שדות של מגדלים: הקונפליקט בין כפר לעיר
יש יישובים המוגדרים עירוניים, יש יישובים בעלי אווירה כפרית, ויש כאלה באמצע הדרך בין עירוניות לכפריות. השינוי מלווה לעתים בהתנגדות חלק מהתושבים לפיתוח המאסיבי שיפגע בפסטורליות, בעוד שאחרים רוצים ליהנות משיפור תשתיות ומעלייה בערך נכסיהם. הכירו את "יישובי הכלאיים"
הרשויות בישראל נוהגות לחלק את יישובי המגורים לשני סוגים עיקריים: עירוניים וכפריים. אך לאורך השנים התהוו כמה "יצורי כלאיים" - יישובים שהיו מאופיינים ככפריים (מושבה, מושב, יישוב, כפר), אשר החלו לשלב מאפיינים עירוניים בעקבות תנופת בנייה חדשה בתחומם. במידה מסוימת הם נהנים משני העולמות, אם כי לא תמיד כל התושבים מרוצים מההתפתחות האורבנית הזו.
- כביש חדש סולל דרך לעליית ערך הדירה
- בדיקה: 10 ק"מ מכאן הנדל"ן משתלם יותר
- הרכבת הקלה בגוש דן: איפה להשקיע בנדל"ן?
- היכן מבוצעות העסקאות היקרות בישראל?
יישובי "הכלאיים" הללו נהנים מקהילה אינטימית וצפיפות מגורים נמוכה, לצד שירותים עירוניים ועליית ערך של הנכסים. אולם לא אחת נמצאות הרשויות המקומיות בקונפליקט: מצד אחד, הן מעוניינות לפתח את היישוב, בין היתר כדי לגייס הכנסות נוספות לקופתה; ומצד שני, הן נתקלות בהתנגדות של תושבים ותיקים, שלא רואים בעין יפה את הפיתוח ומבקשים לשמור על הצביון הכפרי.
"התושבים חוששים מפגיעה בייחודיות של היישוב, ולעתים לא מודעים לקשר שבין התרחבותו וציפופו, לבין איכות ומגוון השירותים שיעמדו לרשותם", מסביר מתכנן הערים אלון גרינברג, מנכ"ל חברת סביבות מגורים, שביצעה סקירה של 4 "יישובי כלאיים" כאלה ובחנה באילו קונפליטים הם מצויים. לדבריו, "האתגר של יישובים אלו הוא להתרחב בצורה מושכלת - כך שאופיים יישמר עד כמה שניתן".
במסגרת הסקירה בחרה חברת סביבות מגורים לבחון את היישובים גני תקווה, כפר יונה, באר יעקב ופרדס חנה-כרכור, שבעוד כ-15 שנה צפויות להגדיל את האוכלוסייה שלהן משמעותית. "הרשויות המקומיות ביישובים כגון אלה נמצאים בקונפליקט תמידי", אומר גרינברג, "הן מודעות לתחושות התושבים, אך גם ערות לבעייתיות שבניהול יישוב המאופיין בצמודי קרקע ובמיעוט שטחי תעסוקה. ההוצאות התקציביות כבדות, וההכנסות נמוכות - ולכן יש להן אינטרס כלכלי מובהק להליכה לכיוון של פיתוח".
גני תקווה: מסממנים כפריים לעירוניות עתידית
גני תקווה הוקמה כיישוב עולים, ועם השנים נבנו בה שכונות מגורים בבנייה רוויה מסביב לצמודי קרקע, שעדיין תופסים את רוב שטח היישוב ומצויים במרכזו הגיאוגרפי. הבנייה לגובה החלה עוד בשנות ה-70 של המאה הקודמת, מה שכנראה תרם לכך שהפיתוח העתידי המתוכנן התקבל בשוויון נפש יחסי בקרב התושבים הוותיקים.
"פיתוח אורבני יכול להוות הזדמנות לתכנון מחודש ולתיקון ליקויים היסטוריים", אומר גרינברג, "כך למשל - החיסרון העיקרי בגני תקווה, הנחשבת מבוקשת עם דירוג חברתי-כלכלי 8, הוא היעדר מע"ר (מרכז עסקים ראשי) ובית ספר תיכון". אלא שלדבריו, השכונה הצפונית החדשה ביישוב, שצפויה לכלול כ-4,200 דירות, נוצלה לטובת פתרון הבעיה ויוקם בה מע"ר חדש עם מרכז מסחרי וקריית חינוך.
"אפשר להגיד שזה תשלום הולם למדי למחיר שצריכים התושבים לשלם על בניית המגדלים ביישוב, שמפרים במובן מסוים את 'הסטטוס-קוו' בין עירוניות לכפריות", מציין גרינברג. כך או כך, אותו "סטטוס-קוו" יופר לגמרי לאחר שגני תקווה תכפיל את גודלה בעקבות אכלוס השכונה החדשה - וככל הנראה תוכרז כעיר.
"חלק מהתושבים היו רוצים לשמור את היישוב בסוד", מסכימה עם הדברים דליה טוריסקי, מנהלת השיווק בחברת רותם שני המקימה 420 דירות בגני תקווה, "אך תנופת הפיתוח שמה אותה בקדמת הבמה של בקעת אונו בפרט, ושל אזור המרכז בכלל". לדבריה, "גני תקווה מתאפיינת כיישוב עם סממנים כפריים - 30% מסך יחידות הדיור הן מסוג צמודי קרקע, אך הן תופסות 70% משטחו - מה שהופך את היישוב, בעל 2,200 דונם, לעשיר בשטחים ירוקים ופתוחים".
טוריסקי מוסיפה כי רוכשי הדירות בשכונות החדשות הם בעיקר הדור הצעיר שגדל ביישוב, לצד זוגות צעירים ומשפרי דיור מהערים ברדיוס הקרוב - קריית אונו, גבעתיים, רמת גן, תל-אביב - וגם מאזור השרון, בעיקר רעננה. לדבריה, מחיר ממוצע של דירה בשנת 2010 עמד על 1.6 מיליון שקלים, והמחיר הממוצע כיום עומד על שני מיליון שקל. "עלייה חדה זו נובעת מכניסתם של המגדלים, שתרמו להתפתחות המשמעותית שעברה העיר בארבע השנים האחרונות", היא מבהירה.
כפר יונה: עירונית ואורבנית, אך עדיין פסטורלית?
גם כפר יונה עומדת בפני פיתוח מואץ והכפלת גודלה, ולא בפעם הראשונה. היא אמנם הוכרזה לא מזמן כעיר, אך עדיין שומרת במידה מסוימת על סממנים כפריים ואווירה פסטורלית. ביישוב קיימות תוכניות ל-6 מתחמים חדשים בבנייה רוויה, חלקם מאושרים וחלקם מצויים בהליכים תכנוניים. אם יתממשו כלל התוכניות, יתווספו לעיר כ-9,500 יחידות דיור.
"בניגוד לגני תקווה, התרחבותה המתוכננת של כפר יונה לא עברה בשקט, וגררה עימותים בין המועצה המקומית לחלק מהתושבים", מספר גרינברג. לדבריו, קבוצה בשם "אזרחים למען כפר יונה" החתימה תושבים על עצומה המתנגדת להכרזה על כפר יונה כעיר בטענה כי "תושבים צעירים שחיפשו יישוב פסטורלי וירוק רחוק מעיר סואנת - מגיעים כעת למקום שרצו להתרחק ממנו". אך ההתנגדויות נדחו, כיום כפר יונה היא עיר, ונראה כי המרחק לעיר סואנת עדיין גדול.
"זוגות צעירים ומשפרי דיור מחפשים יישובים שמשלבים שקט לצד שירותים עירוניים מתקדמים", אומר יקי בריגה, בעלי חברת בריגה המקימה את פרויקט "HOME" ביישוב. לדבריו, "רוכש דירה לא קונה 4 קירות אלא סביבה. חשוב לו שהילדים שלו יחיו בסביבה עם מוסדות טובים, שירותים קהילתיים, מרכזים מסחריים, תחבורה ציבורית וקהילה איכותית".
עיקר הפיתוח בכפר יונה מתרחש בצפון העיר ונקרא "הצפון החדש", מעבר לכביש 57. במתחם נבנות כ-1,150 דירות במגדלים, לצד 12 אלף מ"ר המיועדים למסחר ומשרדים. בסמוך לצומת בית ליד מתוכנן אזור תעסוקה חדש על שטח של 400 דונם. לדברי בריגה, מחירי הנדל"ן בכפר יונה עלו מאז שנת 2012 ב-27%, כך שדירת 4 חדשים באותה השנה עלתה בממוצע 1.1 מיליון שקלים, בעוד כיום היא תעלה 1.4 מיליון שקלים - מחיר הגבוה מהממוצע הארצי. בשנה החולפת עלו המחירים ב-7.5%.
באר יעקב: הפיתוח מוביל לחיזוק ההרכב החברתי
בבאר יעקב הכיוון נראה אפילו ברור יותר. שכונת תלמי מנשה היוותה את הסנונית הראשונה המבשרת על בוא העיר, והמושבה הקטנה מצויה בעיצומה של מהפכה אורבנית - שתגדיל את מספר התושבים פי 4 תוך 15-20 שנה. הפיתוח המסיבי כולל הקמת שכונות מגורים חדשות שהגביהו את קו הרקיע של היישוב, חלקן מתוכננות על שטחי מחנה צריפין שהחלו השבוע בפינויו.
לצד הבנייה החדשה, מאופיינת באר יעקב גם בהתחדשות עירונית של המרקם הוותיק ושדרוג תשתיות והיצע השירותים הקהילתיים. מדובר בשלב חיוני ליישוב, שעדיין נשען על שירותים בערים הסמוכות (במיוחד ראשון לציון), וב-2016 עתיד להיפתח הקניון הראשון ביישוב.
לדברי גרינברג, לצד הפגיעה במאפייני המושבה, פיתוחה דווקא מייצר הזדמנות לגיוון וחיזוק ההרכב החברתי. השכונות החדשות מושכות זוגות צעירים ומשפרי דיור בחתך סוציו-אקונומי גבוה מהממוצע ששרר ביישוב. מצד שני, הוא אומר, רוכשי הדירות עדיין נהנים ממחירים נמוכים בכ-15% ביחס לראשון לציון הסמוכה (אם כי בשנה החולפת חלה עלייה של 6% במחירי דירות 4 חדרים בשכונות החדשות, והמחיר עומד על 1.43 מיליון שקלים בממוצע).
השינוי בבאר יעקב החל עם שדרוג התשתיות (כביש 431 ופיתוח הרכבת), מסביר אורי פלישמן, סמנכ"ל השיווק בחברת רוטשטיין הבונה כ-900 דירות בשכונת רוטשטיין הירוקה. לדבריו, השכונה החדשה, כמו גם שכונת רסידו סיטי המתפתחת שכוללת כ-4,000 דירות, מאפשרות לתושבים לזכות בשירותים ציבוריים רבים יותר.
פרדס חנה-כרכור: בסקאלה שבין כפריות לעירוניות
גם פרדס חנה-כרכור נעה לכיוון הפיתוח בסקאלה שבין כפריות לעירוניות, אך במקרה שלה הדבר נעשה בצורה מתמשכת ומתונה יותר. תוכנית המתאר החדשה של היישוב קבעה יעד אוכלוסייה של 50 אלף נפש לשנת 2030, תוספת של 13 אלף למצב כיום. "התוכנית כללה שיתוף של הציבור בתכנון", מספר גרינברג, "ואחד הנושאים המרכזיים שעלו במפגשים הפתוחים היה צביון היישוב".
לדבריו, צוות התכנון הציג את רוח המקום בתור "מושבה כפרית ועירונית למחצה"; ואילו התושבים טענו כי "פרדס חנה-כרכור יש רק אחת - וזהו מקום שאינו דומה לשום יישוב אחר במרחב". "למרות התנגדויות שהתעוררו בעבר לפרויקטים של בנייה רוויה, במיוחד בכרכור המצויה בחלק המזרחי, מעניין לגלות שחלק מהתושבים דווקא התנגדו לצמודי קרקע חדשים, משום שבנייה כזו מבזבזת שטחים ומגבילה את הכנסות העירייה", הוא אומר.
אף על פי כן, הוא מבהיר, ליישוב נותרו מאפיינים כפריים כמו צפיפות אוכלוסייה נמוכה (רק 1,640 תושבים לקמ"ר); נופים ומתחמים היסטוריים עם אופי של מושבה; צביון כפרי וירוק המתבטא בשטחים פתוחים ביישוב ומסביבו; וכאמור מרכיב בולט של בנייה צמודת קרקע. למרות זאת, בישוב קיים היצע נרחב של שירותי ציבור, מסחר ותעסוקה, למשל מרכז BIG שנפתח לפני כשנתיים.
"ההתייקרות של מחירי הדירות בגוש דן ובאזור השרון, לצד היתרונות היחסיים של היישוב, הפכו את פרדס חנה-כרכור ממושבה רדומה יחסית ליישוב די מבוקש שמושך אוכלוסייה צעירה בפרופיל חברתי-כלכלי גבוה מהממוצע", מוסיף גרינברג. לדבריו, בשנה החולפת התייקר הנדל"ן למגורים ביישוב בכ-5%.
המקרה של רמת השרון: שומרת על "גאוות יחידה"
לא מפתיע לגלות שברמת השרון היוקרתית (רמה חברתית-כלכלית 9) דנים באותן הסוגיות. בדומה לפרדס חנה-כרכור, גם ברמת השרון עוסקים בהכנה של תוכנית מתאר ליישוב, וגם במקרה זה, הנושא המרכזי שעלה במפגשי שיתוף הציבור נוגע לשאלות הזהות, הצביון והייחוד של העיר.
"קיים פער גדול בין המציאות הבנויה הקיימת, לבין ההתפתחות העתידית של היישוב שעיקרה בנייה רוויה", מסביר גרינברג, "מתוך המפגשים עם התושבים עלה כי אף על פי שרמת השרון התפתחה במשך השנים, עדיין קיימת תפיסה של קהילתיות וזהות מיוחדת, מעין "גאוות יחידה" לתושבי העיר. התושבים מרגישים שהיא עדיין מצליחה לשמור על רוח מקום ייחודית".
השאלה הגדולה היא האם אותה זהות תתקיים גם בעתיד. כיום יש בעיר כ-15 אלף יחידות דיור, אך קיימות תוכניות התקפות ל-17 אלף דירות נוספות ועוד 29 אלף דירות מצויות בצנרת התכנון. כלומר, לאחר מימוש כלל התוכניות, רמת השרון - שדחתה במשך שנים את הכרזתה כעיר - תכלול לא פחות מ-200 אלף תושבים. מצד שני, כנראה שזה יקרה רק בסביבות שנת 2050.
"לרמת השרון יש עתודות קרקע עצומות, ולפיתוח העתידי ביישוב מלוות השלכות חיוביות", אומר אבי זיתוני, המנהל את חברת הבנייה זיתוני שבונה באזור. לדבריו, "במשך שנים לא נבנו בה שכונות חדשות, הצעירים שגדלו במקום נאלצו לחפש תחליפים בחוץ, וכתוצאה מכך חל תהליך מתמשך של הזדקנות האוכלוסייה".
עם זאת, כיום לבני ובנות היישוב יש מענה סביר בעיר, ובעתיד היצע המגורים צפוי להתרחב, "גם אם המחירים אינם נכנסים לקטגוריה של דיור בר-השגה". זיתוני מוסיף כי "גם בכפר סבא קרה תהליך דומה לפני כעשור, אז החלה בנייה מסיבית לגובה באזורים שהיו מזוהים עם צמודי קרקע. בדיעבד אני יוכל לומר שלמרות התנגדויות התושבים, השינוי נטמע בעיר ואף הביא לעליית מחירים".
עם תוכניות הפיתוח הגדולות ברמת השרון, ניתן למנות את רובע דרום גלילות שצפוי לכלול כ-3,600 דירות ושכונת נווה גן צפון, הכוללת כ-2,500 דירות - שתיהן מצויות בדיונים בוועדה המחוזית. בחלק הקיים של שכונת נווה גן צפויות להיבנות עוד כ-400 דירות. בנוסף, בעיר 4 תוכניות לפינוי-בינוי (3 מהן מאושרות), הכוללות תוספת של 1,570 יחידות דיור חדשות.
