אמני יפו העתיקה: 'העירייה לא באה לקראתנו'

ימים ספורים לאחר שעיריית תל-אביב-יפו הודיעה כי החברה לפיתוח יפו העתיקה אישרה את חידוש חכירות הנכסים למגורים ולמסחר באזור , התושבים לא ממש מרוצים בלשון המעטה. מפניות שהגיעו ל-ynet עולה תמונה לפיה התושבים חשים כי הסכם חידוש החכירה אינו בא לקראתם, כפי שמציגה זאת העירייה. דיירים במתחם אף מגדירים את ההסכם "סחיטה", על רקע גובה התשלום שיהיה עליהם לשלם לצורך המשך חכירת הנכסים.

כתבות נוספות על יפו בערוץ הנדל"ן :

• פינוי-בינוי ענק ביפו: 888 דירות ליד בת ים
  
• פרויקט חדש ביפו: 2.5 חדרים ב-1.6 מיליון
  
• יפו לאמידים: 50 דירות חדשות בשד' ירושלים
  

"מה שעשתה עיריית תל-אביב זה עוול", אומר ל-ynet תושב יפו העתיקה שביקש להישאר בעילום שם. "אנחנו באמת אסירי תודה", הוא מוסיף בציניות, "אבל באילו תנאים מחדשים לנו את ההסכם? זו פשוט סחיטה. למה אני צריך לקחת משכנתא לנכס ששילמתי עליו המון כסף בעבר?".

השבוע אישר דירקטוריון החברה לפיתוח יפו העתיקה את חידוש חכירות הנכסים למגורים ולמסחר באזור, על רקע העובדה שבתקופה הקרובה עתידות להסתיים החכירות הראשונות באתר, שהחלו בשנות ה-60 של המאה הקודמת. מדובר באזור רובע האמנים שבו ממוקמים מוסדות אמנות מוכרים כגון מוזיאון אילנה גור, תיאטרון הסמטה, וכן גלריות ובתי סטודיו לעיצוב.

החברה לפיתוח יפו העתיקה היא חברה בבעלות משותפת של עיריית תל-אביב-יפו ושל מדינת ישראל, רשות הפיתוח והחברה הממשלתית לתיירות. הזכויות על הקרקע והנכסים הוקנו לחברה בתחילת שנות ה-60, במטרה לשמר ולפתח את יפו העתיקה כמושבת אמנים וכמרכז תרבות ואמנות, כאתר היסטורי בעל חשיבות בינלאומית וכאתר תיירות נופש ופנאי.

במסגרת זו, החכירה החברה את הנכסים לחוכרים שונים לתקופת חכירה קצובה של 50 שנה. ההחלטה החדשה מתייחסת ל-186 נכסים ביפו העתיקה, מהם 113 המשמשים למגורים (בהם גם האמנים המחזיקים בגלריות ובבתי סטודיו ברובע האמנים) ו-73 המשמשים למסחר. מודל החכירה החדש מאפשר לחוכרים הזכאים לכך לחדש את החכירה לתקופה חדשה בת 49 שנה.

החוזה המקורי כלל אופציה להארכה?

בעיריית תל-אביב-יפו ציינו שלשום (ג') כי "מדובר בהחלטה היסטורית שנדרשה לנוכח העובדה שהחכירות המקוריות ביפו העתיקה מגיעות בימים אלו לסיומן, ובהסכמי החכירה המקוריים לא נקבעה אפשרות להארכת החכירה".

ואולם, לדברי יו"ר ועד תושבי יפו העתיקה, אדריכל יצחק ליפובצקי, זוהי אינה התמונה המלאה. "התושבים לחצו במשך פרק זמן ארוך וממושך על החברה, כדי שהיא תתייחס לעניין של הארכת החכירות", הוא מספר בשיחה עם ynet.

לדבריו, "הטענה של דירקטוריון החברה, כאילו היא הלכה לקראת התושבים ונתנה להם זכות לתקופת חכירה נוספת אינה מדויקת". ליפובצקי טוען כי "תקופת החכירה הנוספת ניתנה לתושבים כולם כזכות בחוזה החכירה הראשון והמקורי שעליו חתמו, בתנאים שיקבעו במועד חידוש החכירה".

אלא שהיועץ המשפטי של החברה לפיתוח יפו העתיקה, עו"ד דניאל אלון, חוזר בתגובה על עמדת העירייה ומבהיר: "במקור הייתה זו חכירה לתקופה קצובה - ללא אופציה להארכה".

רובע האמנים. "מודל החכירה של החברה לפיתוח יפו העתיקה הצליח לאזן בצורה מיטבית בין ציפיות החוכרים מצד אחד ובין האינטרסים והתפקידים של בעלת הקרקע - שהיא חברה עסקית מצד שני"

"משקיעים הון תועפות בתחזוקה שנתית"

טענה נוספת שמציג ועד תושבי יפו העתיקה נוגעת לגובה התשלום שעל החוכרים לשלם לחברה לפיתוח יפו העתיקה, כדי להמשיך ולהחזיק בנכסים לעוד 49 שנה. מדובר בתשלום של כ-91% משווי הקרקע עבור נכס למסחר, כאשר חלק מהתשלום מתפרש על פני כל תקופת החכירה (כלומר 49 תשלומים שנתיים); ובתשלום המגלם הנחה של 50% משווי הקרקע עבור נכס למגורים (באותה מתכונת של פרישת התשלומים). שווי הקרקע משתנה מנכס לנכס בהתאם למיקום שלו.

בהערכה גסה, אם שווי השוק של נכס למגורים ביפו העתיקה עומד על 15-13 מיליון שקל, עלות החידוש לחוכר תעמוד על כמיליון שקל. יש לציין כי בחברה לא לוקחים בחשבון את שווי השוק של הנכס אלא את שווי הקרקע בלבד (לא כולל שווי המבנה). כך, חוכר שיש לו נכס עם שווי קרקע של כ-3.5 מיליון שקלים, ישלם תשלום חד פעמי של כ-980 אלף שקל ותשלום שנתי של כ-18 אלף שקל. נכס קטן יותר עם שווי קרקע של כ-600 אלף שקל, התשלום החד פעמי עבורו יהיה כ-115 אלף שקל והתשלום השנתי כ-3,000 שקל. לגבי נכסים למסחר, שוויים נמוך הרבה יותר. 

"בשנות ה-60, כאשר חכרו תושבי יפו העתיקה את הנכסים מחברה לפיתוח, הם קיבלו חורבות ושיפצו אותם בכספם הם", מתאר ליפובצקי, "בגלל מצב הבתים והשימור, הם נאלצים להשקיע מדי שנה הון תועפות בבתים האלה על מנת לתחזק אותם". לטענתו, בעוד גופים ממשלתיים, כמו רשות מקרקעי ישראל, גובים מאזרחים שחיים על הקרקעות שלהם אחוזים בודדים משווי הנכס, בחברה לפיתוח יפו העתיקה גובים סכום גבוה פי שבע.

על כך משיב עו"ד אלון כי "התשלומים נגזרים רק משווי הקרקע ולא משווי המבנים, והמשמעות היא הליכה גדולה לקראת החוכרים - שהרי בהתאם לחוק, המבנים מהווים חלק מהקרקע. הסיבה לכך היא שמי שבפועל השקיע במבנים אלה הם החוכרים עצמם, והחברה לא ראתה לנכון לגבות תשלום גם משווי הבית". לדבריו, מי שיחליט להקדים את מועד חידוש החכירה לפני שההסכם המקורי יסתיים, יקבל הנחה נוספת".

עוד מבהיר אלון כי "מודל החכירה של החברה לפיתוח יפו העתיקה הצליח לאזן בצורה מיטבית בין ציפיות החוכרים מצד אחד ובין האינטרסים והתפקידים של בעלת הקרקע - שהיא חברה עסקית מצד שני. כמו כן, במודל הזה החברה באה לקראת התושבים גם בגביית גובה הסכום וגם בתנאי התשלום - כדי להקל על התשלומים".

המקור הראשוני לידיעה הגיע במייל האדום