איך שולטים בהחזר החודשי של המשכנתא?
כשרוצים לרכוש דירה ופונים לבנק למשכנתאות, יש המעוניינים לבחור במסלול משכנתא המאפשר החזר חודשי יציב - במטרה לא להיות מופתעים מגידול משמעותי בהחזר החודשי. אילו שיטות החזרים קיימות בתחום ומדוע משכנתא סולידית היא הפתרון האולטימטיבי למעוניינים בשקט נפשי? מדריך
נטילת משכנתא מהבנק למשכנתאות לצורך רכישת דירה, מהווה את אחד הצעדים החשובים בחיינו. נשאלת השאלה, מהי הדרך הטובה ביותר לשלוט בהחזרים החודשיים של המשכנתא, כך שהם לא יגדלו בצורה משמעותית לאורך השנים; והאם יש דרך לשמור על פרופורציות גם בטווח הרחוק - כדי לא להיקלע להחזרי משכנתא גבוהים.
בישראל נהוגות כמה שיטות להחזרים החודשיים, ובהן שיטת שפיצר, שיטת קרן שווה ושיטת בולט (המכונה גם שיטת בלון). לכל שיטה יש את היתרונות והחסרונות שלה, ומומלץ לבחור את שיטת ההחזר המתאימה לכם. בכל המסלולים ניתן לקחת את ההלוואה בשיטת שפיצר, אך רק בחלקם ניתן לקחת הלוואה בשיטת קרן שווה או בולט.
שיטת שפיצר היא השיטה הפופולרית ביותר, מפני שבשיטה זו ההחזר החודשי קבוע (למעט שינויים הנובעים מעלייה במדד המחירים לצרכן - במידה וההלוואה צמודה למדד זה), אך רכיב הקרן בהחזרים הראשוניים נמוך יחסית והוא הולך ועולה ככל שתקופת ההלוואה מתקדמת. למבקשים יציבות בהחזרים, עדיפה שיטה זו על שיטות החזר אחרות.
בשיטת קרן שווה התשלום החודשי מורכב מסיכום שני חלקים: תשלום קבוע על חשבון קרן ההלוואה, כלומר הסכום המקורי שלוויתם, מחולק במספר חודשי ההלוואה; ובנוסף, תשלום הריבית על יתרת הקרן - כלומר החלק שעוד לא החזרתם. בשיטה זו ההחזרים החודשיים הולכים ויורדים לאורך זמן.
בשיטת בוליט משולמת מדי חודש הריבית בלבד על מלוא סכום ההלוואה, כולל הצמדה במסלולים צמודי מדד. בסיום תקופת ההלוואה יש לשלם את הסכום המקורי של הקרן בתשלום אחד, כולל הצמדה על סכום הקרן, בהתאם למסלול ההלוואה שנלקח. המשמעות: תשלומים חודשיים קטנים יחסית, אך תשלום אחרון גבוה מאוד - בגובה קרן ההלוואה ובתוספת הצמדה אם היא קיימת.
המטרה: משכנתא סולידית
לדברי זאב טפר מאגף השיווק במערך המשכנתאות בבנק לאומי, המחפשים שקט נפשי צריכים לבחור בראש ובראשונה במסלול של משכנתא סולידית. "הרעיון הוא לבחור במסלול משכנתא המאפשר החזר חודשי יציב יחסית, עם פחות תנודות בגודל ההחזר", מסביר טפר, "המסלול מתאים לאלה שמעריכים כי רמת ההכנסה שלהם לא תשתנה כלל, או שתשתנה מעט בשנים הקרובות, כמו גם למי שמעוניין בהחזר ידוע ויציב לאורך זמן".
מדריך משכנתא - כתבות קודמות:
- זכאי מחיר מטרה: מה לשאול את בנקאי המשכנתא?
- חוזרים לדירות: אפשר להוריד את ריבית המשכנתא?
- האם ניתן לקחת משכנתא כשיש מינוס בעו"ש?
- אפשר למכור את הדירה יחד עם המשכנתא?
- לקראת קניית דירה? איך מתכננים משכנתא
- תכנון תקציב לדירה: כמה כסף אנו צריכים באמת?
- רכשתם דירה ראשונה? כך תקבלו משכנתא
עוד אומר טפר, כי המסלול מתאים גם למי שחשוב לו השקט הנפשי והידיעה כי ההחזר החודשי של המשכנתא לא ישתנה באופן מהותי. לדבריו, ההלוואה שעונה על דרישה זו היא הלוואה בריבית קבועה, ולכך יש שני מסלולים:
- הלוואה בריבית קבועה לא צמודה - הריבית קבועה לכל אורך חיי ההלוואה, ההחזר החודשי קבוע ולא משתנה ויתרת ההלוואה יורדת בכל נקודת זמן.
- הלוואה בריבית קבועה צמודה למדד - ריבית ההלוואה קבועה לאורך כל חיי ההלוואה וההחזר החודשי ויתרת ההלוואה צמודים למדד. מדד המחירים לצרכן בשנת 2014 היה שלילי (0.25%-) מה שהפך מסלול זה לאטרקטיבי במיוחד, אך חשוב להיזהר משנים בהן האינפלציה גבוהה, דבר שעלול להעלות את ההחזר החודשי באופן משמעותי.
אז מה כדאי לקחת בחשבון כאשר בוחרים מסלול הלוואה? לדברי טפר, צריך לקחת בחשבון גם את הנקודות הבאות: "הלוואות בריבית קבועה יכולות להיות בשילוב מסלולים אחרים, ובנק ישראל אינו מטיל מגבלות על אחוז ההלוואות בריבית קבועה מסך ההלוואות. עם זאת, יש גם חיסרון בהלוואות בריבית קבועה".
לדבריו, "בהלוואות מסוג אלה, ההחזרים החודשיים יכולים להיות גבוהים יותר מאשר בהלוואות בריבית משתנה, מכיוון שלרוב - הריביות בהלוואות בריבית קבועה יותר גבוהות מהריביות בהלוואות בריבית משתנה. כמו כן, ייתכן שתהיה עמלת פירעון מוקדם, בייחוד בעמלת היוון הנגבית כאשר הריבית הממוצעת בזמן סילוק ההלוואה (או מיחזורה) יותר נמוכה מהריבית בה נלקחה ההלוואה".
לפנייה לכתב/ת 
