מפת הנדל"ן: איפה הכי זול לקנות דירה?
באיזה יישוב אפשר למצוא את המחיר הנמוך ביותר עבור דירה מיד שנייה, איזו שכונה הכי זולה למגורים ומה המחיר הכי משתלם של דירה חדשה? מחקר שערך אתר מדלן עבור ynet ניתח את עסקאות הנדל"ן במהלך 2014. מיוחד
שוק הנדל"ן המבעבע עבר תהפוכות בשנה החולפת, אבל על דבר אחד אי אפשר להתווכח - יוקר הדיור. עם כניסתה של שנת 2015, על רקע פירוק הממשלה והקפאת ההבטחות לרפורמות, הציבור הרחב חושש מפני גל נוסף של עליית מחירים ותוהה אם יכול להרשות לעצמו לקנות דירה למגורים. בעקבות זאת החלטנו לבדוק היכן בוצעו עסקאות הנדל"ן הזולות ביותר בשנת 2014, ובעצם באילו יישובים יש אולי סיכוי למצוא דירה חדשה או מיד שנייה בכמה מאות אלפי שקלים.
- שדות של מגדלים: הקונפליקט בין כפר לעיר
- בדיקה: 10 ק"מ מכאן הנדל"ן משתלם יותר
- היכן מבוצעות העסקאות היקרות בישראל?
במסגרת פרויקט "מפת הנדל"ן של ישראל", אתר מדלן, המספק לרוכשי הדירות מידע חיוני לפני רכישת דירה, הכין עבור ynet מחקר מיוחד שניתח את עסקאות הנדל"ן בשנת 2014. המחקר בדק אילו יישובים הם הזולים ביותר לרכישת דירה חדשה מקבלן או מיד שנייה. במסגרת המחקר, נבדקו עסקאות מקרקעין ברחבי הארץ, לפי נתונים שהתקבלו ברשות המסים עד סוף דצמבר 2014 ביישובים שבהם נמכרו לא פחות מ-100 דירות (חדשות ויד שנייה).
מפת הנדל"ן האינטראקטיבית המצורפת מציגה את מחירי הדירות בערים ברחבי הארץ, תוך פילוח המחירים בכל שכונה ושכונה. מחיר ממוצע של דירה הוא 1.262 מיליון שקל (יד ראשונה וחדשה), כאשר הצבע הכחול במפה מצביע על מחיר נמוך מהמחיר הממוצע ואילו הצבע האדום מצביע על מחיר גבוה מהממוצע. ככל שהצבעים כהים יותר - כך המחירים מתרחקים מהממוצע.
הקלקה על כל יישוב מצביעה על רמות המחירים בתוך כל שכונה. עם ההקלקה, יופיעו נתונים בצדה הימני של המפה בנוגע למחירי עסקאות הנדל"ן שבוצעו בשכונה. הקלקה על האייקונים בצורת הבתים בצבע ירוק מציגה את השכונות והיישובים המבוקשים שנבדקו, שבהם בוצעו העסקאות הכי זולות בשנה החולפת.
לצפייה בגודל מלא לחצו כאן או על המפה - לצפייה ביישובים הזולים לחצו על האייקונים הירוקים
היישוב הכי זול: קריית שמונה
"בשלב הזה מוקדם עדיין לקבוע אם השנה החולפת הייתה מהמורה זמנית בדרך להמשך הגאות בשוק הנדל"ן, או שנת מהפך כפי שהצהירו שר הבינוי ושר האוצר לשעבר", אומר רוה איתן, סמנכ"ל המחקר והאסטרטגיה במדלן שערך את המחקר. לדבריו, הממצאים מצביעים על כך שכדי למצוא דירה זולה, יש צורך להרחיק עד לפריפריה הצפונית או הדרומית.
"זה לא מפתיע", הוא אומר, "אבל לפחות שני יישובים שעלו בבדיקה הם בעלי נגישות למרכז בזכות קרבה לתחנת רכבת או לצירים מרכזיים כמו חוצה ישראל (כביש 6)". מדובר ביישובים קריית גת בדרום וחריש בצפון, שבשניהם יחד צפויות להימכר למעלה מ-10,000 דירות חדשות במהלך השנים הקרובות.
אז איזה יישוב הוא הזול ביותר לפי בדיקת מדלן? על פי הממצאים, שמתייחסים לעסקאות מכירת דירות מיד שנייה עם 2-3 חדרים, העיר קריית שמונה מגיעה למקום הראשון ברשימת 10 היישובים הזולים ביותר - עם 153 עסקאות בשנת 2014 במחיר ממוצע של 423 אלף שקל לדירת 2-3 חדרים ישנה. קריית שמונה מאופיינת במדד חברתי-כלכלי בינוני (5).
אחריה נמצאת העיר דימונה, עם 310 עסקאות למכירת דירת יד שנייה ממוצעת עם 2-3 חדרים, תמורת 437 אלף שקל. במקום השלישי נמצאת השכנה ערד, עם 325 עסקאות שבוצעו בשנה החולפת, תמורת מחיר ממוצע של 449 אלף שקל. בית שאן שבצפון במקום הרביעי עם 85 עסקאות למכירת דירות ישנות בשנת 2014 תמורת מחיר ממוצע של 464 אלף שקל עבור 2-3 חדרים.
אל המקום החמישי ברשימה מגיעה העיר טבריה, עם לא פחות מ-454 עסקאות נדל"ן תמורת מחיר ממוצע של 500 אלף שקל עבור דירות יד שנייה. אחריה נצרת עלית, עם 528 עסקאות דומות תמורת 528 אלף שקל בממוצע. אופקים שבדרום במקום השביעי עם 171 עסקאות בשנה החולפת, שבמסגרתן דירות יד שנייה נמכרו תמורת 530 אלף שקל בממוצע.
אחרי אופקים נמצאת העיר צפת, עם 304 עסקאות מקרקעין שעלו בממוצע 536 אלף שקל לדירת יד שנייה עם 2 או 3 חדרים. אחריה היישוב מגדל העמק, שבו נמכרו 239 דירות ישנות בשנת 2014 שעלו בממוצע 543 אלף שקל. קריית מלאכי סוגרת את העשירייה, עם 176 עסקאות נדל"ן במחיר ממוצע של 554 אלף שקל לדירות יד שנייה.
בכל היישובים המדד החברתי-כלכלי נע בין 3-5. "רוכשי דירות שמחפשים סביבת מגורים מיטבית, יגלו במהרה כי ככל שרמת הישגי בתי הספר גבוהה יותר - כך מחירי הדירות יהיו גבוהים יותר", אומר איתן. "ואכן, ברשימת היישובים הזולים אנו רואים שמדד מדלן לבתי הספר, המחושב מתוך הישגיהם בבחינות המיצב, נמוך יחסית ונע בין 30 ל-50".
| יישוב | מספר עסקאות | מחיר ממוצע* |
| קריית שמונה | 153 | 423,000 |
| דימונה | 310 | 437,000 |
| ערד | 325 | 449,000 |
| בית שאן | 85 | 464,000 |
| טבריה | 454 | 500,000 |
| נצרת עלית | 528 | 528,000 |
| אופקים | 171 | 530,000 |
| צפת | 304 | 536,000 |
| מגדל העמק | 239 | 543,000 |
| קריית מלאכי | 176 | 554,000 |
*בשקלים
השכונה הכי זולה: יעלים בערד
במיקוד לשכונות, השכונה הזולה ביותר בישראל היא יעלים בערד, ובה נמכרו במהלך שנת 2014 48 דירות יד שנייה עם 2-3 חדרים תמורת מחיר ממוצע של 279 אלף שקל בלבד. כאן חשוב להדגיש: מחירי הדירות בשכונות אלה נמוכים יותר מהיישוב הכי זול (קריית שמונה). זאת משום ששכונה זולה אחת אינה יכולה להעיד על אופי העיר כולה, שכן בשכונות אחרות בעיר המחירים גבוהים יותר.
במקום השני ברשימה נמצאת שכונת שיכון שלוש קומות בדימונה, עם 24 עסקאות למכירת דירות ישנות תמורת מחיר ממוצע של 315 אלף שקל. אחריה שכונת ואדי ניסנס בחיפה, עם 22 עסקאות דומות תמורת 344 אלף שקל; ושכונת גבעת הרקפות בקריית אתא, עם 51 עסקאות תמורת 346 אלף שקל בממוצע לדירת יד שנייה עם 2-3 חדרים.
במקום החמישי נמצאת השכונה הצפונית בנצרת עלית (באזור הרחובות ארבל, גולן, עצמון וחרמון), שבה נמכרו במהלך השנה החולפת 107 דירות ישנות בנות 2-3 חדרים תמורת מחיר ממוצע של 365 אלף שקל. אחריה נמצאת שכונת רמת אגוז בטבריה, עם 49 עסקאות דומות תמורת 366 אלף שקל בממוצע; ושכונת נוף גנים בבית שאן, עם 23 עסקאות תמורת מחיר ממוצע של 373 אלף שקל.
אל המקום השמיני הגיעה שכונת קריית וולפסון בעכו, ובה נמכרו במהלך 2014 לא פחות מ-115 דירות מיד שנייה עם 2-3 חדרים, תמורת מחיר ממוצע של 378 אלף שקל. במקום התשיעי נמצאת שכונת הארזים באופקים, עם 29 עסקאות דומות תמורת 386 אלף שקל בממוצע. את הרשימה סוגרת שכונת טרומפלדור בנהריה, עם 32 עסקאות תמורת 388 אלף שקל בממוצע.
"משקיע ששוקל לקנות דירת יד שנייה בשכונת נווה צדק בתל-אביב, בה המחיר הממוצע עומד על כ-3.829 מיליון שקלים, יכול להמיר זאת ברכישה של לא פחות מ-14 דירות בשכונת יעלים בערד, או 11 דירות בשכונת ואדי ניסנאס בחיפה", אומר איתן, "ייתכן שלתושבי המרכז האפשרות לקנות דירה במחיר של 300-400 אלף שקל נראית מופרכת - אך בהחלט ניתן למצוא דירות יד לשנייה למכירה בטווח המחירים הזה".
| שכונה | מספר עסקאות | מחיר ממוצע* |
| שכונת יעלים, ערד | 48 | 279,000 |
| שיכון 3 קומות, דימונה | 24 | 315,000 |
| ואדי ניסנס, חיפה | 22 | 344,000 |
| גבעת הרקפות, קריית אתא | 51 | 346,000 |
| שכונה צפונית, נצרת עלית | 107 | 365,000 |
| רמת אגוז, טבריה | 49 | 366,000 |
| נוף גנים, בית שאן | 23 | 373,000 |
| קריית וולפסון, עכו | 115 | 378,000 |
| הארזים, אופקים | 29 | 386,000 |
| טרומפלדור, נהריה | 32 | 388,000 |
*בשקלים
היישוב עם המחיר הכי נמוך לדירה חדשה: ערד
במסגרת המחקר נבדקו גם היישובים עם המחיר הכי נמוך לדירות חדשות (בניגוד למצוין לעיל, שם נבדקו יישובים ושכונות עם המחיר הכי נמוך לדירות יד שנייה). על פי הממצאים, גם כאן ערד נמצאת במקום הראשון, עם 48 עסקאות למכירת דירות חדשות בנות 4-5 חדרים במהלך שנת 2014. דירות אלה נמכרו במחיר ממוצע של 740 אלף שקל.
במקום השני נמצאת בית שאן, עם 35 עסקאות תמורת מחיר ממוצע של 769 אלף שקל עבור דירות חדשות בנות 4-5 חדרים. אחריה עפולה, עם לא פחות מ-438 עסקאות דומות תמורת 847 אלף שקל בממוצע. דימונה נמצאת במקום הרביעי ברשימה, עם 88 דירות חדשות בנות 4-5 חדרים שנמכרו במהלך השנה החולפת, תמורת מחיר מוצע של 856 אלף שקל לדירה.
| יישוב | מספר עסקאות | מחיר ממוצע* |
| ערד | 48 | 740,000 |
| בית שאן | 35 | 769,000 |
| עפולה | 438 | 847,000 |
| דימונה | 88 | 856,000 |
| מגדל העמק | 137 | 861,000 |
| נתיבות | 152 | 869,000 |
| קציר וחריש | 390 | 880,000 |
| אופקים | 41 | 906,000 |
| שדרות | 89 | 908,000 |
| קריית גת | 230 | 911,000 |
*בשקלים
במקום החמישי נמצא היישוב מגדל העמק, עם 137 עסקאות ב-861 אלף שקל בממוצע לדירה חדשה. נתיבות במקום השישי, עם 152 עסקאות למכירת דירות חדשות ב-2014 שעלו בממוצע 869 אלף שקל. אחריה היישוב חריש (קציר-חריש), עם 390 עסקאות דומות במחיר ממוצע של 880 אלף שקל לדירות חדשות בנות 4-5 חדרים.
העיר אופקים מגיעה למקום השמיני ברשימה, עם 41 עסקאות למכירת דירות חדשות בשנה שעברה, שעלו בממוצע 906 אלף שקל. שדרות במקום התשיעי עם 89 עסקאות דומות, במחיר ממוצע של 908 אלף שקל. והעיר קריית גת המתפתחת סוגרת את הרשימה, עם 230 עסקאות למכירת דירות חדשות בנות 4-5 חדרים, שעלו בממוצע 911 אלף שקל.
האם מחיר ממוצע של 800 אלף שקל לדירה חדשה עם 4-5 חדרים זהו אכן מחיר זול? לדברי איתן, "יחסית למרכז הארץ זהו מחיר אטרקטיבי. עם זאת, חשוב לציין שכאשר יוקר המחייה לא מאפשר לחלק נרחב מהזוגות הצעירים לייצר חיסכון משמעותי בשוטף, אלה שאין להם עזרה כלכלית מההורים ניצבים בפני קושי עצום בניסיון לגייס את ההון העצמי המינימלי, העומד על 200 אלף שקל עבור דירה במחיר ממוצע של 800 אלף שקל".
