כביש חדש סולל דרך לעליית ערך הדירה
מה ההשפעה של נגישות שכונת מגורים לכביש מהיר ולמחלף על הפרמיה של הנכס הממוקם בה? מחקר שערכה ל-ynet חברת סביבות מגורים, מצביע על קשר ישיר וחיובי - שבא לידי ביטוי בזינוק של עד 40% במחירי הדירות. באילו שכונות טיפסו המחירים, ומי בכל זאת לא יצליח ליהנות מפרמיה גבוהה?
הצמיחה האורבנית המהירה בישראל מצריכה, בין היתר, פיתוח של תשתיות תחבורה - כאלה שיהלמו את הגידול באוכלוסייה ואת מספר כלי הרכב והיקף הקילומטרז'. אבל לצד הביקורת על מדיניות ההשקעה הממשלתית בתחבורה הציבורית, נדמה שבתחום הכבישים העסקים נמשכים כרגיל. רק לאחרונה אישר קבינט הדיור השקעה של 4 מיליארד שקל למימון של 45 פרויקטים תחבורתיים, עד לשנת 2020.
בדיקות ומחקרים נוספים בערוץ הנדל"ן :
- בדיקה: 10 ק"מ מכאן הנדל"ן משתלם יותר
- הרכבת הקלה בגוש דן: איפה להשקיע בנדל"ן?
- היכן מבוצעות העסקאות היקרות בישראל?
- בדיקה: כמה עולה לגור ליד האוניברסיטה
כמעט כל הפרויקטים הללו הם הרחבה של כבישים מהירים ובניית מחלפים, שלהם יש השפעה ברוב המקרים על מחירי המקרקעין. מחקר שערכה עבור ynet חברת סביבות מגורים, המתמחה בייעוץ כלכלי-אורבני לחברות בנייה, ניסה לבדוק אם יש קשר ישיר וחיובי בין נגישות לכביש מהיר או בינעירוני לבין שווי הנכסים שבסביבתו.
"ביצענו את המחקר מתוך הנחה, שעלות הנסיעה במונחי כסף וזמן עולה עם המרחק בין הדירה למע"ר (מרכז עסקים ראשי) או לריכוזי תעסוקה פרבריים", מסביר מתכנן הערים והאזורים אלון גרינברג, מנכ"ל סביבות מגורים. לדבריו, "הפרמיה במחיר הדירה אינה נמדדת רק בקירבה לכביש - אלא נקבעת גם ואולי בעיקר בנגישות למחלפים ולצמתים שעל אותו הכביש".
"בישראל הממצאים דומים", הוא אומר. "מבדיקה שערכנו עבור 5 פרויקטים תחבורתיים שהושלמו בשנים האחרונות, נמצא כי מחירי הדירות בשכונות בקרבת פרויקטים אלה, עלו בשיעור גבוה באופן משמעותי - מאשר ביישוב כולו שבו הן מצויות".
לדבריו, במהלך הבדיקה נמצא כי בממוצע - "עליית מחירי הנדל"ן בשכונות הסמוכות עמדה על כ-23% לאורך תקופה של שנתיים (שנה לפני מועד פתיחת הפרויקט עד שנה לאחר הפתיחה), בעוד שביישוב כולו העלייה עמדה על כ-11.5% בלבד, עבור אותה תקופה - הפרש משמעותי המביא לידי ביטוי את פרמיית הנגישות".
עליות של עד 42% בפרמיות של הנכס
גרינברג טוען במחקרו כי שדרוג עורקי התחבורה משפיע בחיוב על מחירי הדירות והתחלות הבנייה, וגורם לפיתוח מואץ של יישובים שנחשבו "מרוחקים" או "פריפריאליים". לדבריו, הגדלת הנגישות לטבעות החיצוניות של המטרופולינים, גם היוותה מפתח בתהליך ההגירה של זוגות צעירים לפרברים מרוחקים, פועל יוצא של עליית מחירי הנדל"ן.
כך, למשל, קטע חדש של כביש 411 שנפתח ביוני 2014, יצר כניסה חדשה לעיר רחובות, וזירז את פיתוחה בחלק המערבי. על פי המחקר, בעוד מחירי דירות 4 חדרים בשכונת אבן גבירול הוותיקה, הממוקמת בסמוך לכביש שנפתח, עמדו כשנה לפני הפתיחה על 1.2 מיליון שקלים בממוצע; כחצי שנה לאחר פתיחת הכביש - זינקו במחירים כ-7.5% וטיפסו ל-1.29 מיליון שקלים. השינוי ביישוב כולו עמד רק על 5.1%.
"המיקום של רחובות, ובמיוחד של שכונת מערב רחובות הממוקמת ליד צירי התנועה הראשיים, יכול פשוט לשנות את איכות החיים", טוען יורם אביסרור, סמנכ"ל השיווק בחברת אביסרור הבונה את פרויקט "אבסירור 431" בשכונת אבן גבירול, שצפויה להכפיל את אוכלוסייתה בשנים הקרובות. כבר כיום מחירי דירות 4 חדרים חדשות בפרויקט, שיכלול 11 מגדלי מגורים עם 960 דירות, עומדים על כ-1.3 מיליון שקלים בממוצע.
דוגמא נוספת לפרויקט שהשפיע באופן ישיר על מחירי הנדל"ן, לפי המחקר, הוא מחלף גת-רימון בכביש 471 (מכבית), שנפתח באפריל 2012 ליד גני תקווה. מחירי דירות 4 חדרים במתחמים הסמוכים למחלף בצפון גני תקווה, עמדו כשנה לפני פתיחתו על 1.76 מיליון שקלים. כשנה לאחר הפתיחה, כבר טיפסו המחירים באזור זה ב-8% ועמדו על 1.9 מיליון שקלים. זאת, בזמן שביישוב כולו נמדדה דווקא ירידת מחירים של 2.9%.
"לצפון גני תקווה יש נגישות נדירה ממש לעורקי תחבורה ראשיים", אומר אבי טוריסקי, מנכ"ל חברת רותם שני הבונה פרויקט של 420 יחידות דיור ביישוב. "אפשר לכנות אותה אפילו 'היישוב הסודי' של תושבי בקעת אונו", הוא ממשיך, "וסלילת מחלף גת-רימון קיצר את זמן הנסיעה למרכזי התעסוקה בפתח תקווה וראש העין ולכביש 6. מדובר ביתרון שבהחלט גורם לעלייה בביקושים ובמחירים".
גם כביש 431, שנפתח בפברואר 2009, נחשב לאחד הצירים המהירים והמתקדמים במדינה, ומשפיע על פיתוח היישובים שממוקמים לאורכו. על פי המחקר, כשנה לפני פתיחתו עמדו מחירי דירות 4 חדרים בשכונת משואה במודיעין, הסמוכה לכביש זה, על כ-850 אלף שקל בממוצע. לעומת זאת, כשנה אחרי הפתיחה זינקו המחירים בשכונה בלא פחות מ-42.4% למחיר ממוצע של 1.21 מיליון שקלים. שיעור השינוי בשאר היישוב טיפס "רק" ב-30.2%.
לדברי גרינברג, בנוסף לעיר מודיעין, אחת הנהנות המרכזיות מכביש 431 היא באר יעקב, העוברת תהליך פיתוח מואץ מעיירה קטנה לעיר בינונית. השכונה הנגישה ביותר לציר זה היא רסידו סיטי החדשה, שבה עלו מחירי הדירות בשנה האחרונה ב-6.6%. "באר יעקב הייתה לפני מספר שנים עיר נחברת שאף לא אחד ידע היכן היא נמצאת בכלל, בגלל הקושי שהיה טעמון בנגישות אליה", מציין אחי טימור, סמנכ"ל הפיתוח העסקי בקבוצת יצחקי הבונה את פרויקט "2B" ביישוב.
ואולם, לאחר סלילת כביש 431, "פתאום הפכה באר יעקב לעיר הנמצאת על אם הדרך - עם נגישות לתל-אביב ולירושלים", מוסיף טימור. גם בעיר השכנה רמלה ניכרת ההשפעה של 431. מחירי הדירות החדשות בשכונת קריית האמנים החדשה (המכונה גם מתחם מצליח), הסמוכה הן ל-431 והן לכביש 40, גבוהים ב-15%-17% ביחס לדירות חדשות באזורים אחרים בעיר, בעלי נגישות פחותה.
_wa.jpg "כביש 431. הפרמיה של הנכסים עלתה במודיעין, באר יעקב ורמלה (צילום: יוסי צבקר)")
שני מחלפים נוספים שהשפיעו בעיקר על שכונות הסמוכות להם באזור השרון הם מחלף תל-חי בכביש 531 הסמוך לכפר סבא, ומחלף רעננה צפון. על פי המחקר, מחלף תל-חי הוקם בספטמבר 2013, ושנה לפני פתיחתו עמדו מחירי דירות 4 חדרים בשכונת ראשונים בכפר סבא הסמוכה על 1.34 מיליון שקלים. כשנה לאחר פתיחת המחלף, כבר האמירו המחירים בשכונה ב-20.1% למחיר ממוצע של 1.61 מיליון שקלים. זאת, בעוד ששיעור השינוי בשאר העיר עמד על 6.9% בלבד.
באשר למחלף רעננה צפון שהוקם בספטמבר 2009, מהמחקר עולה כי מחירי דירות 4 חדרים בשכונת 2004 בצפון-מזרח רעננה, הסמוכה למחלף, עמדו על 1.35 מיליון שקלים כשנה לפני פתיחתו. לעומת זאת, שנתיים לאחר מכן כבר עמד המחיר על 1.86 מיליון שקלים - עלייה של 37.8% במחירי הדירות בשכונה (לעומת עלייה של 18.1% בעיר כולה).
גם אצל השכנה הוד השרון, הוצאת היתרי בנייה ליותר מ-1,000 יחידות דיור במתחם 1200 החדש הותנתה בחיבורו לכביש 531 - שיתחבר תוך מספר שנים לקטע עתידי של נתיבי איילון. דירות 4 חדרים בשכונה נמכרות בכ-1.88 מיליון שקלים בממוצע - מחיר הגבוה ב-5%-6% ביחס לדירות חדשות הנבנות באמצע העיר, שם הנגישות לצירי תחבורה ראשיים (ובמקרה זה גם לתחנת רכבת) נמוכה יותר.
זינוק של 145% במחירים תוך 6 שנים
דוגמא נוספת שמספק גרינברג היא מחלף אור עקיבא שהוקם לפני כ-6 שנים ושיפר את נגישות העיר. "מאז פתיחתו של המחלף ב-2008, עלו מחירי הדירות בעיר בכ-145% - הרבה מעבר לעלייה הממוצעת בישראל", הוא אומר. הקמת המחלף הובילה גם להרחבת הבנייה - מאות דירות נבנות כיום במתחם המע"ר (מרכז עירוני ראשי) בכניסה לעיר, בין היתר בשכונות היובל ונוף ים, על ידי חברות נדל"ן גדולות כמו קבוצת שכטר, אאורה ישראל, משולם לוינשטיין, אשדר ואחרות.
לדברי גרינברג, מחלף בולט נוסף בכביש החוף נבנה בימים אלה בצמוד לשכונת עין הים החדשה בחדרה וייקרא מחלף עין הים. "מדובר בשיפור ניכר של הנגישות למערב העיר, ומפתח לפיתוח עתידי של מגורים, מלונאות ומסחר לאורך קו החוף, בהתאם לתוכנית המתאר החדשה של העיר", הוא מציין.
לדברי אלון עמרם, מנכ"ל חברת עמרם אברהם הבונה עם אפי קפיטל את פרויקט "AQUA" בשכונת עין הים הסמוכה למחלף, "המחלף יחבר את השכונה עם עורק התחבורה המרכזי, כביש החוף, שמוביל ליציאה לכיוון גוש דן ולכניסה מכיוון צפון הארץ. אם בעבר חדרה הייתה נחשבת לגבול העליון של כל אזור המרכז, הרי שבניית התשתיות התחבורתיות קרבה את חדרה לאזור תל-אביב והכניסה אותה למרכז הארץ".
גם בשכונת פסגות אפק החדשה בראש העין יושקעו כ-1.5 מיליארד שקלים לצורך פיתוח תשתיות, במסגרת הסכם הגג שנחתם שם לאחרונה. כשליש מהסכום יוקדש לסלילת כביש עורקי שיחבר את כביש 444 לכביש 5 (חוצה שומרון) ולבניית מחלף חדש בכביש זה. "ללא אותו חיבור לכביש 5, השכונה - שתכלול כ-16,500 יחידות דיור, תהפוך לקטסטרופה תחבורתית", מדגיש גרינברג.
הצד השני של המטבע הוא שמחסור בתשתית תחבורתית, עלול למנוע פיתוח אורבני ובנייה למגורים. לפני מספר חודשים סירב ראש עיריית יבנה לחתום על הסכם גג להקמת כ-2,300 יחידות דיור בעיר, זאת בשל דחיית הקמת מחלף יבנה דרום. בקיץ נחתם הסכם להעברת 300 מיליון שקל למחלף - והיתרי הבנייה שהוקפאו כמחאה, חודשו.
אף שהשפעת הכבישים על שכונות סמוכות היא חיובית, גרינברג אומר שלקירבה לצירים ראשיים מלווה גם השפעה שלילית, הנגרמת עקב הרעש. גורמים אלו משפיעים בעיקר על הנכסים המצויים ממש בקו הראשון והשני לכביש, לרוב במרחק של עד 200-300 מטר. לדבריו, "במחקר של השמאי הממשלתי הראשי, נמצא כי הרעש שנגרם מתחבורה בכבישים עירוניים מקטין את ערך הדירות בבנייה רוויה בממוצע בכ-0.95% לדציבל אחד, בטווח הרעש שבין 48 ל-75 דציבלים".
"בהיבט הנדל"ני, לרוב ישנה פרמיה לנכסים הסמוכים לכבישים מהירים ומחלפים, אך מרוחקים מספיק כדי להימנע ממטרדי רעש וזיהום", מסכם גרינברג, "אבל צריך לזכור שבהיבט הרחב והציבורי, תוספת של כבישים מביאה להגדלת נפח התנועה. לכן, בטווח הארוך נדרשת הגדלה משמעותית של תקציבים ממשלתיים לטובת מערכות הסעת המונים, דוגמת הרכבת הקלה".
