בדיקה: 10 ק"מ מכאן הנדל"ן משתלם יותר
רוכשי דירות לרוב מעדיפים לקנות נכס בעיר מגוריהם - אבל אם תרחיבו את טווח החיפושים לערי הלוויין הסמוכות, תוכלו למצוא דירה גדולה יותר במחיר דומה, לעתים אפילו זול יותר. בדיקה שנערכה עבור ynet בחנה 10 ערים הממוקמות במרחק של עד 10 ק"מ זו מזו, ומצאה פערים משמעותיים בשטח ובמחיר. רוכשת דירה בנשר: "התפשרנו על המיקום - אבל אנחנו שמחים"
השבוע פרסם משרד האוצר סקירה על ענף הנדל"ן למגורים לחודש אוקטובר, שמצביעה על ירידה של 14% בהיקף העסקאות לרכישת דירות . רוכשי הדירות שחזרו בחודש הזה לשבת על הגדר העדיפו להמתין, כנראה, לתוכניות הדיור הממשלתיות כדי לקבל הנחה כזו או אחרת ברכישת דירה. אך לא חייבים להיות תלויים רק בתוכניות - בדיקה שנערכה עבור ynet מעלה כי באמצעות הרחבת מעגל חיפוש הדירה בקילומטרים בודדים, ניתן למצוא דירה גדולה יותר ולעתים אף זולה יותר.
כתבות נוספות על קניית דירות בערוץ הנדל"ן :
- פרויקטים חדשים: באיזה שלב לקנות דירה?
- הרכבת הקלה בגוש דן: איפה להשקיע בנדל"ן?
- היכן מבוצעות העסקאות היקרות בישראל?
- בין שוקולד לפלאפל: מיתולוגיה שהפכה למגדל
אמנם מרבית הרוכשים יעדיפו להתגורר סמוך ככל הניתן למקום מגוריהם הנוכחי או לעיר הולדתם; בין היתר משום שהם כבר מכירים את השירותים הקהילתיים שמספקת הרשות המקומית ואת דרכי הגישה לסביבת מגוריהם. ואולם, מבדיקה שערכה שמאית המקרקעין והמשפטנית נחמה בוגין, עולה כי קיימים פערים במחירי דירות חדשות ובשטחן בין ערים הסמוכות זו לזו במרחק של עד 10 קילומטרים.
במסגרת הבדיקה נבחנו עשרות פרויקטים ב-10 ערים באזור בקעת אונו, השפלה וצפון הארץ - יהוד ואור יהודה; יבנה ורחובות; ראשון לציון ובאר יעקב; פתח תקווה וראש העין; וקריית ים ועכו. ברוב המקרים ממצאי הבדיקה העלו כי מחיר ממוצע של דירת 4 חדרים חדשה בעיר אחת, היה שווה ואף גבוה יותר ממחיר ממוצע של דירת 5 חדרים חדשה בעיר הסמוכה לה.
במקרים אחרים ניתן היה למצוא דירה גדולה יותר במחיר מעט גבוה יותר. יצוין כי מאחר שהבדיקה מתייחסת לערים במרחק של עד 10 קילומטרים, לא נבחנו ערים בדרום הארץ משום שהמרחקים שם גדולים יותר (למשל בין אשדוד לאשקלון, ובין דימונה לבאר שבע).
"רוב הרוכשים יעדיפו להישאר במקום המגורים הנוכחי שלהם", מסבירה בוגין את הממצאים, "אך מדובר, בסך הכל, בהרחבה קטנה יחסית של טווח החיפוש - שבסופו של דבר מאפשרת שדרוג של איכות החיים, מבלי לשנות משמעותית את המרחק ממקום העבודה, מההורים וכדומה". לדבריה, "אם הרוכשים יעשו קצת שיעורי בית ויתאזרו בסבלנות - הם אפילו יכולים לעתים להרוויח".
המחיר נמוך ב-3% והמרחק רק 5 ק"מ
על פי הממצאים, בעוד שמחיר ממוצע של דירת 4 חדרים חדשה בעיר יהוד עומד על כ-1.6 מיליון שקלים, באור יהודה הסמוכה מחיר ממוצע של דירת 5 חדרים חדשה עומד על כ-1.55 מיליון שקלים. מדובר על פער של כ-3% במחיר (הדירה באור יהודה גדולה יותר וגם זולה יותר) ועל מרחק של כ-5 קילומטרים.
בשכונת רמב"ם בראשון לציון, המחיר הממוצע של דירת 4 חדרים חדשה עומד גם כאן על כ-1.6 מיליון שקלים, בעוד שבשכונה החדשה בבאר יעקב המחיר הממוצע של דירת 5 חדרים חדשה הוא 1.59 מיליון שקלים. כאן מדובר על פער של כ-0.6% במחיר (הפער קטן, אבל הדירה הגדולה יותר עדיין זולה יותר) ועל מרחק של כ-6 קילומטרים.
בשכונת רחובות ההולנדית ברחובות, דירת 4 חדרים חדשה עולה בממוצע כ-1.5 מיליון שקלים; בעוד שבשכונה הירוקה ביבנה, דירת 5 חדרים חדשה עולה בממוצע כ-1.52 מיליון שקלים. כאן מחיר הדירה הגדולה יותר גבוה ממחיר הדירה הקטנה - אבל בשיעור של 1.3% בלבד. המרחק - כ-8 קילומטרים.
בפתח תקווה, המחיר הממוצע של דירת 4 חדרים חדשה עולה כ-1.53 מיליון שקלים - מחיר דומה לדירת 5 חדרים חדשה בראש העין. כלומר, במרחק של כ-8 קילומטרים אפשר למצוא באותו מחיר דירה גדולה יותר.
בשכונת פסגות ים בקריית ים, מחיר ממוצע של דירת 4 חדרים חדשה עומד על 1.15 מיליון שקלים. לעומת זאת, בשכונת קריית התמרים בעיר עכו, המרוחקת כ-10 קילומטרים מקריית ים, מחיר דירת 5 חדרים חדשה עומד על 980 אלף שקל. מדובר על פער של כ-3.5% במחירים.
| עיר | מחיר ממוצע לדירות חדשות בנות 4 חדרים | מחיר ממוצע לדירות חדשות בנות 5 חדרים |
| יהוד | 1.6 מיליון שקל | - |
| אור יהודה | - | 1.55 מיליון שקל |
| ראשון לציון | 1.6 מיליון שקל | - |
| באר יעקב | - | 1.59 מיליון שקל |
| רחובות | 1.5 מיליון שקל | - |
| יבנה | - | 1.52 מיליון שקל |
| פתח תקווה | 1.53 מיליון שקל | - |
| ראש העין | - | 1.53 מיליון שקל |
| קריית ים | 1.15 מיליון שקל | - |
| עכו | - | 980 אלף שקל |
"בסוף התפשרתי - ואני שמחה"
אז איך זה נראה בפועל? איתן (53) וסימה (56) בן דוד, רופא שיניים ומורה באגף חינוך מבוגרים באולפנים לעולים מקריית מוצקין, חיפשו זמן רב דירות להשקעה בחיפה עבור שני ילדיהם - ובסוף "התפשרו" על נשר השכנה. "אחרי חיפושים ממושכים הגענו למסקנה שאולי כדאי לחפש דירות בערים שמסביב", הם מספרים. בסופו של דבר הגיעו לפרויקט "עמק הכרמל" של חברת אלמוגים ורכשו דירת 3 חדרים בשטח של כ-60 מ"ר תמורת 699 אלף שקל.
"בתור מי שנולדה וגדלה בסמוך למגרש הכדורגל של שכונת תל חנן בנשר, שמחתי שבסוף מצאנו דירה שם, כי מבחינתי זו סגירת מעגל, בנוסף לכך ששני האחים שלי גרים באזור", ממשיכה סימה, "אני רואה את ההתפתחות החיובית של האזור הזה בעיר, אשר במשך השנים הוזנח ולא היה בו כלום, ושמחה שהמשפחה שלי יכולה להיות חלק מזה".
"אם רוכשי הדירות ירחיבו את החיפושים לערי הלוויין, הם ישפרו את מצבם לא רק ברמת התמורה לכסף שיקבלו בדמות הנכס שהם מחפשים - גם איכות החיים שלהם תעלה", מסכים עם הדברים עמי בר משיח, מבעלי חברת אלמוגים. לדבריו, "מי שגר בערי הלוויין נהנה מנגישות תחבורתית לאזורי המסחר והתעסוקה, הממוקמים בשולי הערים הגדולות ולא במרכזן, מה שחוסך פקקי תנועה גם ביציאה לעבודה וגם בחזרה ממנה".
גם שי (35) ורעות (30) אבואף, מהנדס ואחות שלא מכבר נולדו להם תאומים, גדלו בראשון לציון וחיפשו דירה קרוב להורים; אך השאיפה לדירה גדולה הובילה אותם, בסופו של דבר, לבאר יעקב הסמוכה. "השיקול היה שמאחר שכבר יש שני ילדים, זה לא יהיה ריאלי לקנות דירת 4 חדרים, שבעוד כמה שנים תהיה אפילו קטנה מדי עבורנו", מסבירה רעות. "לכן החלטנו לקנות דירת 5 חדרים במקום לשדרג שוב ולמחזר את המשכנתא".
לדבריה, "הבנו שאם מתרחקים קצת, מרחק של בסך הכל 8 דקות נסיעה ברכב פרטי ממרכז ראשון לציון על כביש 431, אז נשיג את מה שרצינו - שכונה חדשה לגמרי וסביבה צעירה". בני הזוג רכשו דירת 5 חדרים בפרויקט "אלמוג סטטוס" שבונה קבוצת אלמוג בשכונה החדשה בבאר יעקב תמורת 1.65 מיליון שקלים.
לדברי רז שרייבר, סמנכ"ל השיווק בקבוצת אלמוג, "באר יעקב היא דוגמא מצוינת ליישוב עם מיקום אטרקטיבי, תשתיות מפותחות, תנופת בנייה וצמיחה, והוא נהנה בשנים האחרונות מהגירה חיובית מצד זוגות צעירים ומשפחות".
הגירה מעיר לעיר - תופעה מוכרת
תופעת "ההגירה" מעיר לעיר היא תופעה מוכרת למדי בקרב הקבלנים. שי הניג, מנכ"ל חברת אפגד הבונה את פרויקט "מגדלי אפגד" בעכו, מכיר את התופעה מפרויקטים אחרים שהוא בונה בעיר אשקלון, אליה עברו רוכשי דירות רבים מאשדוד. "אנחנו עדים לתופעה הזו גם כאן בעיר הצפונית, קרוב לוודאי משום שמלבד המחיר - שהוא נמוך יותר מהמחיר בקריות - יש גם הטבה במס הכנסה".
גם אושר זפרני, סמנכ"ל השיווק והמכירות בחברת גיא ודורון לוי, מכיר את התופעה ומזהה אותה בעיר יבנה, שם הוא בונה את פרויקט "גולד פרימיום" בשכונה הירוקה. "יבנה נתפסה בעבר כעיר דרומית, די רחוקה מהמרכז. אולם כיום היא נתפסת כמי שמציעה פתרון מגורים איכותי ונגיש", הוא מסביר, "על כך יעידו מחירי הדירות שעלו בעיר ובשכונה הירוקה בפרט, בשיעור של לא פחות מ-30% ב-4 השנים האחרונות".
לדבריו, "מרחקי הנסיעה בין אזור השפלה ליבנה התקצרו באופן ניכר בזכות פיתוח התשתיות החדשות. תחילה גילו את יבנה בעיקר הזוגות הצעירים, מבחינתם רכישת דירה במחיר נוח רלוונטית גם אם יצטרכו להגדיל את רדיוס החיפוש. בהמשך גם משפרי דיור ממרכז הארץ ומהשפלה הבינו כי ההתרחקות מהאזורים או הערים בהם בחרו תחילה כאופציית מגורים, מאפשרת להם לקבל תמורת אותו מחיר דירה גדולה יותר בחדר ואפילו בשניים".
גם לאופן שבו נתפס יישוב על ידי הרוכשים הפוטנציאליים יש השפעה על רמות המחירים של הדירות באותו היישוב. "אחד הגורמים המשפיעים על הבדלים במחירי הנדל"ן הוא המיתוג של הערים וכיצד הן נתפסות בעיני הציבור", אומר נדב בריח, סמנכ"ל השיווק בחברת שיווק הנדל"ן נווה העיר. לדבריו, "ערים שונות, שנתפסו בעבר 'פחות טובות' מהערים השכנות כי היו פחות מפותחות ונגישות משכנותיהן, עברו שינוי ופיתוח בשנים האחרונות, הן בבניית פרויקטים חדשים והן בהשקעה בתשתיות קהילתיות והתאמתן לגידול במספר תושבי העיר".
לכן, הוא אומר, משפחות צעירות שמחפשות דירה צריכות לבדוק את כל האלטרנטיבות "כאשר לפעמים עדיף 'להתפשר' על עוד מספר דקות נסיעה, אך לרכוש באותו התקציב דירה גדולה יותר שתשרת את המשפחה לטווח הארוך, ותמנע מעבר דירה נוסף תוך מספר שנים".
