בית ב-130 מיליון: איפה הדירות הכי יקרות?
באילו יישובים נמכרו דירות בנות 3-5 חדרים במחיר הגבוה ביותר, מהי השכונה הכי יוקרתית בארץ ואיפה שילמו מחירים דמיוניים על וילה ועל דופלקס? מחקר שערך אתר מדלן עבור ynet ניתח את עסקאות היוקרה ב-2014. פרויקט מיוחד
מחירי הדיור בישראל מטפסים כבר שנים ארוכות, ומאז 2008 ועד היום זינקו בחדות. כפי שפרסמה אתמול (ה') הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, קפץ גם המחיר המבוקש לדירה (כלומר המחיר שבעלי דירות מבקשים מהרוכשים) בכ-43% מאז 1997. אחרי שבשבוע שעבר בדקנו היכן הכי זול לקנות דירה בישראל, החלטנו בעקבות הנתונים לבדוק באילו ערים בוצעו העסקאות הכי יקרות בשנת 2014.
- היכן מבוצעות העסקאות היקרות בישראל?
- לכם אין כסף? דירות במיליונים נחטפות
- ליאורה עופר מכרה פנטהאוז בת"א ב-47 מיליון ש'
- הפנטהאוז היקר בארץ: "תמיד יהיה מי שישלם"
- ארמון ברחוב הירקון: פנטהאוז ב-150 מיליון
>>> עדכונים שוטפים - גם בטוויטר של ynet
במסגרת פרויקט "מפת הנדל"ן של ישראל", אתר מדלן, המספק לרוכשי הדירות מידע חיוני לפני רכישת דירה, הכין עבור ynet מחקר מיוחד שניתח את עסקאות הנדל"ן היקרות ב-2014. המחקר בדק אילו יישובים הם היקרים ביותר לרכישת דירות רגילות בלבד (כלומר לא נבדקו דירות מיוחדות - גן/פנטהאוז/וילה וכו'). הדירות שנבדקו הן דירות חדשות מקבלן (בוצע פילוח של דירות 3-5 חדרים ושל דירות 5 חדרים בלבד); וכן דירות ישנות מיד שנייה בנות 3-5 חדרים.
המחקר בחן עסקאות מקרקעין שנעשו ברחבי הארץ, לפי נתונים שהתקבלו ברשות המסים עד סוף דצמבר 2014. כמו כן, נבדקו עסקאות שבאתר מדלן מגדירים "אולטרה יוקרה" - עסקאות בשוק היוקרה למגורים.
מפת הנדל"ן האינטראקטיבית המצורפת מציגה את מחירי הדירות בערים ברחבי הארץ, תוך פילוח המחירים בכל שכונה ושכונה. מחיר ממוצע של דירה הוא 1.262 מיליון שקל (יד ראשונה וחדשה), כאשר הצבע הכחול במפה מצביע על מחיר נמוך מהמחיר הממוצע ואילו הצבע האדום מצביע על מחיר גבוה מהממוצע. ככל שהצבעים כהים יותר - כך המחירים מתרחקים מהממוצע.
הקלקה על כל יישוב מצביעה על רמות המחירים בתוך כל שכונה. עם ההקלקה, יופיעו נתונים בצדה הימני של המפה בנוגע למחירי עסקאות הנדל"ן שבוצעו בשכונה. הקלקה על האייקונים בצורת הבתים בצבע כתום מציגה את השכונות והיישובים המבוקשים שנבדקו, שבהם בוצעו העסקאות הכי יקרות בשנה החולפת.
לצפייה בגודל מלא לחצו כאן או על המפה - לצפייה ביישובים היקרים לחצו על האייקונים הכתומים
היישובים הכי יקרים: ת"א ורמת השרון
כדי לבדוק מהו היישוב היקר ביותר בישראל, בוצעו שתי בדיקות - של דירות חדשות ושל דירות יד שנייה. בקרב הבדיקה של דירות חדשות, ביצע אתר מדלן פילוח של מחירי דירות 5 חדרים (שהן היקרות ביותר בקרב הדירות הרגילות שאינן פנטהאוז/גן/וילה) וכן שקלול של כלל הדירות החדשות (3-5 חדרים). הממצאים מראים שבקרב דירות חדשות בנות 5 חדרים - תל-אביב-יפו נמצאת בראש "העשירייה" - עם מחיר ממוצע של 3.65 מיליון שקלים לדירה.
במקום השני נמצאת העיר רמת השרון, עם מחיר ממוצע של 3.2 מיליון שקלים עבור דירה חדשה רגילה עם 5 חדרים. השכנה הרצליה מיד אחריה, עם מחיר של 2.91 מיליון שקלים בממוצע עבור דירת 5 חדרים מקבלן. העיר גבעתיים מתייצבת במקום הרביעי ברשימה, עם מחיר של 2.87 מיליון שקלים בממוצע לדירה דומה. את החמישייה סוגרת רעננה, עם מחיר ממוצע של 2.6 מיליון שקלים עבור דירה רגילה שנרכשה מקבלן הכוללת 5 חדרים.
אחרי רעננה נמצאת רמת גן, עם עסקה ממוצעת של 2.45 מיליון שקלים עבור דירה דומה. במקום השביעי ממוקמת קריית אונו המתפתחת, עם 2.42 מיליון שקלים לדירת 5 חדרים חדשה ממוצעת. גני תקווה במקום השמיני עם מחיר ממוצע של 2.3 מיליון שקלים לדירה דומה, ואחריה השכנה גבעת שמואל עם מחיר דומה - 2.29 מיליון שקלים. ירושלים, שדווקא מאופיינת כעיר עם דירות יוקרה, סוגרת את הרשימה עם מחיר ממוצע של 2.28 מיליון שקלים עבור דירת 5 חדרים חדשה.
* דירות 5 חדרים בלבד
"תל-אביב-יפו והערים שנמצאות במעגל הראשון סביבה שולטות באופן כמעט בלעדי ברשימת היישובים היקרים", מסביר את הממצאים רוה איתן, סמנכ"ל המחקר והאסטרטגיה במדלן. לדבריו, "יוצאת מהכלל היא ירושלים - שהתברגה 'רק' במקום העשירי ברשימה". איתן מבקש להדגיש כי מדובר בממוצע מחירים. כך, למשל, בעוד בשכונת הר חומה בירושלים, דירת 5 חדרים חדשה עולה 1.784 מיליון שקלים; בשכונת רוממה מחיר דירה דומה כבר מטפס ל-2.942 מיליון שקלים.
בפילוח ממוצע מחירי כלל הדירות החדשות (כלומר דירות בנות 3-5 חדרים), רמת השרון מתנוססת במקום הראשון ברשימה. על פי בדיקת מדלן, במהלך 2014 נעשו בעיר 62 עסקאות במחיר ממוצע של 4.023 מיליון שקלים לדירה חדשה. מבשרת ציון מגיעה למקום השני, עם 15 עסקאות במהלך שנת 2014 במחיר של 2.77 מיליון שקלים בממוצע לדירות חדשות. אחריה נמצאת הרצליה, עם לא פחות מ-161 עסקאות במחיר ממוצע של 2.5 מיליון שקלים לדירה דומה.
גם כאן מגיעה גבעתיים אל המקום הרביעי, עם 73 עסקאות במהלך השנה החולפת במחיר ממוצע של 2.476 מיליון שקלים לדירה חדשה. ברשימה הזאת העיר תל-אביב מגיעה למקום החמישי "בלבד", אבל מובילה בעסקאות (1,465). דירה חדשה בעיר ללא הפסקה עולה בממוצע 2.424 מיליון שקלים. אחריה העיר רעננה, עם 205 עסקאות לרכישת דירות חדשות בשנת 2014, במחיר ממוצע של 2.284 מיליון שקלים.
במקום השביעי נמצאת גבעת שמואל, עם 90 עסקאות לקניית דירה חדשה במחיר ממוצע של 2.261 מיליון שקלים. שוהם במקום השמיני עם 19 עסקאות בלבד, אבל במחיר של 2.202 מיליון שקלים לדירה חדשה. אחריה קריית אונו עם 155 עסקאות תמורת 2.186 מיליון שקלים בממוצע לדירה חדשה. ואת הרשימה סוגרת השכנה גני תקווה, עם מספר מכובד של 102 עסקאות תמורת 2.124 מיליון שקלים בממוצע.
| יישוב | מספר עסקאות | מחיר ממוצע** |
| רמת השרון | 62 | 4,023,000 |
| מבשרת ציון | 15 | 2,770,000 |
| הרצליה | 161 | 2,500,000 |
| גבעתיים | 73 | 2,476,000 |
| תל-אביב-יפו | 1,465 | 2,424,000 |
| רעננה | 205 | 2,284,000 |
| גבעת שמואל | 90 | 2,261,000 |
| שוהם | 19 | 2,202,000 |
| קריית אונו | 155 | 2,186,000 |
| גני תקווה | 102 | 2,124,000 |
* דירות 3-5 חדרים
** בשקלים
איתן מתייחס לעובדה שבבדיקה ששקללה את כלל הדירות החדשות שנרכשו במהלך השנה החולפת, תל-אביב הגיעה "רק" למקום החמישי. "אם היינו מפרידים את תל-אביב לשכונות הצפוניות ולשכונות הדרומיות, היינו רואים את צפון תל-אביב מתברגת במקום השני אחרי רמת השרון, עם מחיר ממוצע של כ-3.6 מיליון שקלים לדירה חדשה".
השכונה הכי יקרה: כוכב הצפון בת"א
באשר לדירות היקרות ביותר מיד שנייה, מהבדיקה עולה כי גם כאן רמת השרון ותל-אביב-יפו מככבות. כך, במקום הראשון "בעשירייה" נמצאת רמת השרון, עם 162 עסקאות לרכישת דירות מיד שנייה ב-2014, במחיר ממוצע של 2.189 מיליון שקלים. תל-אביב מיד במקום השני, עם לא פחות מ-2,735 עסקאות דומות במחיר ממוצע של 2.015 מיליון שקלים. אל המקום השלישי הגיעה רעננה, עם 270 עסקאות לקניית דירת יד שנייה תמורת 1.863 מיליון שקלים בממוצע.
אחרי רעננה ניצבת מבשרת ציון עם 60 עסקאות תמורת 1.834 מיליון שקלים לדירה מיד שנייה. במקום החמישי קריית אונו, עם 178 עסקאות דומות תמורת 1.799 מיליון שקלים; ובמקום השישי הרצליה עם 406 עסקאות תמורת 1.789 מיליון שקלים. שוהם מיד לאחר מכן עם 93 דירות מיד שנייה שנרכשו במהלך 2014, תמורת מחיר ממוצע של 1.780 מיליון שקלים.
במקום השמיני נמצאת גני תקווה עם 56 עסקאות ב-1.699 מיליון שקלים בממוצע; אחריה הוד השרון עם 260 עסקאות תמורת 1.625 מיליון שקלים בממוצע. את הרשימה סוגר היישוב מודיעין-מכבים-רעות, שבו נרכשו במהלך אשתקד 530 דירות יד שנייה תמורת מחיר ממוצע של 1.603 מיליון שקלים.
| יישוב | מספר עסקאות | מחיר ממוצע** |
| רמת השרון | 162 | 2,189,000 |
| תל-אביב-יפו | 2,734 | 2,015,000 |
| רעננה | 270 | 1,863,000 |
| מבשרת ציון | 60 | 1,834,000 |
| קריית אונו | 178 | 1,799,000 |
| הרצליה | 406 | 1,789,000 |
| שוהם | 93 | 1,780,000 |
| גני תקווה | 56 | 1,699,000 |
| הוד השרון | 260 | 1,625,000 |
| מודיעין-מכבים-רעות | 530 | 1,603,000 |
* דירות 3-5 חדרים
** בשקלים
"הערים רמת גן וגבעתיים בולטות בהיעדרן מרשימת 10 היישובים היקרים ביותר בדירות יד שנייה", מציין ישראל שוורץ, אנליסט מחלקת המחקר במדלן. לדבריו, הסיבה לכך נובעת מכך שהיצע הדירות בערים אלו מורכב ברובו מדירות קטנות בבנייה מיושנת, בניגוד לערים כמו מודיעין שאמנם פחות מבוקשת - אך הדירות מיד שנייה שבה גדולות וחדשות יותר. "לעומת זאת", הוא מדגיש, "מחיר הדירות החדשות בגבעתיים וברמת גן משקף בצורה טובה יותר את הביקושים העזים לערים אלו".
בפילוח לשכונות, נבדקו כלל הדירות הרגילות שנמכרו במהלך 2014 (חדשות ויד שנייה עם 3-5 חדרים). מהבדיקה עולה כי שכונת כוכב הצפון בצפון תל-אביב היא היקרה ביותר, עם תו מחיר של 3.98 מיליון שקלים לדירה ממוצעת. רמת השרון ממשיכה "לככב" בראש הרשימות, ושכונת אלון ביישוב מגיעה למקום השני, עם מחיר של 3.95 מיליון שקלים לדירה ממוצעת. במקום השלישי נמצאת שכונת הרצליה פיתוח, עם מחיר של 3.12 מיליון שקלים לדירה ממוצעת.
אחריה נמצאת שכונת פרדס רייספלד בקריית אונו, שבה דירה ממוצעת עלתה במהלך 2014 2.51 מיליון שקלים. לא רחוקה ממנה ברשימה היא שכונת רחביה בירושלים, שם דירה עלתה בשנה החולפת 2.5 מיליון שקלים בממוצע. שכונת קריית קריניצי החדשה ברמת גן, שנבנית בימים אלה, הגיעה אל המקום השישי עם מחיר ממוצע של 2.38 מיליון שקלים לדירה.
במקום השביעי נמצאת שכונת עיר ימים בנתניה, גם היא עוברת פיתוח משמעותי, עם מחיר ממוצע של 2.34 מיליון שקלים לדירה. אחריה שכונת ארלוזורוב בגבעתיים, שבה דירה עלתה אשתקד 2.2 מיליון שקלים בממוצע; ושכונת בוכמן דרום במודיעין, עם אותו מחיר ממוצע של 2.2 מיליון שקלים. את הרשימה סוגר מתחם גן העיר בבת ים, הסמוך לפרויקט התחדשות עירונית רחב ממדים שמבוצע בימים אלה, דבר שיכול להצביע על מחירי הדירות החדשות שבו - 2.09 מיליון שקלים בממוצע.
"כחלק מעליות המחירים החדות בשנים האחרונות, אזור צפון תל-אביב כמעט והכפיל את ערכו תוך 6 שנים", מציין איתן. כך, למשל, הוא מדגים כי המחיר הממוצע של דירה בשכונת כוכב הצפון עומד על כ-4 מיליון שקל, בעוד שלפני 6 שנים (2008) עמד המחיר הממוצע של דירה בשכונה על כ-1.9 מיליון שקלים. עוד מבקש איתן להדגיש כי המחקר בדק את השכונה היקרה בכל עיר שנכנסה לרשימת "היישובים היקרים"; אולם מבדיקת המחירים בלבד עולה כי 7 מתוך 10 השכונות היקרות ביותר בישראל נמצאות בתוך תל-אביב, עם מחיר ממוצע של 3.1-4 מיליון שקלים.
ומה לגבי עסקאות "אולטרה יוקרה"?
במסגרת הבדיקה בחן אתר מדלן גם את שוק דירות היוקרה למגורים, שבו נמכרו דירות מעל 10 מיליון שקל בשנה החולפת. "ב-2014 נמכרו דירות יוקרה רק ב-3 ערים - תל-אביב, ירושלים והרצליה", אומר איתן, "גם הפעם תל-אביב בודדה בפסגת רשימת עסקאות היוקרה, עם כמעט פי 7 עסקאות מירושלים שנמצאת במקום השני".
על פי הבדיקה, בהרצליה בוצעו 5 עסקאות יוקרה, בירושלים 10 עסקאות יוקרה ובתל-אביב 65 עסקאות יוקרה. בגרף לעיל ניתן לראות שבעוד בתל-אביב מרבית העסקאות היו של דירות חדשות מקבלן, בירושלים ובהרצליה מרבית עסקאות היוקרה היו של דירות יד שנייה. בנוסף, הניתוח גילה כי בשנה האחרונה רוב העסקאות היקרות לא היו של צמודי קרקע כי אם של דירות במגדלי יוקרה. עם זאת, הנכס היקר ביותר ב-2014 לפי בדיקת מדלן הוא של צמוד קרקע.
לפי הבדיקה, בשכונת אפקה בצפון תל-אביב נמכרה וילה במחיר דמיוני של 130,188 מיליון שקלים. בפרויקט מגדל הרברט סמואל 10, הממוקם בחלק הדרומי של הטיילת, נמכר דופלקס בקומות 21-22 תמורת 110 מיליון שקל. בפרויקט מגדל רוטשילד 1 נרכשה דירה ב-45 מיליון שקל. ובפרויקט ווייט סיטי בשכונת נווה צדק נמכרה דירה ב-30 מיליון שקל. בירושלים נמכרה דירה תמורת כ-40.5 מיליון שקלים בפרויקט היוקרה החדש וולדורף אסטוריה. "הדירה במגדל הרברט סמואל 10, למשל, שוות ערך לכ-125 דירות בשכונת שפירא בתל-אביב", מציין איתן.
| יישוב | שכונה/פרויקט | נכס | מחיר* |
| תל-אביב-יפו | שכונת אפקה | וילה | 130,188,000 |
| תל-אביב-יפו | מגדל הרברט סמואל 10 | דופלקס | 110,000,001 |
| תל-אביב-יפו | מגדל רוטשילד 1 | דירה | 45,000,001 |
| ירושלים | וולדורף אסטוריה | דירה | 40,445,500 |
| תל-אביב-יפו | פרויקט ווייט סיטי | דירה | 30,000,000 |
בדיקה נוספת מצאה כי בינואר 2014 נמכרה "הדירה הגבוהה ביותר" בארץ. לדברי שוורץ, מדובר בדירה בקומה ה-59 במגדל משה אביב, הגבוה ביותר בשלב זה בישראל, וממוקם ברמת גן. אותה דירה, הממוקמת בגובה של לא פחות מ-200 מטרים, נמכרה תמורת שני מיליון שקל.
