שוכרים דירה? אל תתנו למשכיר לעבוד עליכם

הסכם השכירות שנחתם בין שוכר דירה למשכיר שלה, בא לעגן את זכויותיהם של הצדדים במהלך תקופת השכירות של הנכס. בעיני רבים מהשוכרים, נתפס הסכם השכירות כמסמך שבא להגן על זכויותיו של המשכיר - ופחות על זכויותיו של השוכר. כאשר מגיש המשכיר לשוכר חוזה לחתימה, סביר שהשקיע בניסוח חוזה המגן על זכויותיו.

מדריכים נוספים במדור "קנייה, מכירה, השכרה "

• קונים דירה? אל תשכחו את ההורים והשכנים
• דירה מקבלן: מה לשאול במשרד המכירות?
• קניתם דירה חדשה? היזהרו שלא יעקצו אתכם
  

אבל אם אתם שוכרים פוטנציאליים, יש כאן חדשות טובות: כל סעיף פתוח למשא ומתן - ואין לקבל את הנוסח כעובדה מוגמרת. בטרם תחתמו על הסכם השכירות, מומלץ לקרוא את ההסכם על כל סעיפיו ולבצע מספר בדיקות בדירה. לפניכם כמה נושאים מהותיים שעליהם את צריכים לתת את הדעת.

סריקת הדירה

לפני החתימה על החוזה יש לבצע סריקה מקיפה בדירה על מנת לאתר ליקויים, כגון חלונות לא תקינים, דלתות ללא ידית, מזגנים לא תקינים, נזילות ושברים בריהוט הקיים ועוד. את הממצאים יש להעלות על הכתב ולצרף כנספח לחוזה.

אם חלק מהליקויים יפריעו לשהותכם העתידית בדירה, יש לעמוד על כך שיבוצעו התיקונים בטרם כניסתכם. לאחר כניסתכם יהיה קשה יותר לדרוש דברים אלו.

תיקונים בדירה

לפי חוק השכירות, חובה על המשכיר לתקן ליקויים בדירה המפריעים את השהות בדירה ו/או שהיו תקינים בעת השכרת הנכס ו/או שדרך הסבירות דרוש תיקונו. יש לציין כי כל קלקול בדירה הנובע מבלאי סביר שלא נגרם במזיד ובאשמת המשכיר, יתוקן בתוך ימים ספורים מרגע הודעת השוכר. בקשו מבעל המקצוע לתת תמיד סיכום ביקור ובו הבהרה ממה נבע הקלקול.

אם התקלה לא תוקנה בזמן סביר, אתם רשאים להזמין בעל מקצוע בסכום סביר לתקלה ולקזז זאת לבעל הנכס מדמי השכירות. אל תבצעו קיזוזים משכר הדירה מבלי שבדקתם היטב כי מבחינתכם, עמדתם בתנאי החוזה. קחו בחשבון שקיזוז "אסור" עלולל הביא ל"פיצוץ".

(צילום: shutterstock)

דמי השכירות ואופציה

יש לבדוק כי סכום השכירות יהיה כתוב בדיוק כפי שסוכם בין הצדדים מבעוד מועד, ולוודא שמועד הפירעון של התשלום החודשי מתאים לכם תזרימית.

כמו כן, מומלץ לשוכר להכניס בחוזה השכירות סעיף המדבר על האופציות להארכת חוזה. יש לוודא שבתקופת ההארכה יחולו אותם התנאים שחלים בשנה הראשונה על השוכר, וכי למשכיר אין אפשרות לשנות את תנאי החוזה ולהעלות את שכר הדירה ו/או להגביל את עליית דמי השכירות.

יציאה מוקדמת מהחוזה

מלבד האפשרות להארכת חוזה השכירות, כדאי להוסיף סעיף המדבר על אפשרות של עזיבה מוקדמת של הדירה טרם סיום החוזה. במקרה הטוב, יסכים המשכיר ליציאתכם לאחר הודעה מראש של מספר חודשים, ובמקרה הפחות טוב יסכים המשכיר לתת לשוכר להכניס תחתיו אדם שיהיה מוסכם על המשכיר ותחת אותו החוזה באותם התנאים.

במקרה הגרוע, יחייב אתכם בעל הדירה לעמוד בתנאי החוזה ולשלם את דמי השכירות עד לסיום החוזה - גם אם יצאתם לפני הזמן. לפי חוק השכירות והשאילה תשל"א -1971, אם נאלצתם לעזוב את הדירה טרם סיום החוזה, אתם רשאים להכניס מישהו אחר תחתיכם בהסכמת המשכיר. אם המשכיר סירב מסיבות לא סבירות, אתם רשאים לעשות כן ללא רשותו. כמו כן, בית המשפט רשאי להורות זאת.

אגב, ייתכן כי בחלוף זמן, ירצה בעל הנכס למכור את הדירה או לפנותה מהדיירים למטרות אחרות. יש לציין כי במקרה כזה, יהיה עליו לתת התראה של מספר חודשים מראש, וכמובן לדאוג שסעיף ז היה הדדי. לעתים נגמרת תקופת השכירות והחוזה לא הוארך על ידי הצדדים. במקרה זה יכול השוכר להודיע למשכיר 3 חודשים מראש עלעזיבתו על פי חוק.

ביקורי בעל הבית

ישנם כמה סוגי משכירים. את האחד נפגוש רק פעם בשנה - במועד חתימת ההסכם או כשנצטרך תיקון בדירה. אך הסוג השני של המשכירים אוהב מדי פעם לקפוץ לבקר ולדרוש בשלום הנכס, לעתים בביקורי פתע. על כן, יש לציין כי הביקורים, לכל מטרה שהיא, יבוצעו בהסכמת הדיירים בלבד ובתיאום מראש.

(צילום: Index Open)

ביטחונות

ברוב המקרים יבקש המשכיר מהשוכר ביטחונות להבטחת תשלומי השכירות ולמקרה של נזק לדירה. יש מספר רב של ביטחונות ויש להסכים לביטחונות שיהיו נוחים לשוכר ולמשכיר. סוגי הביטחונות הם: ערבות בנקאית, צ'קים, החתמת ערבים על כתב ערבות ועוד.

יש לזכור כי גם אם צוין על צ'ק כי הוא צ'ק פיקדון/ביטחון, זהו צ'ק רגיל שניתן לפרוע אותו בכל עת וזמן ללא קשר לאמור בחוזה השכירות.

סיום החוזה

בסיום תקופת השכירות ידרשו משכירים רבים כי הדייר יבצע צביעה של הנכס. יש לוודא כי לא מדובר בצבע מקצועי שיבוא לצבוע, אלא לרוב יסתפק בצביעה עצמית של הדיירים. באם קיבלתם דירה לא צבועה, אל תסכימו להכנסת הסעיף הנ"ל. יש לוודא כי בעת פינוי הדירה, ישיב לכם המשכיר את הביטחונות שהפקדתם בידיו.

לסיכום, יש לשים לב לכל סעיף בחוזה ולהתעמק במשמעויות של הכתוב. אל תתביישו לבקש עותק של החוזה לעיון בטרם תתנו תשובה למשכיר. העירו את הערותיכם ואל תתפתו לחתום על חוזה הפוגע בזכויותיכם.

זכרו תמיד כי בכל עניין שבמחלוקת רצוי להעדיף את דרך הפשרה. פיצוצים בין משכירים לשוכרים עלולים להביא לניסיונות פינוי חד-צדדיים, מימוש שטרי חוב וערבויות, פנייה לערבים וכמובן דיונים משפטיים ארוכים. כל אלו שואבים זמן, כסף ואנרגיות, ותוכלו לחסוך אותם בהתנהלות נכונה מראש.

הכותב הוא עו"ד ומגשר מוסמך העוסק במקרקעין, ליווי דיירים בפרויקטים של תמ"א 38 ופינוי-בינוי