המשכיר לא גילה שיש תמ"א בבניין: כך תפעלו

שני צדדים עומדים מצדי הסכם השכירות - המשכיר והשוכר. לכל אחד אינטרסים משלו: האחד רוצה להשכיר את דירתו בצורה המיטבית ובמהירות, והאחר רוצה לשכור קורת גג סבירה ונאותה לפרק זמן מוגבל. נשאלת השאלה מה קורה כאשר המשכיר אינו מגלה עובדות מהותיות על הנכס או סביבתו, שיש בהם כדי להשפיע על החלטתו של השוכר אם לשכור אותו או לא.

מדריכים נוספים במדור "דירה להשכיר ":

• שאני אשלם דמי תיווך? הצחקתם אותי
• "הדייר הסרבן": כשכסף ובטיחות מתנגשים
• אלמוני פלש לי לדירה - איך מתמודדים?
  

יש שתי שאלות מפתח בנושא זה: האחת, האם המשכיר חייב למסור לשוכר מידע, כולל "מידע מזיק" בנוגע לנכס ולסביבתו. השנייה, מרגע שחלה עליו חובת גילוי והוא לא עמד בה, כיצד יכול השוכר להתמודד עם המצב שאליו נקלע. יש לא מעט מקרים שכיחים בנושא אי-גילוי מידע מוקדם לשוכר בנוגע לנכס, שמתגלים רק לאחר שהשוכר קיבל חזקה במושכר.

(צילום: טל כהן)

בעל הבית הטעה אתכם? אפשר לבטל את החוזה

חוק החוזים קובע כי במהלך מו"מ לקראת חתימה על חוזה, חייב אדם לנהוג בדרך מקובלת ובתום לב - ולגלות לצד השני עובדות שהעלמתן יוצרת מצג שווא. מצב כזה שקול להטעיה שמקנה את הזכות לביטול החוזה. עם זאת, נקבע כי אין לצפות מכל אדם שמנהל מו"מ, לספר על החסרונות או נקודות התורפה שיש בעסקה.

המשמעות היא שעל בעל דירה חלה חובת הגילוי, מתוקף חובתו לנהוג בדרך ארץ ובהגינות כלפי שוכר פוטנציאלי, ולמסור לו מידע רלוונטי באשר למצב הנכס. אך כאן נשאלת השאלה עד איזו מידה חלה חובת הגילוי, שכן עדיין יש אינטרס עסקי לבעל הדירה.

בפסיקה נקבע כי היקפה של חובת הגילוי יושפע, בין היתר, מטיבו של המידע, מחשיבותו לעסקה ומהשפעתו עליה, מזהות בעלי הדין, ממידת האמון שרוכש צד אחד למשנהו ומזמינות המידע לציבור הרחב. כלומר, מרגע שהוכח כי בעל דירה לא מסר ביודעין מידע מהותי לשוכר בנוגע לדירה - מדובר בהטעיה שגרמה לשוכר לטעות בעת חתם על הסכם השכירות.

באשר להטעיה, קובע חוק החוזים כי מי שהתקשר בחוזה עקב טעות, שהיא תוצאת הטעיה שהטעה הצד השני או אחר מטעמו, רשאי לבטל את החוזה. החוק מגדיר את המושג "הטעיה" בצורה רחבה של אי-גילוי עובדות שלפי דין היה על הצד השני לגלותן. במקרה כזה, יכול השוכר להודיע למשכיר כי הוא הטעה אותו, ולכן הוא מבטל את ההסכם, זכאי לצאת מהדירה וכן לדרוש את השבת תשלומי השכירות ששילם וערובות השכירות.

גם חוק השכירות מסייע לשוכרים 

לא חייבים להסתמך רק על חוק החוזים. גם חוק השכירות קובע כי משכיר הפר את חוזה השכירות, אם מסר לשוכר נכס - שבזמן המסירה לא התאים מבחינת סוגו, תיאורו, איכותו או תכונותיו או מבחינה אחרת למה שהוסכם בין הצדדים. זאת, למעט במקרה שבו ידע השוכר על פגמים אלה בעת חתימת ההסכם.

עוד קובע החוק כי אם היו אי-התאמות או פגמים בנכס שהמשכיר ידע או שהיה עליו לדעת עליהם בעת חתימת ההסכם והוא לא גילה אותן לשוכר, זכאי השוכר לבטל את ההסכם. כך נקבע כי במצב כזה, התנהגות המשכיר עשויה להוות עילת תביעה מכוח דיני פגמים, שיכולה להוביל להפרת ההסכם. גם כאן זכאי השוכר להודיע למשכיר על ביטול הסכם השכירות ואף לדרוש פיצוי כספי.

אפשרות נוספת העומדת בפני השוכר היא המשך קיומו של הסכם השכירות, תוך הפחתת תשלום שכר הדירה - עקב אי-הפקת ההנאה המושלמת מהמושכר. חוק השכירות מתיר זאת, ומציין כי מרגע שנמנע מהשוכר להשתמש בנכס למטרת השכירות, בניגוד למצג שהוצג כאשר ראה השוכר את הנכס לפני החתימה על ההסכם, הוא זכאי לפטור משכר דירה בגין "ירידת הנאתו" מהמושכר.

לשון החוק נוקטת במילה "פטור מתשלום", אולם בפסיקה נקבע כי רק במקרי קיצון יהיה פטור מלא. בכל מקרה אחר, שבו עדיין יש לשוכר הנאה ושימוש כלשהם במושכר, עליו לשלם דמי שכירות ראויים עבור המושכר. יצוין כי החוק מתיר גם למשכיר לבטל את הסכם השכירות ולדרוש מהשוכר שיתפנה מהנכס. בכך מנסה החוק ליצור "הרמוניה הגנתית" ואיזון סביר בין הצדדים במצב בעייתי זה.

הכותב הוא עו"ד מומחה בנדל"ן ובמשפט אזרחי. האמור במאמר זה אינו מהווה תחליף לקבלת ייעוץ משפטי פרטני