ת"א: העיר הלבנה או מטרופולין מתחדש?

באחרונה אישרה הוועדה המקומית לתכנון ובנייה בתל-אביב את תוכנית המדיניות שלה לרבעים 3 ו-4 (ממזרח וממערב לאבן גבירול); ובשבוע שעבר החלה בתכנון מדיניות לשני רובעים נוספים (5 ו-6). על פי מדיניות העירייה לאזור מרכז העיר והאזור המכונה "הצפון הישן", בנייה חדשה - לרוב באמצעות התחדשות עירונית - תוגבל לגובה של 7-9 קומות, כדי לשמור על המרקם העירוני של העיר מתחילת המאה הקודמת, שהוכרזה ב-2003 בתור "העיר הלבנה".

כתבות נוספות על ת"א בערוץ הנדל"ן :

• מרכז ת"א: אושרה תוספת 6,500 דירות
• ת"א: חניון בצלאל יפתור את מצוקת החניה?
• סקירה: איפה תרוויחו מהשקעות נדל"ן בת"א?
  

הכרזת אונס"קו לפני 12 שנה על חלקים בעיר כאתר מורשת עולמית, כוללת כ-4,000 מבנים משנות ה-30 השוכנים בין הרחובות אבן גבירול ודרך בגין במזרח, רחובות אלנבי והרכבת בדרום, נחל הירקון בצפון והים במערב. במסגרת התוכנית האסטרטגית של העיר, שנוסחה בשנות האלפיים והתבססה על תוכנית המתאר הראשונה שלה משנת 1932 (שנקראת תוכנית גדס"), הוחלט לשמר את המאפיינים הפיזיים במרכז, ולאפשר הקמת מגדלים בעירוב שימושים בצידיו.

כך, בעוד שבשדרות רוטשילד, שהיה במשך שנים המע"ר (מרכז עירוני ראשי) ההיסטורי של תל-אביב, נבנו מגדלי מגורים ומגדלי משרדים רבים, וכך גם תוכניות עתידיות לבניית מגדלים במתחם חסן עארפה ולאורך דרך מנחם בגין; בחלקים נרחבים שמקיפים את רחוב אבן גבירול הוחלט באחרונה להמשיך להשתמש בבנייה רוויה נמוכה. זאת, חוץ מתוכניות שכבר אושרו או שנמצאות בהליכי אישור מתקדמים לבניית מגדלים, כמו מגדל אסותה העתידי ברחוב ז'בוטינסקי, מגדל נהרדאע שכבר נבנה וכו'.

אבל לא כולם מסכימים עם המדיניות הזו, וחלק מגורמי המקצוע בתחום הנדל"ן סבורים כי היא גורמת לעליית מחירים בעיר ללא הפסקה. מבדיקה שערך שמאי המקרקעין עו"ד חיים מסילתי, עולה כי בשנה האחרונה נבנו בתל-אביב פחות מגדלי מגורים בני 16 קומות ומעלה בעיר. ניתוח נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה (הלמ"ס) שערך מסילתי, הקיף את הבנייה הפעילה בתל-אביב מאז 2012, כלומר מיזמי בנייה הנמצאים בשלבים שונים של בנייה ועדיין לא אוכלסו.

מהנתונים עולה כי בשנת 2012, כ-26% מכלל הבנייה הפעילה בתל-אביב הייתה של מגדלים בני 16 קומות ומעלה. בשנת 2013 הנתון נותר יציב ועמד על 27% - שהם 2,330 יחידות דיור במגדלים. בשנת 2014, חלקם של מגדלי המגורים מסך הבנייה הפעילה ירד ל-24%, שהם 1,932 יחידות דיור.

בניינים לשימור העיר הלבנה בתל-אביב(צילום: חברת בנייני העיר הלבנה)

גורמי נדל"ן: "הגבלת גובה מובילה ליוקר הדיור"

לדברי מסילתי "חלק מעליית המחירים בתל-אביב מקורה בהכרזת אונסק"ו מ-2003 על העיר הלבנה - משתי סיבות עיקריות. הראשונה, מלאי קרקעות מוגבל שמקטין את היצע הדירות; והשנייה, בעשור האחרון החלו יותר עבודות שימור ופרויקטים חדשים - שמעדיפים לשמור על סגנון הבנייה של שנות ה-20 וה-30 של המאה הקודמת בתל-אביב".

גם עו"ד ענת בירן, מומחית בדיני תכנון ובנייה המייצגת יזמים ונציגי ועדי בתים המקדמים התחדשות עירונית בעיר, מסכימה עם הדברים. לדברי בירן, הוועדה המקומית אינה מעוניינת בעידוד של בנייה לגובה במרכז העיר, והתפיסה התכנונית שלה היא לשמר את האופי של תל-אביב, כפי שהונצחה בתוכנית גדס - שתוכננה על ידי מתכנן הערים הסקוטי סר פטריק גדס.

"תוכנית המתאר ההיא הקנתה לאזור מרכז תל-אביב את המראה והאופי המוכר כיום. מדובר בבתים משנות ה-40 וה-50 של המאה הקודמת ללא חניה, עם מרפסות שנסגרו במשך השנים, וכמובן ללא ממ"דים ולעתים קרובות ללא מקלטים", היא אומרת. לדבריה, תוכנית הרבעים ותוכנית המתאר החדשה משמרות את אותה תפיסה תכנונית, ובכל אזור מרכז העיר והצפון הישן לא ניתן לבנות לגובה.

"כך, לדוגמא, ברובע 3 (האזור שנמצא מערבית לרחוב אבן גבירול, בין בוגרשוב לירקון - ה.צ) מותר לבנות עד 6.5 קומות בלבד; ואילו ברובע 4 (האזור שנמצא מזרחית לרחוב אבן גבירול, בין שאול המלך לירקון - ה.צ) ניתן לבנות עד 8 קומות", היא אומרת, "המשמעות היא שברובע 4 אנו רואים התחדשות עירונית, כי התוספת של 2-3 קומות לבניינים הקיימים יוצרת כדאיות כלכלית להריסה של בניינים קיימים ובנייתם מחדש. לעומת זאת, ברובע 3 אין כמעט פרויקטים כאלה".

בירן מוסיפה שההשלכה של התפיסה הזו היא בראש ובראשונה המשך ההתייקרות של מחירי הדירות. "מרכז תל-אביב מבוקש מאוד, וכל עוד לא ייווצר מלאי של דירות באמצעות התחדשות עירונית, המחירים ימשיכו לעלות. השלכה נוספת היא התיישנות של הבניינים במרכז העיר, ופגיעה בדיירים שלא יכולים ליזום התחדשות של הנכסים בבעלותם".

שדרות רושטילד. המע"ר ההיסטורי של תל-אביב(צילום: ירון ברנר)

היום, אגב, נודע כי פרויקט לחיזוק מבנים במסגרת תמ"א 38 ברחוב אבן גבירול הגיע לפתחו של בית המשפט העליון - בדיוק על רקע הדברים האלה. עיריית תל-אביב סירבה לאשר תוספת של 2.5 קומות בפרויקט התחדשות עירונית של חברת התחדשות אורבנית ייזום ונדל"ן בע"מ, המתמחה בביצוע פרויקטים של תמ"א 38.

בעקבות זאת, פנה היזם לוועדת הערר המחוזית באמצעות עורכי הדין עפר טויסטר ושילה הרשקוביץ, ובית המשפט המחוזי אישר את פנייתו - בניגוד לעמדת העירייה. על כך ערערה העירייה, בטענה כי היא מנוגדת למסמך המדיניות שאישרה ברחוב אבן גבירול. לדברי עו"ד טויסטר, "הערעור הוא המשך מדיניותה של הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה לנסות ולמנוע התחדשות משמעותית במסגרת תמ"א 38 בתחומי העיר ההיסטורית".

עיריית ת"א: "פועלים כמקובל בערים אחרות בעולם"

אבל לא כולם מתנגדים לתפיסה העירונית. "תל-אביב הצטרפה ליתר הערים הגדולות באירופה, והחלה בשנים האחרונות לשמר את המבנים ההיסטוריים שלה", אומרת דניאל הלר, מנהלת השיווק בחברת בי.אי.טי מקבוצת מאור מעוף, הבונה את פרויקט "אנטוקולסקי-שטרוק" על שטחה של מרכזיית בזק המיתולוגית ברחוב אבן גבירול.

לדברי הלר, "נוצרה חלוקה ברורה בין מבני בוטיק נמוכים, שמתמזגים עם האווירה השורשית, לבין הבנייה המודרנית של המגדלים שמפלחים את קו הרקיע. התפיסה של בנייה בגובה נמוך משמרת את הקסם האורבני ששייך לערים עם היסטוריה ומורשת - וחשוב לשמור על האיזון במרכז העיר".

מעיריית תל-אביב נמסר בתגובה לפניית ynet כי "תוכנית המתאר של תל-אביב מבוססת על התוכנית האסטרטגית לעיר, שנעשתה בהליך שיתוף ציבור נרחב של מתכננים, יזמים, תושבים, נבחרי ציבור וכדומה. התוכנית קבעה כי יש לשמר את מאפייניו הפיזיים של מרכז העיר ההיסטורי, כמקובל בערים אחרות בעולם. היא מדגישה את עקרון הקיימות ואת איכות החיים העירונית, תוך חיזוק הערכים האורבניים המיוחדים לעיר.

"ציפוף הבינוי נועד לתת מענה לפרוגרמה העתידית, תוך ניצול יעיל של השטחים הבנויים ויצירת תנאים להתחדשות עירונית. התוכנית שמה דגש על פיתוח עם הפנים לדרום ולמזרח, תוך שמירה על המרקם החברתי באזורים אלה. לשם המחשה, בתל-אביב כיום קיימות כ-190 אלף יחידות דיור, בעוד שהמאגר התכנוני הקיים של תוכניות מאושרות, תוכניות בהליך אישור ותוכנית המתאר מאפשר תוספת של 200 אלף יחידות דיור.

"רובעי מרכז העיר (3,4,5 ו-6) בנויים ברובם, ולכן התפתחותה העתידית של העיר עם תוספת יחידות הדיור יהיה בדרום, מזרח וצפון העיר. יצוין כי תוספת יחדות הדיור והקומות שנותנת תוכנית הרבעים מספקת מבחינה כלכלית ושמאית ומאפשרת לחזק את המבנים הקיימים. תוכנית המתאר קבעה אזורים בהם ניתן לעלות לגובה של מעל 15 קומות, ובעניין זה התוכנית בהחלט הקשיבה לעמדת התושבים. באשר להכרזת אונסקו, מדינת ישראל והעיר תל-אביב-יפו גאים על הכרזת אונס"קו ולדעתנו זהו טריגר כלכלי ותיירותי הפועל לטובת העיר, תושביה וכלכלתה".

לעניין הערעור לבית המשפט העליון נמסר בתגובה: "לפי כל המודלים הכלכליים, חיזוק מבנים בעיר כפי שמאשרת עיריית תל-אביב-יפו הוא כדאי ביותר, ולראייה הגיעו מאות בקשות לתמ"א 38 בתל-אביב, הרבה מעבר לכל עיר אחרת, ובשנת 2014 אושרו בוועדה 143 בקשות. במקומות רבים בארץ אנשים צריכים לשלם עבור חיזוק ביתם לרעידות אדמה. בתל-אביב, נוסף לחיזוק, מקבלים הדיירים לעתים גם מעלית, קומות נוספות, עוד חדר וכולי. התופעה של לבקש עוד היא תופעה מוכרת של מי שניתנת לו ההזדמנות, ויש המגלים חמדנות יתר".