי לכך זה כמעט בלתי אפשרי לחנות באזור בכל שעות היום. הכוונה לבנות דירות רבות וקטנות במתחם של ברנר 5 מבלי תוכנית להכשרת חניה, תהפוך את האפשרות שלנו, תושבי האזור הוותיקים, לחנות לבלתי אפשרית".
במכתב ביקשו הדיירים מהעירייה לאשר הקמת חניון ציבורי שישרת את תושבי לב תל-אביב, "ולא עוד מגדלים ודירות שאף אחד לא גר בהם באמת, או דירות בגודל 20 מ"ר שמושכרות ב-4,000 שקל". בכתב התנגדות נוסף שהוגש ישירות לוועדה המקומית לתכנון ולבנייה, נטען כי מאחר שהמבנה ברחוב ברנר 5 מוגדר כבית משרדים, "הוא אינו בנוי ומותאם לשימושים שונים ואחרים".
חניות ספורות בטאבו ופתרונות בתשלום
בשיחה עם ynet מסביר היזם גרשון לוי, בעלי המניות בחברת ק.ב.י אחזקות בע"מ שהגישה את הבקשה לעירייה, כי לא מדובר באותה התוכנית שהוגשה לפני 5 שנים. "התוכנית הקודמת בוטלה, ובתפר הזה אנחנו רכשנו את הנכס", הוא מדגיש, "כבר נפגשתי עם הדיירים והצגתי בפניהם את התוכניות שלנו - הקמת 34 דירות חדשות - ואנחנו שכנים טובים".
לוי מתייחס לטענה לפיה תוכנית הבנייה שלו אינה כוללת פתרונות חניה ומבהיר כי מול המבנה המדובר קיים מגרש חניה עם 12 חניות בטאבו. "יש 12 חניות בטאבו במגרש שמעבר לכביש, שנמצאות בבעלות הבניין. מאחר שמדובר בבניין משרדים, החניון מופעל כיום על בסיס שעתי, אולם כשהייעוד ישתנה - החניות יוצמדו לדירות שיירכשו".
לדברי לוי, העירייה מספקת פתרון נוסף למצוקת החניה - חניון בתשלום שפתוח לציבור הרחב במגדל "לב העיר" הממוקם ברחוב בלפור הצמוד. "החניון מספק מענה גם לבניין הנוכחי וגם לדירות העתידיות ברחוב ברנר, על בסיס שעתי ועל בסיס חודשי", הוא אומר. כלומר, חוץ מ-12 החניות שיש לו בטאבו, שאר החניות יהיו בתשלום. "אני בעצמי מתכוון לגור בפנטהאוז שאבנה בבניין - אני רוצה שלשכנים יהיה נוח ואני דואג לסביבה", מבקש לוי להוסיף.
בעיריית תל-אביב מבהירים בתגובה כי "מדובר בבקשה לשימוש חורג שהגיש יזם פרטי ולא בתוכנית בניין עיר (תב"ע). הבקשה מפורסמת בימים אלה באמצעים הקבועים בחוק לצורך הגשת התנגדויות וטרם נבחנה על ידי העירייה. לאחר סיום תקופת ההפקדה, הבקשה תיבחן על ידי הצוות המקצועי וחוות דעת תובא לבחינת הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה".
באשר לטענה כי מדובר בהתנגדות שנמשכת מזה 5 שנים, נמסר בתגובה כי "בעבר אכן נפתחו בקשות נוספות, אך כולן נסגרו (אחת נסגרה בעקבות דו"ח מחלקת הפיקוח על הבנייה, אחרת נדחתה בוועדה המקומית ובקשה נוספת נסגרה על ידי המבקש). בכל בקשה למגורים נדרשת מהיזם הצגת פתרון חניה, כולל האפשרות של השתתפות בקרן חניה ופטור בסמכות ועדה מחוזית".
רן בן אברהם, סמנכ"ל הייזום והשיווק בחברת צמח המרמן הבונה את פרויקט "בצלאל" לא רחוק מרחוב ברנר (בין הרחובות המלך ג'ורג', אלנבי וטשרניחובסקי), אשר צפוי לכלול חניון תת-קרקעי, מסביר כי כיום מדיניות הוועדה המקומית בעיר היא לתת היתרי בנייה - תוך תנאים להקצאת חניות לטובת הציבור. לדבריו, "העירייה יודעת שכל עוד המדינה לא משקיעה בתחבורה ציבורית, והקו האדום של הרכבת הקלה עדיין אינו פועל, היא חייבת להקל על מצוקת החניה בעיר - שהולכת ומחמירה".
החניונים החדשים: רחוב תת-קרקעי וכיכר עילי
הפתרון שמספקת עיריית תל-אביב למצוקת החניה בעיר, אם כן, הוא הקמת חניוני ענק חדשים לציבור הרחב בתשלום. החניון הגדול ביותר שנבנה כיום הוא חניון שרונה, שהוגדר באחרונה על ידי העירייה ורשות מקרקעי ישראל בתור "רחוב תת-קרקעי" שיכלול כבישים באורך קילומטר וחצי ושני נתיבים לכל כיוון. היקף הפרויקט כמיליארד שקל עם חניונים בשטח של 500 אלף מ"ר ו-10,000 מקומות חניה. לפי התכנון, מערכת הכבישים תתחבר לחניונים הציבוריים המוקמים במתחם, כמו מתחם העסקים של עזריאלי, השוק בשרונה וכו'.
ממש בסמוך מוקם בימים אלה חניון גבעון, המשתרע על שטח של 32 דונם בין הרחובות הארבעה, קרליבך, החשמונאים וארניה. סביב החניון יש 7 בניינים בשטח של 58 אלף מ"ר. לפני מספר שנים נסגר החניון העילי לטובת חניון תת-קרקעי גדול יותר, ומעליו תיבנה כיכר שתשמש את הציבור ואת המסעדות ובתי הקפה סביב לו. החניון, שצפוי להיפתח בחודש פברואר הקרוב, כולל חניון תת-קרקעי ב-4 מפלסים ל-1,000 כלי רכב ובהשקעה של יותר מ-100 מיליון שקל.
לא רחוק משם יוקם חניון נוסף במתחם "יצחק שדה" בצומת הרחובות יצחק שדה והמסגר. מדובר ב-2,500 מקומות חניה בשטח של 175 אלף מ"ר ובעלות של 250 מיליון שקל. לפי התכנון, בשנים הקרובות המוסכים ובתי המלאכה במתחם יפונו לטובת 14 מגדלי משרדים, מגורים ומסחר, ורק אתמול דווח כי באחד המגדלים רכש מאמן הכדורסל דיוויד בלאט שתי דירות יוקרה. כמו בשרונה השכנה, גם ביצחק שדה תוקם מערכת כבישים תת-קרקעיים שתחבר את החניונים הציבוריים של המגדלים.
גם במתחם "בצלאל" מוקם בימים אלה חניון הכולל כ-600 מקומות חניה - 330 מקומות יוקצו לשימוש הציבור והשאר לדיירים. מדובר בפרויקט שנבנה, כאמור, על ידי חברת צמח המרמן יחד עם חברת קרסו נדל"ן, וכולל שני בניינים בני 8-10 קומות עם 153 דירות ו-2,000 מ"ר של שטחי מסחר. החניון עתיד להיפתח לפני השלמת הפרויקט, ולכן בשלב הראשון הציבור יוכל לחנות בכל שטחי החניון.
ערך הדירות יכול לעלות?
באותו האזור מתכננת אחוזות החוף, החברה העירונית של עיריית תל-אביב-יפו, להפוך את חניון בוגרשוב מחניון עילי לתת-קרקעי. לפי התכנון, ייבנו בו 214 מקומות חניה בהשקעה של 21 מיליון שקל. החברה מתכננת להפוך גם את חניון "הברזל" העילי בשכונת רמת החייל לתת-קרקעי, עם 4 מפלסים ו-600 מקומות חניה. עלות הקמת החניון, שישתרע על 20 אלף מ"ר, כ-54 מיליון שקל והוא ייבנה על ידי החברות אפריקה ישראל ודניה סיבוס. לדברי עפר שחל, יו"ר אחוזות החוף, שני החניונים העיליים הנוספים באזור ימשיכו לעבוד בתפוסה מלאה, כל זמן שהחניון התת-קרקעי בעבודות.
בשלב הזה עדיין לא ידוע מה יהיה גובה התשלום בחניונים, אם כי ניתן לשער שבחניונים של אחוזות החוף יקבלו תושבי העיר הנחות כפי שנהוג בשאר החניונים העירוניים. אלא שמהחניונים הללו יכולים להרוויח לא רק בעלי החניונים. שמאי המקרקעין, עו"ד חיים מסילתי, סבור כי יש להם ערך מוסף - הם יכולים להעלות את ערך הדירות שבאזור. "תל-אביב שונה מיישובים אחרים בישראל בכל מה שקשור להקמת חניונים ציבוריים", הוא אומר.
לדבריו, "מצוקת החניה קשה ולרוב הבניינים אין מקומות חניה. לכן, חניון גדול עשוי לייקר את ערך הדירות סביבו בשיעור של 5% עד 10% - תלוי בקרבה של הדירות לחניון, במספר החניות ובמצוקת החניה באזור. כך, למשל, הקמת חניון היכל התרבות החדש בין הרחובות מרמורק, דיזנגוף ושדרות רוטשילד, העלה את ערך הדירות באזור בכ-8%".
דוגמא נוספת שמספק מסילתי לגבי עליית ערך היא באזור רחוב הארבעה והחשמונאים. "מאז שחניון גבעון נסגר והחלו העבודות, יש באזור מצוקת חניה כמעט בלתי אפשרית בשעות מסוימות. אין ספק שפתיחת החניון החדש יקפיץ את ערך הנכסים באזור ואת הפדיון של העסקים בסביבה", הוא אומר.
