משפרי דיור: כך תיזהרו מניפוח הארנונה
מעבר משכונה ישנה לשכונה חדשה יותר באותה העיר עלול להוביל לקפיצה משמעותית בחיובי הארנונה. הדבר תלוי בעיקר באופן הגדרת שטח הדירה וסיווג האזור - ותלוי בעירייה. איך נקבעים ההבדלים וממה להיזהר? מדריך
מעבר לדירה חדשה כרוך בנכונות להשקעה כספית לא מבוטלת. אולם דבר אחד נעלם מעיני רבים, ובמיוחד בעיני משפרי הדיור העוברים משכונה ישנה לשכונה חדשה באותה העיר - הקפיצה המשמעותית בחיובי הארנונה. ידוע שקיימים הבדלים בין רשות אחת לאחרת בפרמטרים לחיוב, אך המפתיע הוא שדווקא ברשות עצמה ניתן גם למצוא פערים בחיוב ארנונה על שתי דירות שונות בשטח זהה, אשר ממוקמות בשכונות שונות ברחבי העיר.
כתבות נוספות בנושא ארנונה בערוץ הנדל"ן:
בדיקה: באיזו שכונה נגבית הארנונה הכי יקרה
"חיובי הארנונה מסורבלים ולא שוויוניים"
ארנונה: המס שמתייקר מדי שנה
קיימות לא מעט שיטות לחישוב שטח דירה, כאשר ההבדלים העיקריים נעוצים בשאלה אם שטח הדירה כולל את השטח שתופסים קירות החוץ והפנים, המרפסות וכן הצמדת השטחים משותפים. בעוד שרשות אחת תקבע כי חישוב השטח יעשה "נטו", אצל השנייה יכלל גם שטח הקירות ובאופן דומה גם האבחנה האם לכלול את החלק היחסי בשטחים המשותפים.
גם אופי הגדרת השטחים המשותפים מהווה עילה למחלוקת, שכן רשויות מסוימות - בעיקר אלו שלא מצמידות שטחים אלו לשטח הדירה - מסייגות שטחים שאינם משמשים למעבר כגון לובי, מדרגות ומעלית, ומוסיפות לשטח הדירה חלק יחסי באזורים ציבוריים כגון חדרי משחק, חדר כושר וכו'.
התעריף הוא, למעשה, פונקציה של הסיווג המבוסס על שימוש כמגורים ואזור המס בו נמצא הנכס, כאשר קיימת אבחנה בין חלקים שונים של העיר לעניין החיוב. כך, שכונות "חזקות" מחויבות בשיעורי ארנונה גבוהים מאלו של שכונות הנחשבות בעלות מעמד סוציו-אקונומי נמוך. יש רשויות שמכלילות פרמטרים נוספים כגון סוג הנכס (וילה, פנטהאוז, דירה רגילה), קביעת מדרגות חיוב או תעריף פרוגרסיבי - בהתאם לשטח הכולל של הדירה ועוד.
גרים במגדל? כנראה שתשלמו יותר
משפרי דיור רבים שמבקשים לעבור בתוך היישוב בו הם גרים לשכונה חדשה יותר, לא מודעים לכך שהפערים שעלולים להיווצר בחיובי הארנונה עשויים להסתכם באלפי שקלים. זאת מתוך הנחה שגויה כי מעבר בתוך אותה העיר לא אמור ליצור הפרשים בשל שיטת מדידה אחידה. אולם פערים אלה יכולים להגיע עד כדי 100% בין שתי דירות בעלות שטח זהה - כאשר הסיבות העיקריות לפער הן הגדרת שטח הדירה וסיווג האזור.
יש רשויות שמנצלות הקמת שכונות חדשות לשינוי המצב הקיים, כפי שעולה מתביעה ייצוגית שהוגשה באחרונה נגד עיריית הוד השרון, שם נטען כי בבניינים החדשים בשכונות החדשות כגון "מתחם 1200" ו"מתחם 19", העירייה שינתה את המדיניות והחלה לחייב שטחים משותפים; בעוד ביתר הבניינים ברחבי העיר חישוב השטח הדירה לא כלל שטחים משותפים.
תוספת החלק היחסי בשטחים המשותפים אינה עניין של מה בכך. בבניינים חדשים, היזמים מבקשים לתת "יותר בלוקים עבור הכסף", ובתחרות ביניהם נוספים שטחים רבים. לפעמים מדובר באילוץ מצד הרשות המקומית, כמו בניית חניון תת קרקעי - ותוספת כזו יכולה להסתכם בכ-25% משטח הדירה. יש גם רשויות שקובעות את התעריף במדרגות פרוגרסיביות, כך ככל ששטח הדירה גדול יותר התעריף למ"ר גדול יותר - ואז די במ"ר נוסף כדי לעבור למדרגת החיוב הגבוהה יותר.
זיקה קלושה בין המחיר לרמת השירותים לתושב
סיבה נוספת לפערים בגובה הארנונה נעוצה בתעריף החיוב. צווי הארנונה, הקובעים את חלוקת האזורים העירונית, נקבעו לפני עשרות שנים, אך יחד עם ההתפתחות האורבנית קמו שכונות חדשות. שטחים שהיו עד כה שטחים חקלאיים, הפכו להיות מצע למגדלים מפוארים. השינוי האורבני מאפשר לרשות המקומית להגדיר מחדש את מפת אזורי המס, ולרוב שכונות חדשות "יזכו" לסיווג גבוה יותר.
| רשות מקומית | תעריף באזור מס יקר | תעריף באזור מס נמוך | הפרש |
| תל אביב | 84 | 36 | 133% |
| קריית אונו | 74 | 47 | 57% |
| חיפה | 97 | 51 | 90% |
| ירושלים | 105 | 38 | 176% |
| נס ציונה | 49 | 36 | 36% |
| באר שבע | 44 | 36 | 22% |
| קריית ביאליק | 60 | 41 | 46% |
| פתח תקווה | 69 | 38 | 82% |
| הרצליה | 80 | 34 | 135% |
| חולון | 61 | 35 | 74% |
הפערים הקיצוניים אינם, כאמור, נחלת העיר תל-אביב בלבד. לעתים קורה מצב שבו הרשות דווקא אינה פועלת לשינוי, אבל נוצר עיוות - כמו במקרה של העיר נתניה. במקרה זה, לפי החלטה היסטורית סווגו השכונות הממוקמות ממזרח לכביש החוף כאזור מספר 2 הנמוך בכ-20% מרוב שטח העיר. כך יצא, שדווקא הארנונה בשכונת "קריית השרון", המזוהה כשכונה איכותית עם תושבים בעלי מעמד סוציו-אקונומי גבוה, נמוכה משמעותית מדירה זהה ביתר חלקי העיר, לרבות כזו שנבנתה לפני כ-50 שנה ויותר.
האבסורד הוא שאין זיקה בין היקף החיוב לרמת השירותים שניתנת לתושב. הדבר, לרוב, בא לידי ביטוי בשכונות חדשות שנבנות ומתאכלסות בשלבים והארנונה שם גבוהה. במקרים כאלה, התושבים הראשונים להגיע אליה נאלצים לגור ב"אתר בנייה" על כל משמעויותיו (זיהום ורעש), במצב שבו טרם הושלם פיתוח התשתיות ולעתים השכונה נעדרת שירותים ציבוריים בתחומי חינוך ובריאות, הואיל ולשיטת העירייה לא קיימת הצדקה להקים גני ילדים בטרם אוכלסה כולה. במקרים כאלה אין הטבת ארנונה והחיובים הנדרשים שם הם בשיעור מלא.
הכותב הוא שותף במשרד עוה"ד בן אליעזר ושות' העוסק במיסוי עירוני
לפנייה לכתב/ת 
