איך לוקחים משכנתא על דירה להשקעה?

בשבוע שעבר פרסם משרד האוצר את סקירתו החודשית לגבי ענף הנדל"ן למגורים לחודש אוקטובר. על פי הנתונים, בחודש זה חלה ירידה של 14% ברכישת דירות לעומת חודש ספטמבר, בעיקר בקרב זוגות צעירים רוכשי דירה ראשונה; ואולם, מי שמיתן את הירידה בסך העסקאות לרכישת דירות היה ציבור המשקיעים.

על פי הנתונים, סך הדירות שרכשו משקיעי נדל"ן עמד על 1,900 דירות - ירידה של 8% בהשוואה לחודש הקודם וירידה של 13% לעומת אוקטובר אשתקד. למעשה, משקל המשקיעים מסך רוכשי הדירות עלה ל-27% - השיעור הגבוה ביותר בפרמטר זה מאז פברואר 2011.

מכיוון שרבים מהרוכשים נכס להשקעה מבקשים לממן את רכישת הנכס על ידי משכנתא, חשוב לתכנן את הליך נטילת המשכנתא מהבנק למשכנתאות לפני שרוכשים את הנכס. הקשר בין סוג ההשקעה למשכנתא יכול לבוא לידי ביטוי, למשל, בכך שאם אתם משקיעים לטווח ארוך - כלומר בכוונתכם להשכיר את הנכס ולהשתמש בשכר הדירה שתקבלו להחזר תשלומי המשכנתא - ייתכן שמתאימה לכם הלוואה ארוכת טווח. מצד שני, אם אתם מתכוונים למכור את הנכס תוך זמן קצר, ייתכן שמתאימה לכם הלוואה מסוג אחר.

למעשה, ניתן לומר שקיימים שני סוגים של משקיעי נדל"ן: משקיעים המבקשים הלוואות גישור, שבהן בדרך כלל משלמים רק את הריבית - ואת קרן ההלוואה מסלקים עם סיום תקופת ההלוואה. הלוואה זו מתאימה בעיקר לרוכשי דירה להשקעה לטווח קצר, שבכספי המכירה יסלקו את הלוואת הגישור. הסוג השני מתאים לרוכשי דירה להשקעה לטווח ארוך, שבדרך כלל מבקשים משכנתא עם החזר חודשי שיהיה בסכום מקביל לסכום השכירות הצפוי שהם יקבלו. בסוג כזה של השקעה, ייתכן וכדאי לקחת יותר הלוואות בריבית משתנה, שבהן יש אפשרויות רבות יותר לפירעון בעמלות מופחתות.

כדי להקל עליכם לתכנן נכון את המשכנתא שלכם, חשוב לבצע תכנון פיננסי נכון. בין היתר, עליכם להעריך איזה נכס אתם יכולים לרכוש ואיך תוכלו לעמוד בתשלומי המשכנתא לאורך זמן. כמו כן, עליכם לקחת בחשבון שני גורמים מרכזיים: ההון העצמי שיש לכם, כלומר הכסף שאתם מביאים "מהבית", שכולל חסכונות, מענקים מהמשפחה ועוד; מחיר הנכס שאתם רוצים לרכוש, שמעבר למחיר הדירה הנקוב כולל הוצאות נוספות.

(צילום: shutterstock)

מה העלות הכוללת של הנכס?

כדי להעריך את העלות הכוללת של הנכס, צריך להבין שלכל נכס יש מחיר הנקבע בהסכם שבין מוכר הנכס לקונה (המחיר הנקוב בחוזה המכר). עם זאת, ההוצאות אינן מסתכמות במחיר החוזי של הנכס והן צפויות לעלות - משום שהן יכללו לא מעט תשלומים לגורמים אחרים. לפניכם רשימה של הוצאות נוספות נפוצות.

מדריך משכנתא - כתבות קודמות:

• זכאי מחיר מטרה: מה לשאול את בנקאי המשכנתא?
  
• חוזרים לדירות: אפשר להוריד את ריבית המשכנתא?
• האם ניתן לקחת משכנתא כשיש מינוס בעו"ש?
• אפשר למכור את הדירה יחד עם המשכנתא?
• לקראת קניית דירה? איך מתכננים משכנתא
• תכנון תקציב לדירה: כמה כסף אנו צריכים באמת?
• רכשתם דירה ראשונה? כך תקבלו משכנתא
  

• מס רכישה: על פי חוק, רכישת בית חייבת במס רכישה המתבטא באחוז מסוים ממחיר הדירה. אחוז זה משתנה ומתעדכן מעת לעת, כך שמומלץ להתעדכן באתר רשות המסים בישראל. כמו כן, תוכלו לאמוד את שיעור מס הרכישה הצפוי באמצעות סימולטור מס הרכישה של משרד האוצר.
  

• היטל השבחה: אם הנכס מאפשר השבחה או בנייה נוספת, יש לשלם עליו היטל השבחה לרשות המקומית. למשל, אם בנכס קיימת אפשרות לסגור מרפסת, לבנות עוד חדר על הגג או אפשרות בנייה אחרת שיכולה להעלות את ערך הנכס - יש לשלם היטל זה (גם אם אינכם מתכוונים לנצל את אפשרות ההשבחה). כדי לאמוד את שיעור ההיטל, יש לבדוק ברשות המקומית מהו סכום ההיטל. שימו לב: בדרך כלל נהוג שהיטל זה משולם על ידי המוכר. לכן מומלץ להתייעץ עם גורם מקצועי ולתת ביטוי לתשלום זה בחוזה הרכישה.
  

• דמי הסכמה לרשות מקרקעי ישראל: חלק מהנכסים נמצאים על "אדמת מינהל" (רשות מקרקעי ישראל אשר נקראה בעבר מינהל מקרקעי ישראל), והמדינה מחכירה אותם לרוכשים. אם הנכס רשום ברשות מקרקעי ישראל, יש לבדוק מולה אם צריך לשלם דמי הסכמה ו/או דמי היוון. בעת חכירת נכס, יש לבדוק שאין עליו חובות קודמים. את הבדיקה ניתן לבצע במשרדי הרשות, ובדרך כלל היא תיערך באמצעות עורך הדין המטפל מטעמכם ברכישת הדירה.
  

• מס שבח: מס שבח זהו מס המוטל על מוכר זכות במקרקעין (לרבות דירה), החל על הסכום שבו עולה שווי מכירת המקרקעין על יתרת שווי רכישת המקרקעין. במקרים ובתנאים מסוימים מקנה חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), תשכ"ג - 1963 פטור מתשלום מס שבח. שימו לב - מוכרי דירה יחידה, שלא מכרו דירה אחרת ב-18 החודשים שקדמו למכירה ושלא היו להם ב-4 שנים שקדמו למכירה יותר מדירה אחת; או שלא מכרו דירה אחרת בפטור ממס שבח ב-4 השנים קודם למכירת הדירה הנוכחית; עשויים להיות זכאים לקבלת פטור ממס שבח.
  

• שכר טרחת עורך דין: רכישת דירה היא פעולה חוזית מורכבת, במהלכה מומלץ להיעזר בעורך דין שילווה אתכם בכל צעד. שכר הטרחה שלו נקבע בהתאם להיקף השירות שאתם מעוניינים לקבל. שימו לב - ברכישת נכס חדש, חברת הבנייה שוכרת עורך דין מטעמה. למרות שאתם משלמים לחברה עבור הוצאות רישום, עורך דין זה אינו תחליף לשכירת שירותיו של עורך דין מטעמכם, ולכן עלות שכר הטרחה עבור עורך הדין מטעמכם צריכה להילקח בחשבון.
  

• דמי תיווך: אם רכשתם את הנכס באמצעות מתווך, יש לקחת בחשבון דמי תיווך. נהוג לשלם דמי תיווך בשיעור של עד 2% ממחיר הנכס, בתוספת מע"מ. הדבר פתוח, כמובן, למו"מ בין הצדדים.
  

• עלויות שיפוץ: לעתים, דווקא הוצאה זו עלולה להכביד מאוד. מדובר באלפי שקלים על הובלה, ציוד חדש שיותאם לבית החדש ועוד - סכומים שלכאורה מתגמדים לעומת מחיר הנכס אך נוטים להצטבר ולהפוך למשמעותיים. גם אם אינכם מתכננים שיפוץ רציני או קניית ריהוט רב, מומלץ לשריין לעצמכם תקציב עבור הוצאות אלה. אם אתם כן מתכננים שיפוץ, מומלץ להתייעץ עם אנשי מקצוע לגבי העלות הצפויה. הוצאות נוספות שכדאי לקחת בחשבון - התחברות לרשתות הגז, המים והחשמל, וכן תשלום לבעלי מקצוע שונים (חשמלאים, מתקיני רשתות, מנעולן וכו').
  

• הצמדת מחיר הנכס למדד המחירים לצרכן או למדד תשומות הבנייה: אם העסקה צמודה למדד המחירים לצרכן או למדד תשומות הבנייה, יש אפשרות שתדרשו לשלם בסופו של דבר סכום גבוה יותר מהמחיר הנקוב בחוזה המכר. קחו בחשבון שינויים אפשריים אלו בעת התכנון הפיננסי.
  

• תשלומים חד פעמיים נפוצים: 
  

1. שמאות - במסגרת הליך נטילת המשכנתא דורש הבנק ביצוע הערכת שמאי ביחס לשווי הנכס אשר ימושכן לטובתו. הערכת השמאי צריכה להיערך על ידי שמאי ששמו נכלל ברשימת השמאים המקובלים על הבנק. התשלום עבור הערכת השמאי יבוצע על ידכם ישירות לשמאי.
2. דמי פתיחת תיק - הכוונה לסכום המשולם לבנק ואשר נקבע על פי גובה סכום מסגרת האשראי שנפתחה. ניתן להתעדכן בגובה התשלום בתעריפון העמלות של הבנק.
3. תשלום על רישום ביטחונות - מדובר בתשלומים שונים, כמו תשלום על אגרות טאבו (למשל דמי אגרה להוצאת נסח, אימות נסח באמצעות האינטרנט, אגרת רישום משכנתא, אגרת רישום הערת אזהרה, אגרה לביטול הערת אזהרה) ואגרת רישום מישכון ברשם המשכונות.